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Wohnrecht nicht ins Grundbuch eingetragen


| 12.02.2009 12:04 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Hallo,

Mein Bruder ich haben zusammen unser Elternhaus nebst Grundstück geerbt. Unser Vater verstarb Ende letzten Jahres und unsere Mutter schon vor 10 Jahren. Beide hatten zu Lebzeiten ein Berliner Testament aufgesetzt, nachdem wir jetzt alleinige Erben sind. Das Berliner Testament beinhaltete jedoch einen Änderungsvorbehalt, wonach es meinem Vater erlaubt war ein neues Testament zu verfassen. Dies tat er auch, zu Gunsten seiner neuen Lebenspartnerin.

Bei dem neuen Testament handelt es sich jedoch um ein Vermächtnis (dies ließen wir schon prüfen), welches beinhaltet, dass seine Lebenspartnerin ein lebenslanges, alleiniges und mietfreies Wohnrecht in Haus und Grundstück hat. Sollte sie dieses Wohnrecht nicht in Anspruch nehmen, dann sollen wir ihr bei Verkauf des Hauses 80´000€ zahlen. Diese sollen wir aber auch nach ihrem Tod an Ihre Erben ( Kinder) bei Verkauf zahlen, obwohl sie ev. noch 20 Jahre und mehr in dem Haus wohnen würde.

Mein Bruder und ich haben kein Interesse an dem Haus und auch keinen Bedarf. Die Lebensgefährtin unseres Vaters will ihr Wohnrecht nicht in Anspruch nehmen und so schnell wie möglich ausziehen. Sie stellt nun die Forderung von 80´000€ an uns und will das das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird, um ihre Ansprüche zu sichern (Rat von ihrem Anwalt).Diese Eintragung ist zu Lebzeiten unseres Vaters nicht geschehen .

Daher ergeben sich hier die folgenden Fragen

1. Kann sie das Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen, ohne unsere Zustimmung?
a. Wenn ja, wie können wir das verhindern?
b. Ist dieses Wohnrecht überhaupt rechtskräftig, wenn es nicht zu Lebzeiten meines Vaters ins Grundbuch eingetragen wurde?
c. Muss sie weiterhin für die Nebenkosten des Hauses aufkommen, wenn sie an dem Wohnrecht fest hält, aber auszieht und wir das Haus nicht verkaufen?

2. Kann Sie die 80´000€ von uns fordern, wenn wir das Haus nicht (gleich) verkaufen?
Im Vermächtnis steht, dass wir dies nur bei Verkauf tun müssen!?

Wir würden uns freuen hierauf Antworten zu bekommen.

Vielen Dank.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Sehr gerne beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:

Zu 1.)

Grundsätzlich kann die Lebensgefährtin Ihres Vaters nicht ohne die Zustimmung des Berechtigten eine Eintragung ins Grundbuch erreichen.

Bei der Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch handelt es sich um ein Nießbrauchsrecht, also ein dingliches Recht.

Gem. § 873 Abs.1 BGB ist für eine wirksame Eintragung eines solchen dinglichen Rechts ins Grundbuch grundsätzlich e Einigung des/der Berechtigten, also von Ihnen sowie Ihrem Bruder, sowie dem anderen Teil, also der Lebensgefährtin, erforderlich.

Somit brauchen Sie die Eintragung des Wohnrechts also nicht verhindern, da das zuständige Grundbuchamt die Eintragung ohne Nachweis Ihrer Zustimmung grundsätzlich nicht vornehmen wird.
Dieses Wohnrecht ist im engeren Sinne nicht rechtskräftig in dem Sinne, da das Wohnrecht mangels der oben erwähnten Zustimmung von Ihnen oder Ihrem Bruder bislang nicht wirksam entstehen konnte. Mit anderen Worten hat die Lebensgefährtin zurzeit noch kein Wohnrecht.

Aufgrund des Testaments, dessen Wirksamkeit ich vorbehaltlich einer Einsicht in dieses Testament nicht abschließend beurteilen kann, hat die Lebensgefährten einen schuldrechtlichen Anspruch (Vermächtnis) bekommen, als Vermächtnisnehmerin gegenüber den mit dem Vermächtnis Beschwerten (Sie und Ihr Bruder), darauf eine Zustimmung zur Eintragung des Wohnrechts zu erhalten.
Demnach ist eine Eintragung des Wohnrechts zu Lebzeiten Ihres Vaters nicht erforderlich, da die Lebensgefährtin aufgrund des Vermächtnisses JETZT gegen die Erben einen Anspruch auf Einräumung des Wohnrechtes hat.

Wenn Sie weiterhin an dem Wohnrecht festhält, muss Sie grundsätzlich auch für die Nebenkosten des Hauses aufkommen.

Zu 2.)

Meines Erachtens ist der Wortlaut des Testaments in Bezug auf das Vermächtnis so eng gefasst, dass eine Auslegung nur dahingehend möglich ist, dass die 80.000.- € erst bei endgültigem verkauf zu zahlen sind. Solange es also keinen Verkauf gegeben hat, ist nichts zu zahlen. Ansonsten wäre ja in dem Testament die betreffende Regelung anders gefasst.

Eine Pflicht zum Verkauf ist insoweit nämlich auch nicht im Testament festgesetzt. Zurzeit hat die Lebensgefährtin demnach lediglich das Recht, die Eintragung Ihres Nießbrauchsrechts zu verlangen. Sicherlich könnten Sie mit der Lebensgefährtin auch aushandeln, dass Sie Ihr das Nießbrauchsrecht abkaufen, um das Haus anschließend verkaufen zu können.

Ob sich die Lebensgefährtin allerdings hierauf einlassen wird, kann ich nicht beurteilen. Es wäre auf jeden Fall einiges an Verhandlungsgeschick gefragt.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2009 | 12:55

Hallo,

vielen Dank für die zügige Beantwortung. Eine Frage ergibt sich daraus aber noch für mich:

Wenn wir versuchen ihr das Wohnrecht abzukaufen und sie sich darauf einlässt, hat sie dann zusätzlich noch den Anspruch auf die 80´000€ bei Verkauf des Hauses?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2009 | 13:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage!
Hierbei handelt es sich um eine gute und sehr wichtige Frage.

Nach dem Wortlaut des Testaments soll ja nur für den Fall, dass die Lebensgefährtin das Wohnrecht NICHT in Anspruch nimmt, eine Auszahlung von 80.000.- € bei Verkauf verfolgen.

Wenn die Lebensgefährtin das Wohnrecht sich aber abkaufen lässt, nimmt Sie es aber ja zumindest indirekt in Anspruch.

Meines Erachtens sind dann eher keine 80.000.- € mehr geschuldet. Ich gebe Ihnen aber insoweit Recht, als dass eine gewisse restliche Rechtsunsicherheit besteht, weil wenn es hart auf hart kommen würde und die Angelegenheit im Streitfall vor Gericht landen würde, könnte auch die Auslegung möglich sein, dass triotzdem 80.000.- € geschuldet sind, da das Wohnrecht ja niemals eingetragen war.

Somit würde ich ihnen im Ergebis dringend empfehlen, eine Klausel mit in den Vertrag bezüglich des Abkaufens des Nießbrauchsrechtes aufzunehmen, wonach durch die Auszahlung des Kaufpreises alle Ansprüche der Lebensgefährtin an dem Nießbrauch sowei dem Grundstück abgegolten sind und insbesondere beim Verkauf des Grundstücks keine Zahlungen mehr von Ihnen an die Lebensgefährtin zu leisten sind.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 12.02.2009 | 13:18


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