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Wohnrechtsauflösung bei Streit


| 09.07.2007 18:49 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht



Kann ein mietfreies, lebenslanges Wohnrecht nach jahrelangem, heftigen Streit mit dem Berechtigten ohne dessen Zustimmung in eine lebenslange Miete umgewandelt werden ?
In dem Fall geht es um ein Einfamilienhaus, dessen Eingang/Flur und Treppenhaus von allen Bewohnern genutzt werden muß.

Ab wann ist die Bereitstellung eines Wohnrechtes nicht mehr zumutbar bzw wann besteht ein Anspruch auf Änderung der vertraglichen Beziehungen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


alleine der Umstand, dass der Eigentümer, der ein unentgeltliches Wohnrecht auf Lebenszeit einräumt, im Streit mit dem Berechtigten ist, erlaubt ihm nicht, deswegen eine Miete zu verlangen.

Grundsätzlich ist es zwar schon möglich, dass er insoweit eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB verlangen kann.

Dies setzt aber voraus, dass es für die Unentgeltlichkeit auch eine Geschäftsgrundlage gegeben hat, also insbesondere ein mit der schenkweisen Überlassung der Wohnung ein bestimmter für den Berechtigten erkennbarer Zweck verfolgt wird, der nun nicht mehr oder nicht richtig erfüllt werden kann.
Beispiel: der Berechtigte kann sein auf Lebenszeit eingeräumtes Wohnungsrecht wegen eines medizinisch notwendigen Aufenthalts in einem Pflegeheim nicht ausüben (BGH, 19.01.2007 - V ZR 163/06).

Ein Anspruch kann sich ansonsten noch aus dem Wortlaut der schuldrechtlichen Vereinbarung ergeben, falls dort z.B. die Unentgeltlichkeit an die Erfüllung einer Auflage geknüpft wird, vgl. § 525 BGB.

Die Unzumutbarkeit äußerer Umstände bei der Ausübung des Wohnrechts kann für sich genommen also kein Recht auf eine vertragliche Gegenleistung begründen.

Denkbar ist dagegen, dass die der unentgeltlichen Überlassung zugrundeliegende Schenkung rückgängig gemacht wird, was aber, wenn nicht eine Verarmung des Schenkers vorliegt (§ 530 BGB), sonst nur auf groben Undank gestützt werden kann (§ 528 BGB), es müsste dann schon eine schwere Verfehlung des Beschenkten vorliegen, wofür Ihre Sachverhaltsschilderung keinen Anhaltspunkt bietet.
Letzteres kann z.B. der Fall sein, wenn der Berechtigte sich hartnäckig weigert, ein dem Schenker vorbehaltenes Recht zu erfüllen (so BGH NJW 1993, 1577 im Falle des Nießbrauchs), ansonsten z.B. bei schweren Beleidigungen oder unberechtigter Strafanzeige gegen den Schenker.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erst rechtliche Orientierung geben. Bei Unklarheiten im Rahmen Ihrer Fragestellung können Sie gerne von der Nachfragemöglichkeit Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2007 | 11:14

Danke für die schnelle Antwort.

Leider war meine Frage wohl nicht eindeutig.
Ich bin Eigentümer und habe meiner Mutter (86Jahre) im Rahmen eines Übergabevertrages 1979 ein Wohnrecht eingeräumt.
Unser Verhältnis ist schwerwiegend gestört.
Aus diesem Grund möchte ich das Wohnrecht löschen lassen bzw für die Abgeltung des Wohnrechts zB ein Betrag in Höhe einer monatlichen Miete zahlen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.07.2007 | 13:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre ergänzenden Informationen, aufgrund derer sich eine andere Sach- und Rechtslage ergibt.

Die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen Vertragsparteien stellt grundsätzlich schon einen wichtigen Grund dar, der zur Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses berechtigen kann, siehe § 314 Abs. 1 BGB.

Allerdings ist der Vertrag über die Bestellung eines dinglichen Wohnrechts kein kündbares Dauerschuldverhältnis. Rechtsgrund für ein dingliches Wohnungsrecht ist der schuldrechtliche Vertrag, in dem Verpflichteter und Berechtigter die Bestellung vereinbart haben, nicht ein zusätzlich abgeschlossener Miet- oder Nutzungsvertrag über die von dem dinglichen Recht erfasste Wohnung. Wird das Wohnungsrecht vereinbarungsgemäß bestellt, ist der zugrundeliegende Schuldvertrag erfüllt und rechtfertigt den Fortbestand der Dienstbarkeit; er stellt kein der Kündigung zugängliches Dauerschuldverhältnis dar und bleibt von der Kündigung eines zusätzlich abgeschlossenen Miet- oder Nutzungsvertrags unberührt (BGH, NJW-RR 1999, 376).

Anders sieht die Rechtslage demnach aus, wenn ein dingliches Wohnungsrecht (noch) nicht eingetragen wurde, sondern nur ein schuldrechtliches unentgeltliches Nutzungsverhältnis vorliegt. Dann käme eine Kündigung nach Maßgabe des § 314 BGB in Betracht, wobei Ihre Mutter dann Schadensersatz in Höhe einer vergleichbaren Miete sowie Umzugskosten verlangen könnte. Außerdem muss auch in dem Fall, dass Ihre Mutter wirtschaftlich so gestellt wird wie mit dem unentgeltlichen Wohnrecht, ein Auszug aus dem Haus und ein Umzug unter Abwägung der beiderseitigen Interessen für sie zumutbar sein.

Unberührt hiervon bleibt die Möglichkeit, gemeinsam eine entsprechende Vereinbarung einvernehmlich zu treffen, wenn sich Ihre Mutter hierauf einlassen sollte. Gegebenenfalls könnten Sie ihr z.B. anbieten, bei der Wohnungssuche und dem Umzug behilflich zu sein.

Zu beachten ist weiter, dass Sie auch die Zustimmung Ihrer Mutter zu der Löschung eines eingetragenen Wohnrechts benötigen. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nicht, außer wenn das Wohnrecht verwirkt sein sollte, wofür aber hier keine Anhaltspunkte ersichtlich sind.

Ich hoffe, Ihre Frage ist damit hinreichend und verständlich beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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