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Wohnrecht - Wasseranschluss im Sondereigentum

| 21. November 2022 16:24 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,
folgender Sachverhalt liegt vor: verwalterlose 2er WEG, unser Wasseranschluss (Wohnung, Garten, Boiler jeweils mit Absperrventilen und Zähler sowie Wasserfilter) befindet sich in einem Kellerraum der gemäß Teilungserklärung als Sondereigentum der Wohnung im OG ausgewiesen ist.
Nachdem OG seinen Wasseranschluss in die Gemeinschaftswaschküche verlegt hat, wurde sein Kellerraum abgeschlossen (war seither immer offen). Zugang wird nur noch nach vorheriger Anmeldung gewährt. Im Notfall kann man ja bei seiner Abwesenheit den Haupthahn in der Waschküche absperren d. h. kein Wasser mehr im ganzen Haus.
Kommentar auf Hinweis § 5 Abs. 2 WEG: "Das interessiert mich nicht, das ist mein Eigentum"...

Zur Vermeidung ständiger Probleme wollten wir unsere Wasseranschlüsse auch in die Waschküche verlegen lassen - Kostenvoranschlag 7.700,00 €. So viel Geld wollen wir aber nicht ausgeben um, wie vom Gesetzgeber vorgesehen, freien Zugang (?) zu unseren Versorgungsleitungen zu haben.

Wie sollen wir vorgehen, um rechtlich unstrittig einen dauerhaften, freien Zugang zu erhalten ?
Welche Verfahrenskosten (Anwalt/Gericht ?) können dabei anfallen und von wem sind diese zu welchen Teilen zu tragen ? Was tun, wenn wegen Verfahren Zugang gänzlich verwehrt wird ?

Danke im voraus.

21. November 2022 | 17:55

Antwort

von


(1175)
Friedrichstr 171
10117 Berlin
Tel: 03036445774
Web: http://www.rechtsanwalt-weber.eu
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die Wasserleitungen bis zum Ventil sowie der Wasserzähler sind zwingend Gemeinschaftseigentum, egal wo die sich befinden. Dementsprechend ist der Beschluß des OLG Saarbrücken vom 15.4.1998, Az 5 W 161/97-57 anwendbar, laut dem der Kellerraum zwar Sondereigentum sein kann und bei entsprechender Zuordnung auch bleibt, allerding muß der Sondereigentümer stets Zugang gewähren.

Sie können und sollten daher den anderen Eigentümer auf diesen Beschluß hinweisen und die Zusicherung der Zugangsgestattung verlangen.

Auch sollten Sie in der Teilungserklärung mal genau nachschauen. Keller sind für gewöhnlich Sondernutzungsrechte, nicht Sondereigentum.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 23. November 2022 | 16:49

Sehr geehrter Herr Weber,

leider finde ich meine Frage nicht wirklich beantwortet. In der Teilungserklärung steht nun mal wirklich "Sondereigentum".
Nachdem "OG" nur Zugang nach voriger Anmeldung gewährt mit der Anmerkung, dass ihn die Bestimmungen des neuen WEG-Rechts nicht interessieren wage ich zu bezweifeln, dass der Hinweis auf das Urteil OLG Saarbrücken von 1998 eine Meinungsänderung bewrken wird.

Konkret: Bedeutet freier Zugang geöffnete Räume oder Schlüsselübergabe für Notfälle ?
Wenn ja, müsste ich das Zugangsrecht wohl vor Gericht einklagen.
LG Frankfurt hat in einem Urteil vom 15.07.2021 festgestellt, dass das im neuen WEG-Recht festgelegte Klageverfahren für 2er WEG nicht praktikabel ist. Hier wurde aber die Prozessfähigkeit eines Eigentümers im Rahmen der "kupierten Gesamtvertretung bejaht.


Hat diese Festlegung nun allgemeine Gültigkeit oder gilt diese Aussage nur für den verhandelten Einzelfall ?
Für eine kurze Beantwortung der Fragen wäre ich dankbar.

Mit freundlichen Güßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24. November 2022 | 15:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

der BGH hat in dem Verfahren V ZR 202/21 vom 08.07.2022 die kupierte Gesamtvertretung bei verwalterlosen WEGs bestätigt, die Festlegung hat daher allgemeine Gültigkeit und gilt NICHT nur für den Einzelfall.

Bei Wasserzählern reicht es für den freien Zugang aus, wenn man einmal im Jahr zur Ablesung Zugang hat. Wenn aber das Hauptventil für die Wohnung ebenfalls in dem Keller ist, muß ein jederzeitiger, sofortiger Zugang möglich sein, um das Wasserventil bei Notfällen oder Installationsarbeiten zusperren zu können. Die Räume müssen daher nicht dauerhaft geöffnet sein, der Zugang aber durch Schlüsselübergabe gesichert sein.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24. November 2022 | 18:08

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