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Wohnrecht - Ersatzbau im Außenbereich


04.04.2006 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Sozialrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ein Grundstück im Außenbereich mit einem sich in mangelhaftem Zustand befindlichen Bauernhaus steht zur Zwangsversteigerung an. Das Verfahren ist beim Amtsgericht in Bearbeitung. Nachdem ich mit dem bisherigen Eigentümer und dem Insolvenzverwalter in Kontakt getreten bin, besteht jetzt die Möglichkleit, das Ganze noch vor der Versteigerung zu erwerben.

Problematisch gestaltet sich jedoch das noch vorhandene Wohnrecht der Mutter des bisherigen Eigentümers. Die 86 Jahre alte, an Altersdemenz erkrankte Dame lebt seit ca. 2 Jahren im Pflegeheim (die Vormundschaft besitzt die Schwester). Das Sozialamt übernimmt zum Großteil die Kosten der Pflege und würde bei einem Verkauf des Hauses wohl das Wohnrecht in Mietzahlungen umrechnen. Der Altbau gilt allerdings laut Gutachten als nicht mehr bewohnbar und dementsprechen auch als nicht vermietbar. Der Verkehrswert des Hauses liegt bei 0€.

Nun überlege ich, das Haus inklusive Wohnrecht (es liegt kein Nießbrauch vor) zu erwerben.

Hier meine Fragen:

1. Ich kaufe das Haus mit Wohnrecht. Welche finanziellen und nichtfinanziellen Forderungen könnte das Sozialamt stellen bzw. auf was könnte es sich berufen?

2. Ich möchte unbedingt eine Ablösung des Wohnrechts erwirken. Was könnten maximal für Zahlungen an das Sozialamt auf mich zukommen? Gibt es in diesem Fall eine Berechnungsformel oder Vergleichswerte?

3. Das Grundstück liegt im Außenbereich und dort gilt unter anderem nach Nachfrage bei der Baugenehmigungsbehörde, dass das Haus für mindestens 2 Jahre bewohnt sein muß, bevor ein Ersatzbau möglich wäre. Nun würden wir sicherlich das Haus entgegen des Gutachtens 2 Jahre bewohnen, um die Genehmigung eines Ersatzbaus zu bekommen. Könnte es bei der Baugenhemigungsbehörde Konflikte aufgrund des Gutachtens geben bzw. was könnte das Sozialamt in diesem Fall fordern?

4. Könnte der Ersatzbau aufgrund des Wohnrecht prinzipiell verhindert werden? Falls nein, hätte die ältere Dame dann auch das Wohnrecht im neuen Haus bzw. müssten dann Mietzahlungen an das Sozialamt erfolgen, in Höhe des aktuellen Mietpreises des neuen Hauses?

5. Kann die Schwester, die die Vormundschaft besitzt, irgendeine negative Einwirkung nehmen?

6. Zu was würden Sie letztendlich in diesem Fall raten?

Mfg

-- Einsatz geändert am 04.04.2006 10:51:34
Guten Tag,

Ihre Frage berührt mehrere Rechtsgebiete. Im einzelnen:
1.
Hinsichtlich der möglichen Forderungen des Sozialamtes kommt es zunächst darauf an, welche Regelung bei Bestellung des Wohnrechtes zugrunde lag und worauf sich das Wohnrecht bezieht. Gängige Praxis ist es, dass das Sozialamt die Vermietung der Wohnung aufgrund des Wohnrechtes fordert. Dies stößt allerdings natürlich dort an Grenzen, wo aufgrund des Zustandes des Hauses eine Vermietung nicht möglich ist. Finanzielle Forderungen kann das Sozialamt aufgrund des Wohnrechtes nur dann fordern, wenn dies im notariellen Vertrag, aufgrund dessen das Wohnrecht bestellt wurde, vorgesehen ist. Wenn für den Fall, das der Berechtigte das Wohnrecht nicht mehr ausübt, keine Regelung getroffen ist, so bleibt bei einem Auszug ins Pflegeheim allein das Wohnrecht mit der Folge bestehen, dass von Seiten des Sozialamtes eine Vermietung gefordert werden könnte. Sofern Ihnen der Bestellungsvertrag für das Wohnrecht nicht bekannt ist, können Sie diesen über das Grundbuchamt in der Grundakte, die alle Verträge zu dem Grundstück beinhaltet, einsehen.

