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Wohnraummietvertrag oder Gewerbe, was gilt?


28.08.2007 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren, hier die recht umfangreiche Schilderung meines Problems (sofern ich überhaupt eins habe, ich meine der Vermieter hat eins und macht es zu meinem), nur damit Sie auch in Ihrer Antwort die spezielle Thematik berücksichtigen können. Vielleicht gibt es zu diesem Thema bereits Bezugsurteile vom BGH oder OLG o.ä.
Sachlage: Seit dem 01.09.2000 bin ich mit unbefristetem Mietvertrag Mieter einer 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung (rechts) in einem 6-Parteien Mietshaus. Mit dem Vermieter kam ich von Anfang an bestens aus, wir hatten ein sehr gutes und vertrauensvolles Verhältnis, erledigten das meiste, wie Reparaturen o.ä. mündlich da er mit auf dem Grundstück wohnte. Ab dem 01.11.2004 war ich selbständig im Rahmen einer Ich-AG. Zu diesem Zweck schloss ich mit meinem Vermieter einen Mietvertrag über Gewerberäume ab, der die von mir bis dahin als Wohnraum genutzte Wohnung im EG rechts zum Gegenstand hatte. Ich zog im selben Haus ins frei gewordene Dachgeschoss, blieb also Mieter im selben Haus, schloss aber auch einen neuen Mietvertrag über Wohnraum für das DG zum 01.11.2004 ab. Vereinbart war, daß ich die Räume im EG (für die der Vermieter KEINE Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe beantragte, folglich auch nicht genehmigt bekam!) für meine gewerblichen Zwecke umgestalten und auf eigene Kosten saniere, soweit nötig. Im Zuge meiner Selbständigkeit hatte ich jedoch vorerst nur Aufträge "außer Haus", was einen Umbau und Sanierung erstmal verhinderte. Die Miete für den "Gewerberaum" wurde gezahlt, aber der niemals als Gewerbe genutzt, es befanden sich noch persönliche Dinge und auch Möbel von mir darin. Im Februar 2006 bekam ich ein lukratives Jobangebot, allerdings mit Anstellungsvertrag, was die Aufgabe meines Gewerbes erforderte. Ich entschied mich dafür, meldete mein Gewerbe ab und trat die Stelle an. Mit meinem Vermieter vereinbarte ich (mündlich) das EG wieder als Wohnraum zu nutzen, nachdem ich es renoviert und abgesprochene Sanierungsmaßnahmen durchgeführt hatte. Er selbst wollte nichts mehr in das Haus investieren, da er sich mit dem Gedanken trug es zu verkaufen, gestattete jedoch alle meiner Meinung nach notwendigen Arbeiten auf eigene Kosten auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Wir vereinbarten, daß ich einen Nachmieter für die Wohnung im DG stellen kann. Vom Frühjahr bis August 2006 renovierte und sanierte ich die Wohnung im EG, wie neue Fußböden in der gesamten (50 qm) Wohnung, neue Sanitäranlagen wie Dusche etc. und Neuverlegung der Wasserleitungen durch eine Firma, neues Verputzen der Wände etc., Miete bezahlte ich stets für beide Wohnungen, EG und DG.Einen Nachmieter für die Wohnung im DG zum 01.09.2006 hatte ich gestellt, die junge Frau hat den Mietvertrag mit dem Vermieter unterschrieben und in ihrem Beisein einigten der Vermieter und ich uns darüber, daß der Gewerbemietvertrag damit nichtig ist und wir den 2000 geschlossenen Mietvertrag über Wohnraum für das EG wieder gelten lassen, zu den selben Konditionen, weshalb wir auch keinen neuen Mietvertrag schriftlich abschlossen. Eine schriftliche Kündigung existierte ebenfalls nicht, weder für die Wohnung im EG, noch im DG oder das "Gewerbe", was ja als solches nie existierte. Zum 01.11.2006 bekamen alle Mieter des Hauses vom Vermieter eine Mieterhöhung über 25 €, die wir akzeptierten und anstandslos zahlten. Nur am Rande: es handelt sich bei meiner wie den anderen Wohnungen um Bruttomietverträge, ich zahlte bis dahin 357,90 € warm inklusive Nebenkosten und Heizung, Warmwasserversorgung erfolgt über Durchlauferhitzer oder Heißwasserspeicher und werden mit dem Energieversorger abgerechnet. Am 27.12.2006 hatten alle Mieter des Hauses ohne vorherige Ankündigung ein Schreiben im Briefkasten, worin uns ein Herr M. mitteilte, daß er daß Haus und Grundstück erworben hat und der neue Eigentümer ab dem 01.01.2007 sei, Miete hätten wir ab Januar auf sein Konto zu zahlen und er würde sich am 05.01.2007 persönlich bei den Mietern vorstellen. Das tat er auch! Er betrat an diesem Tag gegen 19 Uhr meine Wohnung mit den Worten:"M. mein Name, ich bin der neue Eigentümer und wollte mal wissen wie