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Wohnrecht f. Mitfinanzierung - Schenkungssteuer - Anteil Geschwister - Renovierung

14.07.2009 16:45 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Sehr geehrte Damen und Herren!

Vorab einige Informationen:
Meine Mutter ist Eigentümerin eines Einfamilienhauses, aus Altersgründen (Treppensteigen geht kaum mehr) haben wir ein Zweifamilienhaus gesucht, in dem Mutter im EG und ich im 1. OG wohnen kann. Wir haben ein Haus mit 2 ½ Wohnungen gefunden und demnächst wird der Kaufvertrag geschlossen.

Meine Mutter wird nun ihr Haus verkaufen, der Erlös fließt in den Kauf des neuen Hauses. Den Rest finanziere ich. Weiterhin werfen wir „zusammen“ und bestreiten aus diesem Topf sämtliche noch anfallenden Kosten (Grunderwerbsteuer etc., Renovierung/Umbau). Ich werde als alleinige Eigentümerin eingetragen.

Zur Absicherung meiner Mutter wird ein unentgeltliches lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch an erster Stelle eingetragen; die Bank für meine Finanzierung ist mit der zweiten Rangstelle einverstanden. Die für ihre Wohnung anfallenden Nebenkosten will Mutter freiwillig tragen. So weit ist alles klar.

Aber einige Fragen bleiben, da niemand übervorteilt oder benachteiligt werden soll und auch keine unliebsamen Überraschungen auftauchen sollen:

- Muss das Wohnrecht als Betrag im Grundbuch eingetragen werden?
[Die entsprechende „Formel“ habe ich bereits im Internet gefunden: zu erwartende monatliche Miete (Mietwert) x 12 Monate x (statistische Lebenserwartung - tatsächliches Alter)]
Oder reicht wenn da steht, Wohnrecht … weil sie „Geld in das neue Haus“ gesteckt hat.

Der Differenzbetrag zwischen Verkaufserlös des „alten Hauses“ und dem Wert des Wohnrechts soll bei Wegfall des Wohnrechts (also im Todesfall - ich mag dieses Thema nicht) meiner Schwester zur Hälfte zustehen; die andere Hälfte werde ich ja sozusagen schon durch das alleinige Eigentum am „neuen Haus“ haben.

- Muss da ebenfalls etwas im Grundbuch eingetragen werden? Oder reicht ein entsprechender - notariell beglaubigter - Vertrag zwischen meiner Mutter und mir (und evtl. meiner Schwester) in welchem wir den Erbteil für meine Schwester heute schon der Höhe nach festlegen?

- Ist der Betrag, den meine Mutter aus dem Verkaufserlös in das Haus steckt, eine Schenkung und damit fällt eine Schenkungssteuer oder gar ähnliches an? Oder ist auf den Erlös Einkommensteuer zu zahlen? Der Erlös wird doch sofort wieder investiert. Ich habe mal etwas über geschütztes Vermögen gelesen aber nicht verstanden; Mutter investiert ja nicht selbst sondern gibt mir das Geld und ich investiere in eine Immobilie, in der Mutter aber eine eigene, abgeschlossene Wohnung erhält.

- Wenn ich mich recht erinnere, wären bei normaler Vermietung der Wohnung die Instandhaltungs-und/oder Renovierungskosten steuerlich absetzbar, wie sieht es aber bei Wohnrecht aus? Wir werden die EG-Wohnung seniorengerecht umbauen (Rampe n, Rollladenmotoren und elektr. Garagentorantrieb, seniorengerechtes Bad inkl. Versetzen einer Wand, Renovierung sämtlicher anderer Räume, etc.. Pflegestufe hat Mutter übrigens nicht und „nur „ 60% Schwerbehinderung - gibt somit keine Zuschüsse von irgendeiner Stelle. Alt werden ist keine Krankheit.)
- Und wer von uns beiden kann welche Kosten steuerlich geltend machen? Einen Teil der Renovierungs-/Umbaukosten ihrer Wohnung wird meine Mutter selbst übernehmen.

- Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen? Es ist am gesamten Haus einiges zu tun, es sieht überall ein wenig verwohnt / vernachlässigt aus und meine eigene Wohnung im 1. OG werde ich natürlich renovieren und eine Wand versetzen (Wer will schon den Stil des Vorbewohners übernehmen? :-)

Übrigens sind bis Jahresende noch die Wohnungen im EG und 1. OG vermietet; der Mieter im DG-App. bleibt weiterhin wohnen. Aber Instandsetzungen in dessen Mieteinheit fallen bisher nicht an (nur so Kleinkram wie Einbau Wohnungswasserzähler). Aber immerhin gibt es somit Mieterträge, denen man evtl. Ausgaben gegenüberstellen könnte/sollte?

Meine Güte, so viele Fragen und je mehr ich zu „Papier“ bringe, desto mehr fällt mir ein. Ich hoffe es sprengt nicht den Rahmen.

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Mit freundlichen Grüßen,
Ihre Fragestellerin

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Es ist ausreichend, das Wohnrecht als solches im Grundbuch einzutragen. Ein Betrag oder eine Begründung ist hierfür nicht erforderlich. Die von Ihnen gefundene Formel dient nur dazu, bei dem Verkauf einer Immobilie, die mit einem Wohnrecht belastet ist, annäherungsweise die Wertminderung durch das Wohnrecht zu bestimmen oder dafür den Betrag festzulegen, der Ihrer Mutter grundsätzlich gezahlt werden müsste, wenn diese das Wohnrecht nicht mehr ausüben kann.

Ich gehe davon aus, dass Ihre Schwester einen Geldbetrag in Höhe der halben Differenz des Verkaufserlöses und des Wertes des Wohnrechts bekommen soll. Hierfür ist grundsätzlich kein notarieller Vertrag notwendig. Eine Regelung durch ein einfaches handgeschriebenes Testament reicht hier aus. Allerdings wäre diese Regelung für Ihre Schwester natürlich unsicher, da ein Testament jederzeit von der Mutter geändert werden könnte. Eine testamentarische Regelung ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn der zu zahlende Betrag vom Nachlass abgedeckt ist. Hierbei ist zu beachten, dass das Wohnrecht nicht Teil des Nachlasses wird, da es mit dem Tod endet.
Ist der Nachlass zu gering, empfiehlt sich auch der Abschluss von Erbverträgen zwischen den Parteien. Die genaue Ausgestaltung hängt jedoch vom konkreten Einzelfall ab.

Grundsätzlich ist hier von einer Schenkung auszugehen, so dass Schenkungssteuer zu zahlen wäre. Allerdings ist vom Erlös der Wert des Wohnrechts abzuziehen. Somit liegt zwar noch eine Schenkung vor, allerdings nicht in voller Höhe des erzielten Erlöses. Beachten Sie auch, dass Sie als Tochter einen nicht steuerbaren Freibetrag in Höhe von 400.000 € haben, so dass letztlich wahrscheinlich doch keine Schenkungssteuer anfallen wird.

Die Instandhaltungskosten für Mietwohnungen sind steuerlich absetztbar, da hier die Mieteinnahmen als Einkommen gegenüber gestellt werden können. Bei einer eigenen Wohnung, auch wenn sie mit einem Wohnrecht belastet ist, stellen die Instandhaltungskosten aber keinen steuerlich relevanten Aufwand dar.
Allerdings könnte hier von einer außergewöhnlichen Belastung ausgegangen werden, da die Umbauten für Ihre Mutter wohl mehr betragen als üblich, da ein senioren-/behindertengerechter Umbau erfolgen muss.
Welche Kosten genau von wem geltend gemacht werden können, ist einzelfallabhängig und kann nicht im Voraus beurteilt werden.

Wie schon oben gesagt, werden Sie die gewöhnlichen Renovierungskosten nicht steuerlich geltend machen können, erst recht nicht die Versetzung der Wand.

Grundsätzlich können Sie, solange der Mieter in der Wohnung wohnt oder die Wohnung zur Vermietung bereit gehalten wird, alle Ausgaben, die der Wohnung zugute kommen, als Aufwendungen absetzen.

Auch wenn Kosten damit verbunden sind, rate ich Ihnen dringend in dieser Angelegenheit das persönliche Gespräch mit einem Anwalt bzw. einem Steuerberater zu suchen. Denn bei den Regelungen bezüglich des Wohnrechts und im Testament oder Erbvertrag ist einige Vorsicht geboten. Vor der Renovierung bzw. dem Umbau des Hauses kann ein Steuerberater dahingehend beraten, dass die geringste Steuerlast anfällt.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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