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Wohnrecht/Vereinbarung

| 20.03.2008 21:07 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Trettin


Hallo, mein Mann und ich haben in 2005 einen Bauernhof erworben. Das Haupthaus hat 180 qm die wir zusammen mit meinen Schwiegereltern ( Schwiegereltern unten wir oben, keine abgeschlossenen Wohnungen da wir immer bei den Schwiegereltern durch den Flur und den Wintergarten müssen) bewohnen. Es gibt noch eine Scheune und ein Nebengebäude wo sich noch eine Wohnung mit 110 qm befindet. Wir haben mit den Schwiegereltern eine schriftliche Vereinbarung getroffen wo steht das Sie ein lebenslanges Wohnrecht im Objekt haben. Zwischenzeitlich sind wir so zerstritten das wir den Eltern vorgeschlagen haben entweder auszuziehen oder in die Wohnung im Anbau zu ziehen. Sie weigern sich und wollen gar nicht ausziehen oder umziehen. Mein Mann und ich zwischenzeitlich mit Nachwuchs sind sogar bereit das Objekt zu verkaufen damit wir endlich wieder ruhe haben. Meine Schwiegereltern weigern sich und beharren auf Ihrem wohnrecht ( was nicht im Grundbuch eingetragen ist, es besteht nur diese schriftliche Vereinbarung ) Nun meine Frage; können wir das Objekt ohne schwierigkeiten verkaufen und wie sieht die rechtliche Lage bezüglich der Vereinbarung aus.
Für eine schnelle antwort wäre ich IHnen sehr verbunden. MfG

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworte:

I. Nach § 1093 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, daß jemand berechtigt ist, ein darauf errichtetes Gebäude (oder einen Teil davon) unentgeltlich als Wohnung zu benutzen.

Möglicherweise haben Sie sich gegenüber Ihren Schwiergereltern verpflichtet, diesen ein derartiges "dingliches Wohnrecht" zu bestellen. Eine solche Verpflichtung bedarf keiner bestimmten Form. Sie könnte deshalb wirksam in der hier existierenden schriftlichen Vereinbarung enthalten sein. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ist eine Frage der Auslegung.

II. Eine Bestellungsverpflichtung hätten Sie allerdings bislang nicht erfüllt. Denn die Bestellung eines Wohnungsrechts i. S. des § 1093 BGB erfordert die Eintragung ins Grundbuch. Daran fehlt es hier aber gerade.

Ihr Grundstück ist deshalb derzeit wohl nicht mit einem Wohnungsrecht belastet, so daß eine Veräußerung insoweit unproblematisch sein dürfte.

Allerdings machen Sie sich gegenüber Ihren Schwiegereltern u. U. schadensersatzpflichtig, wenn Sie sich zwar zur Bestellung eines Wohnungsrechts verpflichtet haben, diese Verpflichtung aufgrund der Veräußerung des Grundstücks aber nicht mehr erfüllen können.

Ich hoffe, daß diese Auskunft Ihnen weiterhilft. Für eine kostenlose Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

fea@trettin-rechtsanwaelte.de
www.trettin-rechtsanwaelte.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2008 | 22:54

Hallo,
danke für die schnelle Beantwortung. Der schrifttext in der Vereinbarung lautet. Hiermit bestätigen wir unseren Eltern.... das Sie ein lebenslanges Wohnrecht im Objekt ... haben. Desweiteren wohnen die Eltern nicht unentgeltlich. Sie zahlen eine Miete allerdings ohne Mietvertrag. Können wir trotzdem Verkaufen??? gilt auch hier eine Kündigungsfrist von 3 Monaten den Eltern gegenüber und ist dies schriftlich zu machen. Einer Eintragung im Grundbuch bezüglich des Wohnrechtes würde unsere Hausbank nicht akzeptieren. Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2008 | 13:44

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ein mündlicher Mietvertrag – der gem. § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt – steht einer Veräußerung nicht entgegen. Vielmehr tritt der Erwerber nach Maßgabe des § 566 BGB an die Stelle des bisherigen Vermieters.

Problematisch bleibt aber, daß Sie Ihren Eltern/Schwiegereltern ein Wohnrecht auf Lebenszeit zugesichert haben. Auch wenn damit – was angesichts des Inhalts der "Bestätigung" nahe liegt – kein "dingliches" Wohnrecht gemeint ist, sind Sie an diese Zusicherung gebunden. Deshalb können Sie m. E. das Mietverhältnis nicht selbst ordentlich kündigen.

Dies könnte allenfalls ein neuer Eigentümer (z. B. wegen Eigenbedarfs). Insoweit besteht allerdings die Gefahr, daß Sie sich schadensersatzpflichtig machen, weil Sie dann den Eltern/Schwiegereltern kein Wohnrecht mehr gewähren (können).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

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