sehr Sie an Ihrer Wohnung hängen und ob sie meinen daß sich ein Kampf für Sie lohnt." Weiter:"Für mich steht das ganze hier ehrlich gesagt auf Abriss, mit den 7 € die Sie hier zahlen rechnet sich das für mich nicht.Wie lange dachten Sie denn noch hier zu wohnen?" Ich war schockiert und sagte ihm, daß ich im letzten Sommer sehr viel Geld und Zeit investiert habe, um die Wohnung auf eigene Kosten zu sanieren und schon daran dachte, noch 3-4 Jahre hier zu bleiben, sonst hätte ich das nicht machen brauchen.Das Gespräch fand im Beisein meiner Lebensgefährtin statt, ich bin aber alleiniger Hauptmieter, immer gewesen. Beim gehen sagte Herr M. noch, daß ich den Flur nicht mehr fertig machen müßte, das würde sich nicht mehr lohnen. Danach hörten wir erstmal nichts von ihm, erkundigten uns aber selber über sein Bauvorhaben (Grundstück hat 1200 qm), das er ins Internet gestellt hatte um seine geplanten Einfamilienhäuser zu verkaufen. Bis heute steht keins und Baugenehmigungen existieren auch nicht. zum 30.06.2007 verlor ich betriebsbedingt meinen Arbeitsplatz und bin seit Juli arbeitslos. Am 07.08.2007 fand ich einen persönlich eingeworfenen Brief in meinem Briefkasten, in dem Herr. M. meinen "Gewerbemietvertrag" zum 30.11.2007 kündigte. Der alte Eigentümer und Vermieter Herr K. wohnt mitlerweile nicht mehr auf dem Gelände, war aber gestern hier um seine Garage auszuräumen. Ich sprach ihn auf die Kündigung an und darauf, daß wir doch (unter Zeugen) eine andere Vereinbarung hatten und der Gewerbemietvertrag nicht mehr gültig sei. Er erklärte mir, daß er den wohl mit allen Unterlagen Herrn. M. ausgehändigt haben muß und daß er ihn ja auch hätte vernichten können, hat er aber nicht, wußte auch nicht wieso und meinte ich sollte dioch mit Herrn M. reden und mich versuchen zu einigen, er könnte ihm höchstens sagen daß es diese Vereinbarung gibt. Wie es der Zufall wollte fuhr Herr M. grad in diesem Moment aufs Grundstück und Herr K. schlug vor, wir sollten gleich mal reden. Er teilte Herrn M. mit daß es diese Vereinbarung zwischen uns gibt, wobei Herr M. ziemlich gereizt reagierte und sagte, dann müsse er sich wohl an Herrn K. halten, weil der ihm unvollständige Angaben zu meinem Mieterstatus und Mietvertrg gegeben hat. Ich bräuchte ja nicht ausziehen, könnte ja auch auf einer Baustelle leben, er wolle die beiden EG-Wohnungen zusammenlegen zu einer (beide 50 qm), wenn ich so eine große Wohnung brauchte und das Geld dafür bezahlen will wäre es für ihn in Ordnung. Brauch ich nicht und will ich nicht, kann ich gar nicht. Ich sagte ihm daß ich dann wohl mal juristisch klären lassen müßte was ich eigentlich für einen Mietvertrag habe und wie lang meine Kündigungsfrist ist. Und ob er mich als Wohnraummieter so einfach mir nix dir nix kündigen kann nur weil er daraus große Wohnungen machen will, die er als eigentumswohnungen verkaufen will. Und da geht meine Fragerei los: Wie ist denn nun mein Status? Bin ich Gewerbemieter und einfach so kündbar oder bin ich Wohnungsmieter in dem Haus seit 01.09.2000?
Kann er einfach Wohnungen kündigen? Er wußte ja beim Kauf daß sie vermietet sind und daß die Mieten relativ gering sind (aber dem Komfort der Wohnungen angemessen, IWC, Dusche in der Küche). Er hat vor dem Kauf auch keine Wohnung besichtigt um sich ein Bild zu machen.
Sollte ich eine Feststellungsklage beim Amtsgericht einreichen, daß mein Mietvertrag seit 09/2000 besteht? Was kann ich tun, um meine Wohnung nicht zu verlieren? Bei 733,- € ALG vermietet mir doch niemand eine Wohnung, ganz zu schweigen von der Kaution und evtl. Maklerkosten! Vielleicht gibt es ja tatsächlich Urteile vom BGH o.ä. dazu, von denen man mir die Aktenzeichen nennen könnte. Ich wäre auch gerne bereit im Rahmen der Prozeßkostenhilfe ein Mandat zu erteilen oder Beiordnung zu beantragen. Wenns denn hier in Berlin einen Experten dafür gibt. Ich bedanke mich für Ihre Bemühungen und sorry für die Ausführlichkeit, wollte aber nichts vergessen. Wenn ich meinen Einsatz erhöhen muß teilen Sie mir das bitte mit, liege zwar schon an der Schmerzgrenze, würde es aber tun. Vielen Dank!
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Aufgrund der Vereinbarung zwischen Ihnen und dem alten Eigentümer ist von einem Wohnmietverhältnis auszugehen.
Ihrer Darlegungs- und Beweislast können Sie durch die Benennung der Zeugen.

