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Wohnrecht in der Praxis

04.06.2014 14:23 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Carolin Richter


Zusammenfassung: Es handelt sich hier um die Frage, ob ein Nießbrauch bzw. Wohnrecht bei Auszug erlischt und ob eine Untermietung zulässig ist.

Meine neue Lebensgefährtin möchte mit mir zusammenleben, aber ihr geerbtes Wohnrecht nicht aufgeben bzw. verlieren.
Was muss sie tun bzw. beachten, um dieses Wohnrecht nicht zu verlieren und trotzdem mit mir als neuen Lebensgeführten am Neuen Ort zusammen leben zu können.
Fragen der täglichen Praxis:
1. Wo ist Hauptwohnsitz und wo darf Zweitwohnsitz sein?
2. Tatsächliche Anwesenheit im Haus mit Wohnrecht nötig oder nur Sporadische Kontrolle bzw. diese auch delegierbar (Hausmeister Service)?
3. Untervermietung erlaubt um Kostenbelastung für Strom, Wasser, Heizung u. Versicherung zu reduzieren.
4. Ist eine „Reduzierte Haus-Bewohnung" möglich (reduzierte Heizungstemperatur, reduzierte Hausratversicherung, reduzierte Pflege,)[wie Ferienhaus d.h. in der überwiegenden Zeit ist das Haus „eingemottet" und wird nur sporadisch (re)aktiviert]
5. Muß ich die „reduzierte „ Bewohnung dem Eigentümer mitteilen.
6. Wo kann ich die aktuelle Rechtsprechung einsehen. (Gerichtsurteile)

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich Ihnen gern unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:

Bei einem Wohnrecht ist zuerst zu prüfen, ob es sich um ein grundbuchrechtlich gesichertes Nießbrauchsrecht gem. § 1093 BGB handelt oder um ein bloßes Wohnrecht. Beide Begriffe werden häufig verwechselt.

Ich werde daher zu beiden Varianten Stellung nehmen. Ein Nießbrauchsrecht erlischt nicht bei einem Auszug. Auch eine Vermietung oder Nutzungsüberlässung an Dritte ist möglich. Der Nießbrauchsberechtigte ist dabei zur Erhaltung der Sache verpflichtet, so dass beim Herunterfahren der Versorgungsleistungen, insbesondere Heizung, darauf zu achten ist, dass die Bausubstanz nicht angegriffen wird. Da jedoch auch hier Abweichungen vereinbart werden können, ist zur Prüfung Einsicht in das Grundbuch unentbehrlich.

Handelt es sich lediglich um ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht sind die jeweiligen Vereinbarungen maßgeblich. Grundsätzlich erlischt auch hier bei einem Auszug das Wohnrecht nicht. Es kann jedoch auch abnweichendes vereinbart werden. Unter Umständen kann der Eigentümer eine Vertragsanpassung verlangen, wenn in absehbarer Zeit keine Nutzung der Wohnung erfolgt. Hier kann es durchaus daraufankommen wo der Hauptwohnsitz liegt bzw. was unter Auszug zu verstehen ist. Es wäre zu prüfen, ob nach den Vereinbarungen lediglich eine sporadische Nutzung ausreicht. Bei einem bloßen Wohnrecht ist die Untervermietung oder Nutzungsüberlassung an Dritte nicht gestattet, es sei denn es ist etwas anderes vereinbart

Sofern Sie eine jruistische Datenbank für Urteile suchen, besteht die Möglichkeit der kostenfreien Nutzng bei "Openjur"

Eine Mitteilung an den Eigentümern halte ich in beiden Fällen für sinnvoll, da gerade im Hinblick auf die Erhaltung der Bausubstanz für den Eigentümer die Erreichbarkeit Ihrer Lebensgefährtin gegeben sein muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Carolin Richter
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2014 | 16:53

Nachfrage zum Kapitel Wohnrecht wo sie schreiben:
"Es wäre zu prüfen, ob nach den Vereinbarungen lediglich eine sporadische Nutzung ausreicht."
Genau das ist meine Frage . Siehe Punkte: 2,3,4.
Im Vermächniserfüllungsvertrag steht:
Der Eigentümer räumt meiner Lebensgefährtin am vorbezeichneten Grundbesitz lebenslängliches schuldrechtlich unentgeltliches Recht ein:
Das ausschließliche Wohnungsrecht am gesamten Wohnhaus, einschließlich der alleinigen Nutzung von Hof und Garten.
Das Wohnungsrecht erlischt (auflösende Bedingung) , wenn der Berechtigte aus dem Wohnhaus i.S.d.MeldeG auszieht, insbesondere in ein Alten- und Pflegeheim umzieht.
Zur Sicherung dieses Wohnungs- und Nutzungsrechtes mit vorstehendem Inhalt wird hiermit eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten meiner Lebensgefährtin bestellt und zur Eintragung ins Grundbuch in Abt II an erster Rangstelle und in Abt.III ohne Vorlasten bewilligt.
Soweit die Formulierung aus den Vertrag per Notar.
Hierzu nochmals die Fragen 2 bis 4.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2014 | 17:25

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:

Aus den Angaben zur Nachfrage geht hervor, dass es sich nicht um ein Nießbrauchsrecht handelt, sondern um ein bloßes Wohnrecht. Das heißt eine Untervermietung oder Nutzungsüberlassung an Dritte ist nicht erlaubt. Auch gilt dieses Wohnrecht nicht über einen Auszug hinaus, sondern erlischt wenn Ihre Lebensgefährtin aus der Wohnung auszieht. Unter "Ausziehen" ist hier gemeint, dass die Wohnung aufgegeben wird. Ihre Lebensgefährtin würde die Wohnung aber nicht aufgeben, wenn Sie diese sporadisch nutzt. Jedoch ist die Formulierung iSd Meldegesetz nicht ganz eindeutig. Die Meldegesetze sehen nicht nur eine Hauptwohnung, sondern auch Nebenwohnungen vor, so dass eher davon auszugehen ist, dass Ihre Lebensgefährtin die Wohnung auch als Nebenwohnung/Zweitwohnsitz aufgeben müsste, um das Wohnrecht zu verlieren. Sofern Ihre Lebensgefährtin mit einem Zweitwohnsitz gemeldet bleibt und die Wohnung gelegentlich nutzt, dürfte das Wohnrecht weiter bestehen bleiben. Hinsichtlich Ihrer Frage Nr. 4 ergibt sich keine Ergänzung, da es auch in einer Nebenwohnung üblich ist die laufenden Verbrauchskosten herunterzufahren.

Ich hoffe Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Mit freundlichen grüßen

Carolin Richter
Rechtsanwältin


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