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Wohnrecht und Pflegekosten - Besteht für mich, so wie das Wohnrecht lautet eine Verpflichtung zur Za

28.08.2006 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Sozialrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
einer 88-jährigen Dame, mit der ich in keinster Weise verwandschaftlich verbunden bin, wurde in meinem Haus vom ehemaligen Eigentümer ein 1972 eingetragenes Wohnrecht gewährt. Die Eintragung lautet:
"Hiermit bestelle ich an dem im 1. Stock meines vorgenannten Hauses belegenen drei Räume, 2 Abstellräumen und der in diesem Stock belegenen Toilette ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht für Frau P.. Frau P. soll nicht berechtigt sein, dritte Personen in die Räume mit aufzunehmen, an denen zu ihrern Gunsten das Wohnrecht bestellt ist."
Diese Frau ist seit JULI 2005 im Pflegeheim, jedoch erst am 15. DEZEMBER 2005 unter Betreuung gestellt worden. Die Wohnung wurde erst am 02. AUGUST 2006! von dem Betreuer geräumt. Einen Schlüssel für diese Wohnung besitze ich bis heute nicht. Der Betreuer verlangt von mir rückwirkend vom ersten Tag ihres Heimaufenthaltes eine Miete von monatl. 200 Euro und bezieht sich dabei auf die §§ 15, 16 Nds. AGBGB. Die Wohnung wurde in einem sehr schlechten Zustand zurückgelassen und es gehört zu dem Wohnrecht KEIN Keller, KEIN Balkon und KEINE Gartennutzung. Eine Waschmaschine oder Geschirrspüler können nicht aufgestellt werden, da die Lehmdecke die Belastung nicht aushält (Baujahr 1926). Meine Fragen lauten:
1. Besteht für mich so wie das Wohnrecht lautet eine Verpflichtung zur Zahlung einer lebenslänglichen Rente?
2.Die Räume sind aus den o. g. Gründen als Wohnung nur schwer zu vermieten.
Wer ist für die Renovierung und Vermietung zuständig?
3. Wer setzt die monatl. Miethöhe fest und wer entscheidet, ob die Räume als Wohnung überhaupt zu vermieten sind?
4. Muss ich auch unabhängig von einer Vermietung den geforderten Betrag monatlich entrichten?
Vielen Dank!
Mit freundlichem Gruß
J. O.

-- Einsatz geändert am 28.08.2006 12:55:01
Eingrenzung vom Fragesteller
28.08.2006 | 11:42
28.08.2006 | 14:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Diese Frage kann an dieser Stelle nicht abschließend beantwortet werden, da hierzu eine umfassende Akteneinsicht erforderlich wäre.
Grundsätzlich wird vom Sozialhilfeträger jedes Vermögen herangezogen. Zum Vermögen kann auch die gewährung eines Wohnrechts zählen, da die Möglichkeit besteht, das Wohnrecht in eine Geldrente zu wandeln.

Bezug nehmend auf die von Ihnen angeführte Vereinbarung zwischen dem ehemaligen Eigentümer und der Dame spricht jedoch einiges dafür, dass Sie nicht zur Zahlung einer lebenslangen Rente verpflichtet sind.
Zum einen wurde diese Verpflichtung, wenn Sie denn besteht (dazu wäre, wie gesagt, eine umfassende Prüfung von Nöten), zwischen dem ehemaligen Eigentümer und der alten Dame vereinbart. Sie als Erwerber haben hingegen nur das Wohnrecht zu gewähren. Eine Umwandlung in eine Geldrente, wie sie der Betreuer fordert, ist der Vereinbarung nicht und erst recht nicht für Ihre Person zu entnehmen. Die vom Betreuer angeführten Normen geben dazu ohne eine Bezugnahme auf eine vertragliche Regelung auch nichts her (so auch das OLG Karlsruhe Az: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20U%2032/97" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 26.08.1998 - 6 U 32/97: nicht mehr in Anspruch genommenes Wohnrecht I - Altentei...">6 U 32/97</a> vom 26.8.98 und das OLG Düsseldorf Az: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=9%20U%20242/00" target="_blank" class="djo_link" title="9 U 242/00 (2 zugeordnete Entscheidungen)">9 U 242/00</a> vom 28.05.2001).

Allerdings gibt es auch Urteile mit einem anderen Tenor. Von einer gefestigten Rechtslage kann auf diesem Gebiet also nicht eben gesprochen werden.


2. Für die Instandhaltung sind Sie zuständig. Sowohl als Vermieter als auch als Erwerber eines Hauses, in welchem ein Wohnrecht gewährt wurde.
Für die Vermietung sind auch Sie zuständig. Dies allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem das Wohnrecht endet.

3. Ihre dritte Frage bezieht sich vermutlich auf Ihre erste Frage. Daher lässt sis sich folgendermaßen beantworten: Wenn Sie nicht zur Zahlung einer Geldrente verpflichtet sind, stellt sich auch nicht die Frage nach der Miethöhe. Anders wäre es nur, wenn eine Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldrente der Fall wäre. Diesbezüglich verweise ich auf meine Antwort zu 1.

Ob die Wohnung überhaupt zu vermieten ist, richtet sich, wie schon ausgeführt, nach dem Bestand des Wohnrechts. Generell endet das Wohnrecht mit dem Tod. Wenn also die Möglichkeit besteht, dass die alte Dame noch einmal zurückkehrt, müssten Sie die Wohnung frei halten ( so auch das OLG Celle: "Ein subjektives Ausübungshindernis - wie der Umzug in ein Pflegeheim - führe allein nicht zum Erlöschen des Rechts, zumal nicht sicher vorherzusehen sei, ob sich der gesundheitliche Zustand des Berechtigten bessere. Das Wohnrecht erlösche grds. erst dann, wenn infolge von Veränderungen die Ausübung des Rechts aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauernd ausgeschlossen sei oder wenn der Vorteil für die Benutzung des herrschenden Grundstücks infolge grundlegender Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse oder der rechtlichen Grundlagen objektiv und endgültig wegfällt".)

4. Wenn Sie dazu verpflichtet wären, die Geldrente zu gewähren, müssten Sie dies auch unabhängig von einer Vermietung.

Alle Aussagen müssen, wie schon gesagt, unter dem Vorbehalt einer umfassenden Prüfung der Rechtslage gesehen werden. Ich kann Ihnen daher grundsätzlich nur ans Herz legen, sich schon jetzt mit einem sozialrechtlich orientierten Kollegen in Verbindung zu setzen. Dies umso mehr, da nicht davon auszugehen ist, dass der Sozialhilfeträger von seinen Forderungen abgehen wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt


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