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Wohnrecht löschen - Pflegeheim

26.09.2016 13:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ziel:
Hausverkauf

Problemstellung:
Das Haus ist mit einem Wohnrecht belastet. Der Wohnrechtsinhaber ist Demenzpatient, Pflegestufe II und lebt in einem Pflegeheim. Es besteht eine Vorsorgevollmacht zugunsten des Immobilieninhabers. Es ist kein Betreuer bestellt. Für die Pflegeheimkosten kommt das Sozialamt auf.

Lt. Gutachten ist die Immobilie 78.000 EUR Wert. Das rechnerische Wohnrecht lt. Gutachterausschuss ist Höher als der Immobilienwert (79.200 EUR).

Das Sozialamt verlang entsprechende Zahlungen im Falle eines Verkaufs zugunsten des Wohnrechtsinhabes zur Deckung des mtl. Pflegeheimkosten.

Die Immobilie wurde im Jahr 2012 von dem heutigen Wohnrechtsinhaber an den heutigen Eigentümer verkauft. Damals wurde das Wohnrecht im Kaufvertrag mit "nur" 25.200 EUR angegeben (3.600 EUR Jahreswert auf pauschal 7 Jahre). Woher die 7 Jahre stammen wurde beim Notar nicht weiter nachgefragt, die statistische Lebenserwartung bzw. der Kapitalwert hätte viel höher gelegen. Lt. Notar gab es eine alternative Möglichkeit zur Berechnung des Wohnrechts damit es nicht so hoch ausfällt).

Im Kaufvertrag heißt es:
Der Käufer gewährt der Verkäuferin, seiner Mutter xxx, ein lebenslängliches Wohnrecht gemäß § 1093 BGB an sämtlichen Räumen des Hauses nebst Garage, Boden, Keller und Waschküche.
Den Jahreswert des Wohnrechtes gaben die Beteiligten an mit € 3.600,00.
Schuldrechtlich wird vereinbart, daß das Wohnrecht unentgeltlich ist, die Wohnrechtsberechtigte jedoch die Verbrauchskosten, der jeweilige Eigentümer alle anderen Nebenkosten zu tragen haben.
Damit ist ein Teilbetrag in Höhe von 25.200 € belegt.

Die Diskrepanz zwischen dem Wohnrechtswert lt. Kaufvertrag und offizieller Berechnung vom Gutachterausschuss ist enorm. Ergebnis wäre ein Leerstand der Immobilie da ein Verkauf abzgl. des Wohnrechts nicht zweckmäßig wäre. Das Sozialamt ist nicht bereit auf ein Angebot zum Abkaufen des Wohnrechts einzugehen.

Hierzu habe ich folgende Fragen:

1. Ist eine Löschung des Wohnrecht trotz hoher Forderung des Sozialamtes möglich? Schließlich wäre es ein "drei Gewinner Modell". Das Sozialamt könnte ca. 15.000 EUR (Angebot des Eigentümers zum Abkaufen des Wohnrechts) erhalten, die Wonrechtinhaberin müsste keine mtl. Verbrauchskosten mehr tragen, der Eigentümer könnte das Haus Lastenfrei veräußern.
2. Wie kommt die Berechnung des Notars zum Wohnrecht mit 7 Jahren Laufzeit zustande?
3. Wäre eine gerichtliche Genehmigung der Löschung des Wohnrechts zur Vermeidung mtl. Zahlungen für Verbrauchskosten und ausgeschlossener Rückkehr in die Immobilie sogar ohne eine Zahlung an das Sozialamt möglich?




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Angesichts der Rechtslage kann ich - mit Ausnahme des Verhandlungsweges und einer Einigung mit den Behörden, keine Möglichkeit der Löschung erkennen, die nicht mit der verlangten Zahlung der Behörde verbunden wäre.
2. Eine alternative Berechnung des Kapitalwertes gibt es nicht. Grob überschlägig ist stets die fiktive Jahresmiete mit der statistischen Lebenserwartung zu multiplizieren. Hier sollte Sie den Notar noch einmal befragen.
3. Auch hier sehe ich wenig Aussicht auf Erfolg. Dem Zahlungsanspruch als Belastung steht auf der anderen Seite der erhebliche Wert des Wohnrechtes gegenüber. Selbst wenn die Löschung - was ich für unwahrscheinlich halte - gelänge, dürfte zugunsten des Sozialamtes ein Zahlungsanspruch bestehen, da Sie von einer Belastung frei geworden sind. Hier dürfte § 812 BGB zu Lasten des Eigentümers greifen, dieser wäre mit dem Wegfall des Wohnrechtes bereichert.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.09.2016 | 10:53

Herzlichen Dank für Ihre Antwort,

wirklich weiterhelfen konnten Sie mir zwar nicht, aber zumindest haben Sie die Fragen beantwortet.

Vielleicht erlauben Sie eine Rückfrage:

Da eine Löschung oder Einigung mit dem Sozialträger unwahrscheinlich ist und Sie auch sagen, dass Sie keine andere Möglichkeit sehen außer sich mit dem Sozialträger zu einigen, wäre eine mögliche Alternative: Mit dem Tod des Wohnrechtsinhabers erlischt das Wohnrecht. Kann nach dem Tod das Objekt Lastenfrei ohne Forderungen des Sozialamtes veräußerst werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.09.2016 | 11:17

So ist es, nach dem Erlöschen des Wohnrechts ist eine lastenfreie Veräußerung möglich.

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