Der neue Eigentümer kann diesen Vertrag fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Da Sie sich weder mit Mietzahlungen im Verzug befinden noch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Sie vorliegt, ist für eine außerordentliche Kündigung seitens des Neueigentümers kein Raum.

Insofern verbleibt hier nur die ordentliche Kündigung.
Aus § 573 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass der Vermieter eine wirksame Kündigung nur aussprechen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Diese Voraussetzungen sind insbesondere gegeben bei

- schuldhafter nicht unerheblicher Verletzung der Vertragspflichten (Zahlungsverzug, ständig unpünktliche Mietzahlung, unbefugte Gebrauchsüberlassung) durch den Mieter,

- Eigenbedarf

- Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung.

Von derartigen Kündigungsgründen haben Sie nichts berichtet, so dass dem Neueigentümer kein Kündigungsgrund zur Seite steht. Diese Annahme steht jedoch unter Vorbehalt, da der Vertrag vom 01.09.2000 nicht eingesehen worden ist.

In Ihrer Situation empfehle ich die Mandatierung eines Kollegen vor Ort, der zunächst der vom Neueigentümer ausgesprochenen Kündigung widerspricht und auf die Rechtslage hinweist.
Danach müsste der Neueigentümer notfalls eine Räumungsklage anstrengen.

Nach vorläufiger Bewertung haben Sie den Verlust Ihrer Wohnung aber nicht zu befürchten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 28.08.2007 | 14:31

Vielen Dank für Ihr Antwort!Das hilft mir schon mal sehr. Kann ich denn davon ausgehen(auf Grund der Mietdauer in dem selben Haus), daß ich Mieter seit 01.09.2000 bin und für den Vermieter eine 6monatige Kündigungsfrist gilt? Und wäre es nicht sinnvoller bei meiner derzeitigen wirtschaftlichen Lage erstmal selber der Kündigung zu widersprechen, wegen der Zeit!, und dann im Rahmen der Prozeßßkostenhilfe jemanden zu beauftragen? Das dauert doch sicher! In dem Vertrag von 2000 sind keine Klauseln oder Zusätze enthalten, die den Vermieter aus anderen Gründen als den "normalen" zur Kündigung berechtigen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2007 | 14:47

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Bei nach dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträgen gilt die dreimonatige Kündigungsfrist nach § 573 c BGB.
Bei Altmietverträgen gilt diese Regelung grundsätzlich auch, wenn nicht andere Vereinbarungen von den Vertragsparteiene getroffen wurden.

Eine sechsmonatige Kündigungsfrist wäre weiterhin bindend, wenn eine solche Frist in dem Vertrag vom 01.09.2000 vereinbart worden wäre.

Es ist sicherlich unter dem Kostengesichtspunkt für Sie günstiger, selbst der Kündigung zu widersprechen.
Auf der anderen Seite dürfte ein von einem Kollegen formulierter Widerspruch beim Neueigentümer eine nachhaltigere Wirkund erzielen als von Ihnen als Privatperson.
Durch die Einschaltung eines Kollegen könnte eine Klage vermieden werden. Diesen Aspekt sollten Sie nicht vernachlässigen.

Die letzte Entscheidung verbleibt sicherlich bei Ihnen.

Ich wünsche Ihnen insoweit ein glückliches Händchen.

Mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg
K. Roth
- Rechtsanwalt -


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