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Wohnung anmieten für Homeoffice

26.01.2021 14:23 |
Preis: 50,00 € |

Steuerrecht


Hallo,
ich stehe vor folgender Situation:
Im Rahmen der verstärkten Homeoffice-Situation habe ich in direkter Nachbarschaft zu unserer Eigentumswohnung eine kleine Wohnung (40qm) angemietet, welche ich ab 01.02. als Homeoffice nutzen möchte. Beide Wohnungen liegen im Kölner Stadtgebiet. Zuhause arbeiten ist wegen Platzsituation und Kinderbetreuung nicht möglich.
Meine Hauptfrage: Wie kann ich die anfallenden Kosten bestmöglich steuerlich geltend machen bzw. welche?
Bisher habe ich verstanden, dass doppelte Haushaltsführung anscheinend nicht funktioniert, da sich die Strecke zur Arbeit nicht reduziert. Geht das im Kontext Homeoffice ggf. trotzdem?
Zweitwohnsitzsteuer fällt anscheinend auch an. Kann ich diese vermeiden oder sonst als Werbungskosten absetzen?
Es droht auch noch das Thema Zweckentfremdungsverbot. Ist dies im Kontext Homeoffice vermeidbar? Oder falls nicht, müsste ich dann auf Erstwohnsitz mit Arbeitszimmer wechseln?
Besten Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre steuerrechtliche Frage wie folgt:

Das Problem, das sich Ihnen hier stellt, ist weniger ein rechtliches als ein praktisches Problem bzw. eines der guten Argumentation.

Ich verstehe Sie dahingehend, dass Sie eine Lösung suchen aufgrund der Corona-bedingten Erweiterung bzw. Erzwingung der Erbringung beruflicher Tätigkeiten aus dem häuslichen Arbeitszimmer statt aus dem Büro, das der Arbeitgeber zur Verfügung stellt.

Insofern gilt schon einmal die Verordnung der Bundesregierung, die besagt, dass jeder Arbeitnehmer, der im sog. Homeoffice arbeitet, in den Veranlagungsjahren 2020 und 2021 eine arbeitstägliche Pauschale in Höhe von 5 € steuerlich absetzen kann (bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 600 €). Dies ist deshalb eingeführt worden, da normalerweise ein Arbeitszimmer in der häuslichen Umgebung mangels konsequenter Abgrenzung von der Privatnutzung steuerlich nicht anerkannt wird. Deshalb soll die Corona-bedingte Arbeit von zuhause unterstützt und die steuerliche Geltendmachung erleichtert werden.

Wenn Sie also extra eine kleine Wohnung anmieten, um dort ungestört Ihren arbeitsrechtlichen Verpflichtungen nachzugehen, so ist das zunächst einmal wie ein Büro anzusehen. Dann hängt es auch von Ihrer Tätigkeit ab, ob man hier von vornherein die Notwendigkeit eines Büros anerkennen kann. Beispiel: Von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater wird selbstverständlich davon ausgegangen, dass er nicht ohne weiteres von zu Hause arbeiten kann, sondern stets ein eigenes Büro zur Verfügung hat. Dies allerdings auch deshalb, da er beispielsweise Publikumsverkehr hat und Mandantengespräche führen muss. Wenn Sie darlegen können, dass Ihre berufliche Tätigkeit die Ausübung in einem eigenen Büro erforderlich macht, so sehe ich keine Schwierigkeiten, dies dem Finanzamt gegenüber deutlich zu machen. Dann können Sie die Kosten ihres Büro steuerlich in voller Höhe absetzen, da sich die Frage der Abgrenzbarkeit zwischen Privatnutzung und beruflicher Nutzung ja gar nicht stellt.

An dieser Stelle muss ich Sie allerdings auch darauf hinweisen, dass Sie gegenüber Ihrem Vermieter verpflichtet sind, die Nutzung der angemieteten Wohnung als beruflich kenntlich zu machen. Eigentlich ist ein Mietvertrag für Wohnraum nur auf die Nutzung zu Wohnzwecken gerichtet. Die sog. teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung muss mit dem Vermieter zumindest abgesprochen werden, dessen Zustimmung allerdings vorausgesetzt werden kann, wenn - wie bei Ihnen - die Nutzung der Wohnung durch stille Büroarbeit keinerlei Außenwirkung (wie etwa durch Kundenbesuche etc.) entfaltet.

In Zusammenhang damit ist auch die Frage nach der Zweitwohnsteuer zu beantworten. Zwar ist die Definition einer Wohnung in den gemeindlichen/städtischen Zweitwohnungssteuer-Satzungen dahingehend, dass jeder umschlossene Raum, der zu Wohnzwecken genutzt werden kann, eine Wohnung im Sinne der Satzung ist. Allerdings gibt es in den meisten Zweitwohnungssteuer-Satzungen die Einschränkung, dass eine berufliche Nutzung keine Zweitwohnsteuer auslöst. Dies wäre bei Ihnen ja gegeben - es ist aber auch eine Sache der Glaubhaftmachung. Hier empfehle ich Ihnen, Ihre "Büro-Wohnung" zu fotografieren um, um deutlich zu machen, dass die Wohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, etwa dadurch, dass z. B. kein Bett und keine eingerichtete Küche vorhanden sind. Eigentlich müsste schon die Angabe der ausschließlich beruflichen Nutzung genügen, um die Zweitwohnsteuer auszuhebeln. Hier liegt aber die Problematik vor, dass sich die Wohnung in derselben Stadt befindet und deshalb die berufliche Nutzung näher erläutert werden müsste. Dies stellt aber ja kein Problem da, im Gegenteil deuten Ihre Wohnsituation und die Tatsache, dass Sie diese kleine Wohnung zu Büro-Zwecken angemietet haben, darauf hin, dass hier die in der Zweitwohnungssteuer-Satzung geforderte berufliche Nutzung gegeben ist.

