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Wohnung am 2.Tag fristlos gekündigt /keine Rückzahlung der Kaution

| 25.10.2010 07:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Guten Tag!
Ich wollte eine Wohnung mieten,aber ein paar sachen gefielen uns nicht.Der Vermieter hat aber versprochen, die Nässe- und Schimmelschäden im Hausflur zu beseitigen.Weiterhin hat er uns empfohlen die Heizkosten um 20€ zu erhöhen, weil der vorherige Mieter Nachzahlungen hatte.Alles OK und wir nahmen die Wohnung(unbefristeten Mietvertrag unterschrieben,Mietkautionssparbuch übergeben).Einen Tag später sprach ich zufällig mit dem Vormieter.Dieser war schockiert,weil er in einem Jahr 1500€ Heizkosten nachzahlte und die Wohnung war nie warm.Er saß mit Jacke im strengen Winter im Wohnzimmer.Die Schäden im Flur sind auch schon ewig und werden auch nicht repariert,sagte er mir!Ich rief den Vermieter an und der sagte plötzlich auch, dass die Schäden nicht zu reparieren seien(im späteren Gespräch sagte er:Ich hab kein Geld dafür und mache es nicht).
Ich kündigte aus diesen Gründen fristlos!Er antwortete nicht auf mein schreiben(ist über 2Monate her).
Mein Problem ist das Kautionssparbuch,welches er nicht mehr rausgeben will!
Was kann ich machen?Wir haben mehrere Gespräche geführt.Die Folge sind Belügungen und ein ständiges Zeitschinden.Er wollte einst auch drei Kaltmieten und wir sollen froh sein, das er nur zwei verlangt(mein Sparbuch mit 640€).
Wie komme ich an mein Sparbuch?

Mit freundlichen Grüßen

Roberto Rudat

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Voraussetzung für Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (hier: Herausgabe des Sparbuchs) ist ein beendetes Mietverhältnis, aus dem keine gegenseitigen Ansprüche mehr geltend gemacht werden. Hintergrund ist, dass die Kaution eine Sicherheit für den Vermieter sein soll für den Fall, dass der Mieter etwaigen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Die Frage, ob das Mietverhältnis in Ihrem Fall beendet ist, ist hier jedoch nicht ganz eindeutig zu beantworten. Es stellen sich hier mehrere Schwierigkeiten, auf die ich im einzelnen eingehen möchte:

Zunächst einmal gilt, dass Sie mit der Unterschrift auf dem Mietvertrag einen wirksamen Mietvertrag abgeschlossen haben. Hiervon können Sie sich nur durch eine Kündigung oder eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses wieder lösen. Soweit ich das Ihren Schilderungen entnehmen kann, haben Sie sich mit den Vermieter nicht einvernehmlich darauf verständigt, dass das Mietverhältnis per sofort wieder beendet werden soll. Dieses entnehme ich insbesondere Ihrer Darstellung, wonach sich der Vermieter auf Ihr Schreiben überhaupt nicht gemeldet hat.

Damit kommt es darauf an, ob ihre ausgesprochene Kündigung wirksam ist, und wenn ja, zu welchem Zeitpunkt. Eine ordentliche Kündigung ist für Sie als Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten möglich. Das hätte jedoch zur Folge, dass der Vermieter Anspruch auf drei Monatsmieten hat. Sollte dies der Fall sein, hätten Sie keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil Sie ja bisher keine Monatsmiete gezahlt haben.

Für Sie ist daher entscheidend, ob Sie überhaupt fristlos hätten kündigen dürfen. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 BGB). Wenn der Vermieter seine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt, so muss der Mieter dem Vermieter zunächst eine Frist setzen, damit der Vermieter innerhalb dieser Frist seiner Pflicht nachkommen kann. Wenn der Vermieter dieses verweigert, steht dem Mieter ebenfalls ein fristloses Kündigungsrecht zu (§ 543 Abs. 3 BGB). In Ihrem Fall ist der Vermieter dazu verpflichtet gewesen, die Mängel der Wohnung zu beseitigen. Er hat dieses Ihnen gegenüber jedoch verweigert. Damit steht Ihnen das Recht zur fristlosen Kündigung zu, das Sie mit Ihrem Schreiben auch ausgeübt haben.

Im Ergebnis war ihre fristlose Kündigung daher meiner Meinung nach berechtigt. Problematisch ist jedoch, dass Sie in einem etwaigen Gerichtsverfahren beweisen müssen, dass der Vermieter Ihnen gegenüber die Beseitigung der Mängel ernsthaft und endgültig verweigert hat. Zudem müssten Sie im Zweifel auch beweisen, dass der Vermieter Ihr Kündigungsschreiben erhalten hat. Ihrer bisherigen Darstellung kann ich nicht entnehmen, ob Ihnen für diese Rechtspositionen entsprechende Beweismittel (z. B. Zeugen) zur Verfügung stehen.

Ergebnis: Sie haben einen Anspruch auf Herausgabe der Kaution, da nach Ihrer fristlosen Kündigung keine weiteren Forderungen offen waren. Insbesondere schuldeten Sie Ihrem Vermieter keine Monatsmieten. Sie müssen daher im Zweifel Ihren Vermieter auf Herausgabe des Sparbuchs verklagen. In diesem Klageverfahren kann es jedoch Beweisschwierigkeiten geben, wie ich bereits oben kurz darstellte.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2010 | 08:48

Vielen Dank für die schnelle Bearbeitung!
Ich habe vergessen zu schreiben,das ich für alle Gespräche Zeugen habe (Mutter/Vater/Freundin...).Desweiteren habe ich persönlich (mit Freundin) die fristlosen Kündigungen und Schlüssel bei der Hausverwaltung (diese haben die Kündigung angenommen) und beim Vermieter abgegeben!Es kam keine schriftliche Äußerung dazu.
Es is ja auch unzumutbar mit einem demnächst Neugeborenen in ein Schimmelhaus mit fast unwirksamer Heizung zu ziehen.Es gibt auch keinen Energiepass, den ich hätte verlangen können!Der Vermieter sagte, er habe keinen und brauch auch keinen!

Mit freundlichen Grüßen
Roberto Rudat

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2010 | 11:13

Sehr geehrter Fragesteller,

sofern Ihre Freundin nicht auch Partei des Mietvertrags war, kann sie Zeugin sein. Auch Ihre Eltern sind taugliche Zeugen, so daß sich Ihre Beweissituation derzeit recht gut darstellt.

Hinsichtlich der Kündigung müssen Sie nur den Empfang durch den Vermieter beweisen, nicht aber irgendwelche Einverständniserklärungen oder ähnliches.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 06.11.2010 | 14:46

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