2.
Bei einer Ablösung des Wohnrechtes benötigen Sie die Löschungsbewilligung des Berechtigten. Diese kann zunächst durch die Schwester der Berechtigten, die nach Ihren Angaben als Betreuerin tätig ist oder - wenn die Ansprüche bereits formell auf das Sozialamt übergegangen sind - durch das Sozialamt erteilt werden.

Welcher Betrag für die Löschungsbewilligung verlangt wird ist letztlich reine Verhandlungssache. Typischerweise wird hier für den Wert des Wohnrechtes abgestellt auf den Wert, die bei einer Vermietung, berechnet auf die durchschnittliche Lebenserwartung, erzielt werden könnte. Hier wird man angesichts des Alters der Berechtigten von einer Nettojahresmiete ausgehen können, es hängt aber sehr stark von den einzelnen Umständen ab. Hilfreich ist auch in diesem Fall ein Blick in den Wohnrechtsbestellungsvertrag. Dort wird der Wert des Wohnrechtes durch den Notar beziffert worden sein, so dass sich aus diesem Vertrag Anhaltspunkte für den Wert des Wohnrechtes ergeben.

3.
Die von Ihnen geschilderte Praxis, dass ein sog. previligiertes Vorhaben, also in diesem Falle ein Bauernhaus im Außenbereich, nur dann durch einen Neubau ersetzt werden kann, wenn es bereits zwei Jahre von Ihnen selbst genutzt worden ist, entspricht der üblichen Verwaltungspraxis. Der Zweijahreszeitraum ist der von der Verwaltungsrechtsprechung vorgegebene geringstmögliche Zeitraum.

Die Verwaltungsbehörden wollen mit dieser Handhabung vermeiden, dass mit Grundstücken im Außenbereich Spekulation betrieben wird. Die von Ihnen geschilderten Schwierigkeiten können Sie nur umgehen, indem Sie bereits vorzeitig mit dem Bauamt den Kontakt suchen, um die Angelegenheit zu klären. In der Regel dürfte hier eine Nutzung trotz eines entgegen stehenden Gutachtens keine Probleme bereiten. Die Baubehörden achten jedoch sehr sorgfältig darauf, ob das Gebäude auch tatsächlich in den letzten zwei Jahren selbst genutzt wurde. Dies läßt sich - leider - relativ unproblematisch durch einen Abgleich der Zählerstände von Strom, Wasser und Gas fest stellen.

Ich vermag aus Ihrer Frage nicht zu erkennen, ob das Wohnrecht sich auf das gesamte Objekt bezieht. Wenn dies der Fall ist, wird Ihnen, da dann bei einer Eigennutzung das Wohnrecht der Berechtigten beeinträchtigt wird, vom Sozialamt voraussichtlich eine Mietzahlung in Höhe eines angemessenen Mietzinses abverlangt werden.

4.
Sofern hinsichtlich der Wohnrechtsbestellung nichts anderes vereinbart ist, würde sich das Wohnrecht auch auf einen Ersatzbau beziehen. Ansonsten hätte es der Verpflichtete ja jederzeit in der Hand, durch den Abriss des Hauses das Wohnrecht gegenstandslos zu machen. Sie laufen dann Gefahr, dass das Sozialamt aufgrund des voraussichtlich ja erhöhten Wohnwertes auch erhöhte Mietzinszahlungen für den Fall der Eigennutzung von Ihnen verlangen wird.