Mit der beruflichen Nutzung müssen Sie auch gegenüber dem Finanzamt argumentieren, wenn Sie eine Tätigkeit haben, die nicht unbedingt ein eigenes Büro erforderlich macht. Dann müssen Sie dem Finanzamt gegenüber deutlich machen, dass Sie Ihr Arbeitszimmer gewissermaßen ausgelagert haben, da Ihnen ansonsten keines oder jedenfalls kein angemessenes zur Verfügung steht. Ein steuerlich anerkanntes häusliches Arbeitszimmer ermöglicht es, die anteiligen Hauskosten wie Strom etc. steuerlich abzusetzen. Dabei gilt nach der Rechtsprechung des BFH folgendes:

Wenn das häusliche Arbeitszimmer den Mittel­punkt Ihrer gesamten beruflichen Arbeit bildet, können die tatsächlich entstandenen Kosten in voller Höhe abgesetzt werden. Steht Ihnen aber nur für bestimmte Tätig­keiten kein anderer Arbeits­platz zur Verfügung, können Sie maximal 1 250 Euro im Jahr abrechnen (gilt etwa für Lehrer).

Es ist also eine Sache der Darlegung, wie Sie die Auslagerung Ihres häuslichen Arbeitszimmers in eine eigens dafür angemietete kleine Wohnung begründen, um das Finanzamt davon zu überzeugen, dass Sie sämtliche dafür entstehenden Kosten steuerlich geltend machen können.

Zu dem Thema Arbeitszimmer und Homeoffice in Corona-Zeiten ist im übrigen folgender Beitrag sehr hilfreich:

https://www.test.de/Steuererklaerung-Haeusliches-Arbeitszimmer-absetzen-5230729-0/

Sie werden allerdings sehen, dass stets davon ausgegangen wird, dass das häusliche Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung oder im Haus vorhanden ist. Der Fall, dass das Arbeitszimmer ausgelagert wird, wird nicht so häufig vorkommen, obwohl es eigentlich eine logische Konsequenz für jemanden ist, der konzentriert geistig arbeiten muss. Dies sollte auch Ihre Argumentation gegenüber dem Finanzamt bestimmen.

Mit der steuerlichen Rechtsfigur der doppelten Haushaltsführung können Sie schon deswegen nicht argumentieren, da Sie ja keinen zweiten Haushalt in einer entfernten Stadt führen, sondern nur Ihre berufliche Tätigkeit in der angemieteten Wohnung ausüben. Insofern muss Ihre Argumentation in sich geschlossen sein. Wenn Sie die angemietete Wohnung nur zu Büro-Zwecken nutzen und nicht darin wohnen, dann ist dies entscheidend für die steuerliche Absetzbarkeit als ausgelagertes häusliches Arbeitszimmer. Wollen Sie allerdings auch in der Wohnung wohnen, dann stellt sich eine ganz andere Frage, nämlich die nach einer Trennung von Ihrer Ehefrau. Damit würden Sie aber Ihre steuerliche Zusammenveranlagung und den Splittingtarif etc gefährden. Ich gehe deshalb nicht davon aus, dass Sie die Wohnung angemietet haben, um sich von Ihrer Familie zu trennen. Dies muss in Ihrer Argumentation gegenüber dem Finanzamt deutlich zum Ausdruck kommen. Es ist ja nicht ungewöhnlich, dass jemand sich von seiner Familie getrennt und eine eigene Wohnung in derselben Stadt bezieht, um die gemeinsamen Kinder regelmäßig zu sehen. Dies hat aber, so wie ich Sie verstehe, mit dem, was Sie anstreben, nichts zu tun.

Im Kontext des Zweckentfremdungsverbots stellen sich die ähnlichen Fragen. Auch hier müssen Sie gegenüber der Gemeinde argumentieren, dass Ihnen keine andere Möglichkeit bleibt, um Ihre berufliche Tätigkeit ausüben zu können. Auch hier kommt es auf aussagekräftige Belege an. Es sollte ja leicht nachweisbar sein, dass Sie keine zweite "Wohnung" eingerichtet haben, sondern lediglich ein Büro. Insofern greift das Zweckentfremdungsverbot hier nicht, da Sie hier keine lukrative Vermietung anstreben und damit die Wohnungsnot vergrößern, sondern (nur) Ihre berufliche Tätigkeit ausüben wollen.

Von einer Anmeldung als Erstwohnsitz an Ihrer Büroadresse ist allerdings abzuraten, denn im allgemeinen bestimmt sich der Wohnsitz nach dem Lebensmittelpunkt, und der liegt ja weiterhin dort, wo Ihre Familie wohnt.

Ich empfehle Ihnen, hier offen auf das Finanzamt bzw die Gemeinde zuzugehen und ihre besondere Situation zu schildern.

Wenn noch etwas unklar geblieben oder nicht ausreichend erörtert worden ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

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