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Wohnrecht umwandeln in Geldrente

25.03.2008 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich habe 2006 ein Haus gekauft. Dort war noch ein Wohnrecht von 1973 wie folgt eingetragen:

"Herr xy räumt seinen Schwestern Frau (1) und Frau (2) mit unter sich gleichen Rang das lebenslängliche unentgeltliche, nicht übertragbare Wohnrecht im Obergeschoß des Hauses ... ein. Die Wohnung besteht aus 3 Zimmern und Küche. Vereinbart wird schuldrechtlich, daß Frau (1) das mittlere Zimmer der in sich abgeschlossenen Wohnung und Frau (2) das rechte Zimmer derselben zur alleinigen und ausschließlichen Benützung überlassen bekommt. Die übrigen Räume werden ohne besondere Benutzungsregelung gemeinschaftlich benutzt. Der Jahreswert der Wohnung beträgt je 500,-- DM. Zur Löschung des Wohnrechts genügt der Nachweis des Todes."

Herr xy und Frau (1) sind schon seit über 10 Jahre verstorben.

Frau (2) hat noch nie richtig in den Räumen gewohnt, sondern sie nur als Ferienwohnung benutzt.

Da Sie nun im Rollstuhl sitzt und in einem Altenheim lebt, hat Sie notariell gleich nach dem Kauf 2006 auf ihr Wohnrecht unentgeltlich verzichtet.

Nun bekomme ich ein Schreiben von einem Betreuer/Anwalt, daß die alte Dame (94) sozialhilfe beantragt hat und das Sozialamt abgelehnt hat. Nun fordert der Anwalt bzw. das Sozialamt die "Schenkung des Wohnrechts" wegen verarmung zurück wobei das Wohnrecht in eine monatliche Geldrente umzuwandeln sei.

Das Haus ist ca. 150 Jahre alt. Ohne Zentralheizung. Jeder Raum ist ca. 8 qm groß. Eine seperate Abtrennung der Räume für z.B Vermietung ist nicht möglich.

Kann das Sozialamt bzw. die Dame das Wohnrecht zurückfordern und das Wohnrecht in eine Geldrente umwandeln? Und wenn ja, welche Räume betrifft das dann? Nur das rechte Zimmer und anteilig die gemeinschaftlich genutzten Räume oder auch die Räumlichkeiten der verstorbenen Dame?









Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Der von Ihnen geschilderte Sachverhalt wirft eine Reihe rechtlicher Fragestellungen und Probleme auf.

Tatsächlich ist in § 528 BGB ein Rückforderungsanspruch geregelt, bei dem der Schenker die Schenkung zurückverlangen kann, wenn er nach Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen Lebensunterhalt zu bestreiten.

Fraglich ist jedoch bereits, ob der Verzicht auf das Wohnrecht eine Schenkung darstellt.

Versteht man unter der Schenkung eine unentgeltliche Zuwendung, die zu einer Entreicherung des Schenkers und einer Bereicherung des Beschenkten führt, wird mal hier wohl von einer Schenkung ausgehen müssen, denn im Ergebnis haben Sie durch den Verzicht lastenfreies Eigentum erworben.

§ 528 BGB hat jedoch noch weitere Voraussetzungen. So kann sich der Beschenkte unter Umständen auf eine Entreicherung berufen. Auch kann § 529 BGB zur Anwendung kommen, der eine Rückforderung ausschließt, wenn sich der Schenker vorsätzlich oder grob fahrlässig in seine Armut gebracht hat.

Dies Alles wäre in Ihrem Fall umfassend zu prüfen.

Ein so genanntes Altenteilsrecht (unentgeltliches Wohnrecht im Alter) führt darüber hinaus nicht automatisch zu einem Geldrentenanspruch, wenn das Wohnrecht wegen Pflegebedürftigkeit nicht mehr wahrgenommen werden kann.

Hier unterscheidet man zwischen echten Altenteilsverträgen, die zu einem Geldrentenanspruch führen können und unechten Altenteilsverträgen, bei denen nur unter bestimmten Voraussetzungen Ersatz für ersparte Aufwendungen zu leisten ist.

Entscheidend ist für die Abgrenzung, ob für den jeweiligen Fall eine umfassende Versorgung im Alter geregelt werden sollte oder lediglich ein Wohnrecht ohne finanzielle Leistungen im Pflegefall vereinbart werden sollte.

Hier ist eine Auslegung des konkreten Vertragstextes erforderlich.

In Ihrem Fall spricht stark für ein unechtes Altenteil, dass den Begünstigten nicht zusätzlich zum Wohnrecht noch Hege und Pflege gewährt werden sollte.

Im Übrigen wäre dann bei einem für ersparte Aufwendungen entstehenden Ersatzanspruch eine konkrete Berechnung vonnöten, die sich z.B. an einer Vermietungsmöglichkeit der frei gewordenen Räumlichkeiten orientieren kann und auch den Umfang des gewährten Wohnrechts (hier ein Zimmer plus Gemeinschaftsräume) berücksichtigen muss.

Hierbei kann sich im Ergebnis auch die Verneinung eines Ersatzanspruchs herausstellen.

Die rechtlichen Fragestellungen lassen sich in jedem Fall nicht ohne Einsicht in sämtliche relevanten Unterlagen (insbesondere den „Altenteilsvertrag“ und den Grundstückskaufvertrag) klären.

Ich empfehle Ihnen daher dringend, sich umfassend von einem sachkundigen Anwalt beraten zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Für eine weitergehende Beratung stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


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Rückfrage vom Fragesteller 25.03.2008 | 20:29

Einen „Altenteilsvertrag“ gibt es nicht, es steht in dem Vertrag nur das drin, wie ich es geschrieben habe.

Habe ich das richtig verstanden, daß die Dame im schlimmsten Fall nur das Wohnrecht für ein Zimmer + Gemeinschaftsräume zurückfordern kann?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.03.2008 | 20:59

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage:

Ein Anspruch auf Ersatz der ersparten Aufwendungen erstreckt sich im "schlimmsten Fall" lediglich auf den Umfang des Wohnrechts, also dementsprechend ein Zimmer und die anteilige Nutzung der Gemeinschaftsräume.

Eine konkrete Berechnung müsste hier die ortsübliche Vergleichsmiete (nach m²) und ersparte Energie (Strom, Wasser) berücksichtigen.


Mit freundlichen Grüßen

- Christoph Lattreuter -

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