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Wohnrecht bis Auszug in bereits verschenkter Wohnung

| 11.07.2016 19:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Ein guter Freund möchte mir seine Eigentumswohnung bereits zu Lebzeiten in Form einer Schenkung "vererben". Er möchte ein Wohnrecht (kein Nießbrauchsrecht) behalten, aber nicht auf Lebenszeit (wie üblich), sondern nur für den Zeitraum bis zu einem evtl. Auszug in ein Alters-/Pflegeheim. Sein Ziel ist es, dass ich als Beschenkter nicht für irgendwelche Pflegekosten aufkommen muss bzw. nicht die Mieteinnahmen oder der Verkaufserlös der Wohnung dafür herangezogen werden können.

Daher meine Fragen: Ist es rechtlich möglich, ein Wohnrecht bis zum endgültigen Auszug aus der Wohnung zu vereinbaren, das die Wohnung bzw. mich als Beschenken vor dem Zugriff der Sozialkassen "schützt"? Und kann bei der Berechnung der Wertminderung durch das Wohnrecht dennoch der Wert "auf Lebenszeit" verwendet werden (da ein genauer Auszugstermin ja nicht feststeht und ein Auszug im besten Falle bis zum Ableben nicht nötig sein muss)? Falls der gewünschte Effekt nicht mit einem Wohnrecht erreicht werden kann, gibt es evtl. eine Alternative?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Wohn(ungs)recht ist in § 1093 BGB geregelt. Es kann auflösend bedingt (§158 BGB) werden, z.B. durch den (endgültigen) Umzug in ein Altersheim.

Ein Schutz vor der Heranziehung im Pflegefall ist insofern gegeben, als dass das Sozialamt, wenn die eigenen Mittel nicht reichen, auch auf ein Wohnrecht zurückgreift und schaut, ob es dieses verwerten kann. Ist das Wohnrecht auflösend bedingt durch den Umzug ins Pflegeheim, sollte bei Bedingungseintritt umgehend die Löschung im Grundbuch beantragt werden. Eine Verwertung des Wohnrechtes ist mangels Bestehen ab dem Umzug nicht mehr verwertbar. Dadurch können sie vom Sozialamt nicht mehr, z.B. durch eine angestrebte Vermietung der vom Wohnrecht umfassten Räume, belastet werden.

Insofern ist tatsächlich zwingend von einem Nießbrauch abzuraten, weil hier die Verwertungsmöglichkeiten vielfältiger sind, da nicht nur ein Selbstnutzungsrecht besteht, sondern auch das Recht auf Nutzungsziehung durch z.B. Vermietung.

Bei der Bewertung ist gemäß §§ 7, 8 BewG die Sterbetabelle heranzuziehen, denn Bedingungen mit unbestimmtem Zeitpunkt des Bedingungseintriits sind bei der Bewertung wie unbefristete Rechte zu behandeln. Allerdings gibt § 14 BewG auch ohne Antragstellung eine Korrekturmöglichkeit in Abhängigkeit von Lebensalter und Nutzungslänge (Tabellenform), die auch ohne Antrag ausgeübt werden kann. Es kann also passieren, dass sie später noch einmal zur Schenkungssteuer herangezogen werden könnten.

Neben dem grundbuchrechtlich gesicherten WohnR könnte man auch über eine vertragliche Leihe ( unentgeltliche Wohnungsüberlassung, §§ 598 ff. BGB) nachdenken, jedoch ist der Schutz für den Berechtigten wesentlich geringer, da eine Leihe ( leichter als Wohnraummiete) gekündigt werden kann. Die Vorteile wären auch hier die nicht weitere Verwertung nach Ende des Leihvertrages durch das Sozialamt. Die steuerlichen Nachteile ( Schenkungssteuer und zu versteuernde ersparte Mietaufwendungen) wären die gleichen, auch die Bewertung nach dem BewG bleibt gleich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2016 | 16:09

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort, die im Großen und Ganzen nachvollziehbar ist und meine Eingangsfrage ausreichend beantwortet.

Eine Verständnisfrage hätte ich dazu allerdings noch: Sie schreiben im letzten Absatz: "Die steuerlichen Nachteile ( Schenkungssteuer und zu versteuernde ersparte Mietaufwendungen) wären die gleichen, auch die Bewertung nach dem BewG bleibt gleich."

Was genau hat es mit den "zu versteuernde(n) ersparte(n) Mietaufwendungen" auf sich? Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, zahlt der Schenker ja bisher keine Miete und sofern ich die Wohnung nach dem Auszug des Schenkers nicht selbst nutze, erspare ich mir auch keine Miete.

Erneut vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2016 | 16:28

Lieber Fragesteller,

gerne beantworte ich ihre Nachfrage:

Die Schenkungssteuer entrichten sie für den schenkweisen Erhalt der Wohnung. Dafür werden sie dem Schenker ein unentgeltliches Wohnrecht einrichten. Die aufgrund des kostenloses Wohnrechts/ der unentgeltlichen Leihe ersparte Miete wird in der Regel steuerlich beim Wohnrechtsinhaber/ Entleiher berücksichtigt. Das dürfte in ihrem Fall jedoch uninteressant sein, da sie ja dem Schenkenden díeses Recht einräumen, und somit eine Gegenseitigkeit im weitesten Sinn vorliegt. Für sie selbst als Verleiher/ Wohnrechtgeber ist die Versteuerung ersparter Mietaufwendungen jedoch völlig belanglos und irrelevant.

Ich hoffe, jetzt ist alles verständlich. Sollte ich mich noch irgendwo undeutlich ausgedrückt haben, können sie mich gern kontaktieren.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 14.07.2016 | 16:36

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