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'Wohnung' Verkauf oder Schenkung,


| 14.02.2018 13:20 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Schenkung Eigentumswohnung, Spekulationsfrist


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir kauften im Juli 2009 ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen. Eine bewohnen wir selbst, eine unser Sohn (mit Mietvertrag) und 2 weitere sind vermietet. 2019 läuft unsere Zinsbindung aus. Das heißt, wir müssen uns nun um eine Anschlussfinanzierung kümmern oder eine andere Lösung zu finden.

Da wir ja nun doch etwas älter geworden sind, würden wir dies gern abschließend für uns regeln und tragen wir uns darum mit dem Gedanken, 2 Wohnungen zu verkaufen, um die noch offenen Forderungen komplett ablösen zu können.

Meine erste Frage wäre, sehen wir es richtig, dass wir ab Juli 2019 ( 10 Jahre nach Kauf) verkaufen können, ohne dann noch der so genannten Spekulationssteuer zu unterliegen?

Desweiteren soll in diesem Zuge auch unser Sohn seine Wohnung als Eigentum erhalten. Wir wollen ihm diese aber auf jeden Fall dauerhaft vor dem Zugriff anderer sichern.

Wir sehen zwei Wege. Er kauft sie, sagen wir mal, zum Vorzugspreis und tilgt damit die noch offenen Verbindlichkeiten. Dann wäre die Wohnung wohl sicher vor dem Zugriff anderer. Der Nachteil, in diesem Fall die anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer)

Darum denken wir darüber nach, ihm diese Wohnung zu Lebzeiten zu übertragen und er wird die noch bestehenden Verbindlichkeiten dann mit einer eigenen Hypothek ablösen. So könnte er aus unserer Sicht die Grunderwerbssteuer sparen.

Eine Schenkungssteuer dürfte nicht anfallen, da der Verkehrswert der Wohnung bei ca. 300.000 Euro liegt.

Wäre diese Variante realisierbar und wie sieht es dann mit dem Zugriff dritter aus, würde die auf seinen Namen eingetragene Hypothek ihn wirklich davor schützen?

Wir möchten ihm und seinem Sohn diesen Wohnraum uneingeschränkt sichern. Unsere Wohnung stünde nach unserem Ableben ja für den Rest als Erbe immer noch zur Verfügung.

Ich bedanke mich vorab schon einmal für Ihre Mühe und sende herzliche Grüße





14.02.2018 | 14:15

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Meine erste Frage wäre, sehen wir es richtig, dass wir ab Juli 2019 ( 10 Jahre nach Kauf) verkaufen können, ohne dann noch der so genannten Spekulationssteuer zu unterliegen?

Dies gilt für die vermieteten Wohnungen. Maßgebend für die Spekualtionsfrist von 10 Jahren ist dabei das Datum des Abschluss des Kaufvertrages bei dem Erwerb und der Veräußerung. Auf die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des Eigentums im Grundbuch kommt es bei der Ermittlung der Steuerpflicht nach § 23 EStG nicht an.

2. Desweiteren soll in diesem Zuge auch unser Sohn seine Wohnung als Eigentum erhalten. Wir wollen ihm diese aber auf jeden Fall dauerhaft vor dem Zugriff anderer sichern.

Möglich wäre hier ein Verkauf unter Übernahme der Finanzierungskosten. Aufgrund der Vorzugspreises würde es sich hierbei um einen gemischten Kauf- und Schenkungsvertrag handeln.

Möglich wäre auch eine Schenkung mit einem Nießbrauchsvorbehalt. Danach würden Sie weiterhin die Miete einziehen und davon die bestehenden Belastungen bezahlen, ihr Sohn wäre aber schon jetzt Eigentümer.

Beide Varianten würden aufgrund Ihrer Wertangabe nicht zum Anfall einer Schenkungssteuer führen. In der Variante mit dem Nießbrauch würde der Wert der Schenkung durch das im Grundbuch einzutragende Nießbrauchsrecht reduziert.

In beiden Varianten fällt keine Grunderwerbsteuer an, § 3 Satz 6 GrEStG.
Im Fall einer Übertragung an Ihren Sohn ohne dass die bestehende Verbindlichkeit bei der Bank abgelöst wird, steht die Grundschuld der Bank weiterhin an vorderster Stelle, die auch einem Nießbrauchsrecht vorgeht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Bewertung des Fragestellers 15.02.2018 | 11:39


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.02.2018
5/5.0

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schröter, ich bedanke mich für die schnelle und ausführliche Antwort. Sie hat mir auf jeden Fall weiter geholfen.


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