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Wohnraumstärkungsgesetz Begriffsdefinition Kurzzeitvermietung

27.07.2021 13:52 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:54

Guten Tag, sehr geehrter Rechtsanwalt, sehr geehrte Rechtsanwältin,

wir betreiben eine GmbH in Dortmund und vermieten insgesamt elf Apartements an Handwerker und Monteure, die Apartements befinden sich allesamt in einem Hauskomplex mit insgesamt 50 Wohneinheiten.

Unser Vermieter ist über die Untervermietung an Handwerker informiert, die Untervermietung ist gemäß Mietvertrag auch ausdrücklich erlaubt.

Die durchschnittliche Vermietzeit liegt bei vier bis sechs Wochen.

Ab dem 01.07.21 tritt in NRW ein neues Landesgesetz in Kraft, das sogenannte Wohnraumstärkungsgesetz. In der Vergangenheit verhielt es sich in Dortmund so, dass die Stadt selbst keinerlei Kontrollen durchgeführt hat, obwohl es seit 2017 eine Satzung zum Zweckentfremdungsverbot in Dortmund gibt, wurde auf Kontrollen verzichtet.

Meine Sorge ist nun, dass aufgrund der neuen Landesverordnung stärkere Kontrollen durchgeführt werden könnten und wir möchten nun versuchen eine Genehmigung für Kurzzeitvermietungen zu beantragen. Vermutlich wird eine derartige Genehmigung in dieser Form nicht zu erreichen sein, deswegen würden wir unsere Apartements künftig gerne in Form eines Boardinghouses vermieten und dafür eine Genehmigung beantragen. Unser Vermieter wird uns bei einer evtl. notwendigen Nutzungsänderung sämtliche Unterlagen zur Verfügung stellen, er unterstützt uns also bei unserem Vorhaben.

Können Sie uns bezüglich des Genehmigungsverfahrens und der Erfolgsaussichten beraten und ggf. ein solches Genehmigungsverfahren für uns durchführen ??

Ist es korrekt, dass man bei Vermietungen ab einer Mietzeit von mindestens drei Monaten generell nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, man das allerdings bei einer evtl. Kontrolle durch die Stadt Dortmund belegen können muss ??

Es gab deshalb bereits Überlegungen, langfristige Mietverträge mit einer neu zu gründenden Firma abzuschließen, die unsere Apartements dann anmietet und ihrerseits an Monteure und ausländische Handwerker untervermietet.

Vielen Dank für Ihre Bewertung der rechtlichen Situation !!

Mit den besten Grüßen.

27.07.2021 | 14:24

Antwort

von


(1781)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Neben der von Ihnen erwähnten Genehmigung, die hinsichtlich der Zweckentfremdung zu beantragen wäre, gilt noch folgendes:

Die Zweckentfremdung von Wohnraum bedarf es in der Regel zusätzlich einer baurechtlichen Genehmigung. Auskünfte hierzu erteilt das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt.
Ich weise aber darauf hin, dass es bei einer Kurzzeitvermietung nicht mehr um eine reine Wohnnutzung geht, sondern dieses einen gewerblichen Hintergrund hat, insofern dieses noch baurechtlich abgeklärt werden müsste.

Ansonsten gilt nach der von Ihnen erwähnten Satzung der Stadt Dortmund:

§ 3 Zweckentfremdung
"(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn ihm durch die Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten der Wohnzweck entzogen wird.

Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum

1. überwiegend (mehr als 50 % der Fläche) für gewerbliche oder berufliche Zwecke
verwendet oder überlassen wird,
[...].

Das liegt nach der obergerichtlichen Rechtsprechung auch gerade bei der Kurzzeitvermietung vor.

Nach Maßgabe von § 4 der Satzung gilt für die Genehmigung:

"(1) In Ausnahmefällen ist auf Antrag eine Zweckentfremdungsgenehmigung möglich.

(2) Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Belange oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.

Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen, insbesondere durch Bereitstellen von Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung, Rechnung getragen wird.
Ein mehr als dreimonatiger Leerstand kann genehmigt werden, solange der Wohnraum nachweislich unverzüglich umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird.
[...]
(5) Die wohnungsrechtliche Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach anderen
Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z. B. des Baurechts).
"

Wie ich bereits zu Abs. (5) das oben erwähnt hatte, ist das der Knackpunkt und daran scheitert in der Regel das Vorhaben, da Sie schon eine Nutzungsänderung beantragen müssten, weil es um eine gewerbliche Vermietung geht, vergleiche VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26.01.2017, Az.: 5 S 1791/16

Zweckentfremdung von Wohnraum; Benutzung als Ferienwohnung; Nutzungsänderung

Leitsätze

1. Die "temporäre (unter 6 Monate im Jahr), jährlich wiederkehrende" Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung (Vermietung an Feriengäste) ist kein "Wohnen" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO. Wird die Nutzung einer Wohnung in einem bislang nur zum "Wohnen" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO genehmigten Gebäude in dieser Weise geändert, liegt darin eine Nutzungsänderung i. S. des § 29 Abs. 1 BauGB.

2. Die im Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 19.12.2013 (GBl. S. 484) und in einer darauf gestützten Satzung einer Gemeinde enthaltenen Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum verfolgen neben dem Bauplanungsrecht eigenständig sozial- und wohnungspolitische Zwecke. Sie geben für die Auslegung und Anwendung des bauplanungsrechtlichen Begriffs des "Wohnens" i. S. des § 4 Abs. 1 BauNVO nichts her.

Ich hatte übrigens selber einen gleich gelagerten Fall vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart, auch was die Vermietung an Monteure betrifft.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 27.07.2021 | 15:01

Sie sind bei Ihrer Beantwortung leider nicht vollständig auf meine Frage eingegangen, ich bitte deshalb nochmals um Mitteilung, ob Vermietungen über einen Zeitraum von mindestens drei Monaten auch eine Kurzzeitvermietung darstellen und somit in das neue Gesetz fallen oder ob Vermietungen von mehr als drei Monaten nicht von der neuen Gesetzgebung in NRW betroffen sind.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.07.2021 | 08:54

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Das mit den drei Monaten gibt es so jedenfalls nicht in jeder Form nicht, weder in dem Wohnraumstärkungsgesetz noch in der Satzung der Stadt Dortmund, wobei sich dieses aber noch ändern könnte, auf letzteres – sprich die Satzung.

§ 12 Zweckentfremdungssatzung
"(1) Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in einer Landesverordnung gegenständlich sind oder für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf, durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden
darf. Die Gemeinden haben in der Satzung nach Satz 1 darzulegen, welche Maßnahmen sie ergreifen, um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in dem in der Satzung bestimmten Zeitraum zu verbessern. Sie können zu den nachfolgenden Bestimmungen Näheres in den Satzungen regeln, soweit sie den gesetzlichen Regelungen nicht widersprechen.

(2) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen
als Wohnzwecken verwendet wird.
Ohne Genehmigung verboten ist jedes Handeln oder Unterlassen Verfügungsberechtigter oder Nutzungsberechtigter, durch das Wohnraum seiner eigentlichen Zweckbestimmung entzogen wird. Als Zweckentfremdung gelten insbesondere
1. die Verwendung oder Überlassung zu mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für
gewerbliche oder berufliche Zwecke,
2. die Nutzung von Wohnraum für mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr für
Zwecke der Kurzzeitvermietung,*

3. die Beseitigung von Wohnraum,
4. die bauliche Veränderung oder Umnutzung von Wohnraum, so dass dieser für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist oder
5. das Leerstehenlassen von Wohnraum über einen Zeitraum von länger als sechs Monaten."

* = Hier habe ich Zweifel, ob das für die gewerbliche Vermietung gilt, also im Rahmen eines gewerblichen Beherbergungsbetriebes, was jedenfalls abgegrenzt werden muss.
Es ist ja nicht so, dass reine Kurzzeitvermietungen an private Mieter stattfinden.

So ganz so einfach ist es also nicht. Ich halte es jedenfalls nicht für unmöglich, aber es ist eben mit den Behörden abzustimmen und kann aus der Ferne nur schwer beurteilt werden.

So oder so muss meines Erachtens nach sowieso die Baubehörde darüber entscheiden, bevor sich die Frage stellt, ob man das überhaupt so nutzen darf. Ich verweise insoweit auf die von mir zitierte Rechtsprechung.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass es durchaus möglich erscheint, aber das auch als Beherbergungsbetrieb eingeordnet werden kann, was zunächst dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt wie auch baurechtlich anders gestaltet werden müsste. Ist allerdings baurechtlich das kein Problem, dann hat man auch kein Problem mit dem Zweckentfremdungsverbot.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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