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Wohnugsverkauf:Verkäufer bekommt Grundbuch nicht frei, habe ich trotzdem Vorkaufsrech


03.10.2007 13:38 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Wohnungsverkauf: Verkäufer bekommt Grundbuch nicht frei, habe ich trotzdem Vorkaufsrecht zu ausgehandelten Bedingungen?


Ende Mai 2007 habe ich eine Wohnung in einem Immobilienportal im Internet für 58.000,00 Euro entdeckt. Nach Besichtigung mit dem Makler habe ich diese auf 54.000,00 Euro herunter gehandelt. Der Verkäufer war mit der Summe einverstanden. Es folgte ein Schriftverkehr mit dem Makler in dem die Formalitäten für den anvisierten Kaufvertrag ausgetauscht und ein Notartermin vereinbart wurden. Danach erhielt ich einen Kaufvertragsentwurf und auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Mitte Juni war dann endlich der Notartermin, bei dem der Verkäufer und auch der Makler anwesend waren.
Beim Durchsprechen des Vertrages stellte sich heraus, dass der Verkäufer nicht in der Lage ist das Grundbuch Lastenfrei zu bekommen. Die Belastungen waren wesentlich höher als der vereinbarte Kaufpreis. Es folgte ein Verhandeln vor den Augen des Notars. Einen Verkäufer, der zum Notartermin/ Vertragsabschluss erscheint ohne die Lastenfreiheit der Immobilie laut Vertrag gesichert zu haben, hatte er auch noch nicht erlebt. Wir einigten uns darauf, dass der Verkäufer versucht bis Ende August die Differenz zwischen den Hypotheken (im Grundbuch) und den Verkaufspreis aufzutreiben um dann die Wohnung lastenfrei zu übergeben.
Als ich dann bis Mitte September noch kein Feedback vom Makler erhielt, rief ich diesem an. Er teilte mir mit, dass der Verkäufer die notwendige Summe zur Schuldentilgung (im Grundbuch) nicht zusammenbekommen könne , aber noch gewillt ist die Wohnung zu verkaufen. Nun aber zu 62.000,00 Euro. Diese Summe übersteigt nicht nur die vor dem Notar im Juni vereinbarten 54.000,00 Euro, sondern auch das ursprüngliche Angebot aus der Immobileinseite im Internet von 58.000,00 Euro.
Ich möchte diese Immobilie nach wie vor kaufen. Nun meine Fragen: - Kann der Verkäufer die Wohnung zwischenzeitlich zu einen höheren Preis verkaufen? - Habe ich auf Grund des von beiden Seiten akzeptierten Vertragsentwurfes ( vor dem Notar) ein Vorkaufsrecht? -Wenn ja, zu welchen Bedingungen? -Hat der ursprüngliche ausgehandelte und vor dem Notar von beiden Parteien akzeptierte Verkaufspreis (54.000,00Euro) noch eine rechtliche Grundlage?

Nachteilig finde ich für mich nur, das es nur mündliche Zusagen gab (der Verkäufer hat zu keinen Zeitpunkt etwas unterschrieben). Den Vertragsentwurf mit allen Angaben ,den Schriftverkehr mit dem Makler und Vereinbarungen, mit dem Notar als Zeugen habe ich.

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Ein Vorvertrag bedarf- ebenso wie die Einräumung eines Vorkaufsrechtes - der Form des Hauptvertrages (hier: notarielle Form ), da hier ebenso wie bei dem Hauptvertrag vor einer übereilten Bindung geschützt werden soll ( BGH 82,398; NJW-RR 96,744 )
Insofern können Sie aus den mündlichen Zusagen oder den Vertraghandlungen vor dem Notar keinen Anspruch auf Übereignung herleiten.

Grundsätzlich ist auch in den meisten Fällen dieser Art keine Schadensersatzpflicht gegeben, da ansonsten der Zweck der Formvorschriften vereitelt werden würde.
Ob sich allerdings eine Schadensersatzpflicht in Ihrem konkreten Einzelfall dennoch ergeben kann, läßt sich nicht im Rahmen dieser Online- Anfrage pauschal beantworten.
Hier sind die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, die Sie bei Bedarf aufgrund des hohen Gegenstandswertes und Ihres wirtschaftlichen Interessen anwaltlich überprüfen lassen sollten.

Der Grundsatz der Formfreiheit von Verträgen wird im Rahmen des Grundstücksrecht nicht ohne Grund durch die Voraussetzungen der notariellen Beglaubigung durchbrochen. Aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung sind hier Käufer wie Verkäufer gleichermaßen zu schützen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Günthner
Rechtsanwalt
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