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Wohnrecht unentgeldlich übertragbar bei neuem Besitzer?


| 07.02.2007 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Guten Tag,
meine Oma wohnt in Ihrem Geburtshaus, obwohl Sie die ältere von drei Geschwistern war, hat sie das Haus vor 10 Jahren nicht geerbt, sondern Wohnrecht auf Lebenszeit und zwar unentgeldlich. Das Haus erbte dann ihr Bruder und Sie bekam 5000,00 DM zu jener Zeit und eben das Wohnrecht.
Dieses Wohnrecht wurde in Form eines Mietvertrags aufgesetzt, eine Partei meine OMa und die andere ihr Bruder.
Es ist ebenfalls im Grundbuch eingetragen, allerdings weiss ich nicht ob dort auch das Wort undendgeltlich geschrieben steht.
Nun ist vor einigen Jahren ebenfalls der Bruder gestorben und seine Frau lebte bis vor einigen Tage ebenfalls in diesem Haus, Sie wurde als Erbin eingesetzt, meine Oma bekam weiterhin nichts von ihrem Bruder, was ich hiermit auch in Frage stelle, da Sie keine Ladung zur Testamentseröffnung bekam. Und nun herrauskam, dass Sie nicht anwesend war.
Nun hat ihre Schwester das Haus verkauft und nun fragt der neue Vermieter nach Miete an...
Meine Frage nun:
a.) hat meine Oma, im Falle des Todes ihres Bruders keinen Anspruch auf ein Pflichterbteil? (Es gibt keine Kinder aus dieser Ehe)
b.) in wiefern ändern sich nun die Mietrechte meine Oma?
Ist durch Besitzänderung das Wohnrecht unentgeldlich in Gefahr?
Lässt sich das Wohnrecht ggf auch weitervererben?

Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Pflichtteilsansprüche stehen Ihrer Oma gegenüber den Erben ihres Bruders nicht zu, weil § 2303 BGB diese Ansprüche nur für Abkömmlinge (also Kinder), Ehegatten und Eltern des Verstorbenen vorsieht – Geschwister haben also keinen solchen Anspruch.

Das Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach den §§ 1090, 1093 BGB und deshalb nicht übertragbar und auch nicht vererbbar (§ 1092 BGB). Der Käufer des Hauses hat dieses mit der im Grundbuch eingetragenen Belastung durch das Wohnrecht erworben. Er muss Ihre Oma deshalb grundsätzlich weiter ohne Verlangen von Miete in dem Haus wohnen lassen. Da zur abschließenden Beurteilung der Sache aber alle Unterlagen (Vertrag und Grundbuch) eingesehen werden müssen, rate ich Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen und mit diesem gegen den Käufer des Hauses vorzugehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick zu Ihrem Problemkreis vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2007 | 13:40

Besten Dank für Ihre Antwort, jedoch habe ich gerade erfahren, dass es nicht im Grundbuch eingetragen ist das Wohnrecht, sondern eben doch nur auf einem extra Mietvertrag, bestehen die Rechte dann trotzdem noch?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2007 | 13:57

Sehr geehrte Ratsuchende,

leider ist die Rechtsposition nun wesentlich schlechter, da der Käufer nun prinzipiell einen Anspruch auf Mietzahlung hat bzw. auch Kündigungsrechte hat. Ohne genaue Kenntnis der Vereinbarungen zwischen Ihrer Oma und deren Bruder lässt sich dies nicht beurteilen, doch kann man sich z.B. gegen Mieterhöhungen wehren. Hierfür sollte unbedingt ein Rechtsanwalt vor Ort eingeschaltet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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"Besten Dank, habs mir fast schon alles so gedacht... Leider..
Die Welt kann so schlecht sein...
Oma ist bereits auf dem Wege zum Mieterschutzbund!!!!
Liebe Grüsse "