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Wohnung Nutzungsänderung für Air Bnb und Booking.com ect.

| 13.02.2019 07:21 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Nutzungsänderung bei Ferienwohnungen, Zweckentfremdung

Hallo ich möchte eine Wohnung kaufen in Regensburg als Kapitalanlage und möchte hier evtl mit air bnb bzw. Booking.com zusammenarbeiten. ich bin mir nicht genau sicher ob ich dann langfristig air bnb oder die Wohnung als möbeliert vermiete, je nach dem wie aufwendig das ganze ist. Ich habe hier folgende Fragen

Ab welchen Zeitraum ( ab wieviele vermietungstage im Monat) muss ich eine Nutzungsänderung beantragen.

Wenn ich eine Nutzungsänderung beantragen zu Ferienwohnung muss ich ja einen Architektenbüro beauftragen was genau muss er mir bescheinigen?

Kann ich es als Ferienwohnung immer noch als möbelierte Wohnung vermieten oder muss ich eine neue Nutzungsänderung beantragen als Wohnung kann dies dann ggfs auch abgelehnt werden?

Kann sich die weg bzw die Hausverwaltung untersagen?

Muss ich die Stadt Regensburg es mitteilen

Gibt es sonst noch einen wichtigen Punkt den ich evtl hier übersehen habe?

Ich freue mich auf ein kurzes Feedback

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst zur letzten Frage:
Ja, das sollten Sie unbedingt mit der Stadtverwaltung klären, denn es gibt das spezielle Vorschriften in Regensburg.

Nach meiner Recherche gibt es zwar (noch) keine sog. Zweckentfremdungssatzung mit Vorgaben, aber dennoch sind einige Sachen zu beachten.

Vgl. offizielles städtisches Dokument: https://srv19.regensburg.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=12253
"Nach einem Gespräch zwischen Vertretern von Anbietern von Ferienwohnungen und dem Oberbürgermeister folgte eine Verständigung dahingehend, dass ab 2017 als Voraussetzung für einen Eintrag in dieses Verzeichnis verbindlich eine Genehmigung zur Nutzungsänderung für die entsprechende Wohnung vorliegen muss. [...]

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (VGH) kommt in seinem Beschluss vom 4.09.2013 (14 ZB 13.6 ) zu der Auffassung, dass eine klare Grenze zwischen Wohnnutzung und Ferienwohnungsnutzung besteht. [...]
Nichtgenehmigtes Ferienwohnen kann daher ebenso wie die Überlassung von Wohnungen an Geschäftsreisende baurechtlich durch eine Nutzungsuntersagung unterbunden werden; einer Zweckentfremdungssatzung bedarf es hierzu nicht; auf sie käme es nur an, wenn baurechtlich sowohl Wohnen als auch eine andersartige Nutzung zulässig wäre."

Letzteres wäre also zu klären. Das ist auch die herrschende Rechtsprechung, zumal auch das Bundesverwaltungsgericht folgendes geklärt hat, vgl. Urteil vom 18.10.2017 -
BVerwG 4 CN 6.17 und VG München, Urteil v. 18.06.2018 – M 8 K 17.4323 :

"Die Nutzung einer Ferienwohnung unterscheidet sich bei typisierender Betrachtungsweise von der Nutzung eines (dauerhaften) Bewohners hinsichtlich der Intensität und der Zeit der Nutzung der Wohnung und der gegebenfalls dazu gehörenden Außenwohnbereiche sowie durch den ständigen Wechsel der Feriengäste, wodurch Unruhe in ein Wohngebiet kommt."

Auch mit der WEG ist das abzuklären, da können insbesondere Vorgaben in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorhanden sein.

Es gibt da leider keine schematische Betrachtung, was eine Nutzungsänderung (das geht auch ohne Architekt mittels eines Formulars der Baurechtsbehörde; Ersterer kann da auch rechtlich nichts ändern oder bescheinigen) betrifft.

Nach meiner Recherche wurde auch viele genehmigt, nur man muss es konkret beantragen; anders geht es nicht.

Die Vermietung einer möblierten Wohnung ist etwas anderes, aber nur die langfristige und nicht nur für Tage, Wochen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 15.02.2019 | 12:52

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