5.
Eine konkrete Anweisung für Ihr Handeln in dieser Situation würde sicherlich den Rahmen dieser Antwort sprengen. Generell kann ich Ihnen nur raten, sich sowohl für die Eigennutzung als auch für die Frage des Ersatzbaues bereits jetzt in Einvernehmen mit dem Sozialamt und auch der Bauaufsichtsbehörde zu setzen, um sicher zu stellen, dass es nach Erwerb keine Schwierigkeiten gibt. Hier müßten Sie auch die Schwester als Betreuerin mit ins Boot nehmen. Nach Ihrer Schilderung könnte es sogar das Sinnvollste sein, das Haus zunächst leer stehen zu lassen, bis das Wohnrecht aufgrund des Todes der Berechtigten erloschen ist. Eine Vermietung scheint ja nach Ihren Angaben nicht möglich zu sein. Diese Fragen sollten Sie auf jeden Fall vor einem Erwerb klären, da Sie sich ansonsten - flapsig - formuliert Ärger ohne Ende einhandeln könnten.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weiter geholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht

Esenser Str. 19
26603 Aurich
Tel. 04941-605347
Fax 04941-605348
email: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2006 | 22:39

Vielen Dank für die Antwort.

zu 1. Es ist keine Regelung im Falle eines "nicht ausüben könnens" des Wohnrechts vorgesehen. Des weiteren sind keine finanziellen Forderungen oder ein Wert des Wohnrechts durch den Notar beziffert worden. Heißt das, dass das Sozialamt in diesem Fall keine finanziellen Forderungen stellen kann?

zu 2. Welcher Betrag könnte ca. als Nettojahresmiete vom Sozialamt verlangt werden?

zu 5. Warum müsste die Tochter (nicht wie versehentlich geschrieben die Schwester) mit ins Boot genommen werden? Sie hat doch eigentlich hier keine Rechte mehr an dem Wohnrecht.

Da die Zeit drängt (andere Mitbewerber) und das Sozialamt sich bei der zu ermittelnden Summe offenbar Zeit lässt, kommt für uns jetzt ein schneller Kauf mitsamt dem Wohnrecht in Frage. Die Chancen zur Ablösung des Wohnrechts nach dem Kauf sollten doch wie die zu zahlende Summe eigentlich gleich bleiben, oder? Es ändert sich doch prinzipiell nichts, lediglich, dass wir dann ohne Zeitdruck auf die Entscheidung des Sozialamtes warten können.

Wäre Ihrer Meinung nach eine Einigung mit dem Sozialamt über die Ablösung des Wohnrechts auch noch nach dem Kauf denkbar bzw. ratsam?

Vielen Dank.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2006 | 09:07

Guten Morgen,

noch kurz zu Ihren Nachfragen:

a)
Wenn keine Regelung hinsichtlich eines finanziellen Ausgleichs getroffen wurde, haben Sie vom Sozialamt keine finanziellen Forderungen zu befürchten. Hier kann allenfalls die Vermietung verlangt werden.

b)
Die Höhe der Nettojahresmiete kann ich ohne Kenntnis des Hauses nicht beurteilen. Maßgeblich ist die Miete, die von einem Dritten für das Bewohnen des Hauses ortsüblich bezahlt werden würde.

c)
Die Tochter muß mit zustimmen, da diese nach Ihren Angaben Betreuerin ist. Hier ist allerdings entscheidend, für welchen Bereich die Betreuung angeordnet ist. Wenn die Vermögenssorge umfaßt ist, kann eine Regelung ohne Zustimmung der Tochter nicht getroffen werden.

d)
Der Kauf selbst ändert natürlich an der Situation zunächst nichts. Eine Regelung sollten Sie aber vor dem Umbau bzw. Neubau getroffen haben, da Sie ansonsten Werte schaffen, die dann durch das Sozialamt abgeschöpft werden könnten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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