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Wohnraumerweiterung am Nachbargebäude/DHH


| 19.06.2005 12:51 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich wohne in BW (Kreis Böblingen) in einer Doppelhaushälfte;
das von mir bewohnte Geäude ist grundsätzlich 1m länger wie die angrenzende DHH, wobei die Fensterfront an meinem Gebäude aus Gründen des Sichtschutzes und des Energieeffektes 50cm von der Hausfront zurückgesetzt sind. Die Hausfront an meinem Gebäude ist über 2 Stockwerke (mit Galerie) auf der gesamten Breite verglast. Die Galerie ist so angelegt, dass besonders nach Westen (in dieser Richtung steht auch die DHH des Nachbars) ein freier Blick entsteht.
Die angrenzende DHH verfügt jedoch über den Gebäudekörper hinaus über einen betonierten Balkon mit einer Tiefe von 2,5 m, so dass der Balkon gegenüber meinem Gebäude um 1,50 vorsteht.
Der Nachbar möchte den Balkon nun mit einem ganzjährig nutzbaren Wintergarten vollständig überbauen.
Hierdurch wird mein Sichtfeld im Zusammenhang der Galerie beeinträchtigt und wegen der Verglasung Einblick in die Wohnräume von mir ermöglicht. Ferner gehe ich davon aus, dass die Beschattung des Wintergarten (Höhe 2,20 bis 3,20m) einerseits zu einem Sichthindernis wird und andererseits zur Verdunkelung beiträgt.
Im Vorfeld der Antragstellung habe ich mit dem Nachbar gesprochen und ihn gebeten, die Seitenwand zu meinem Gebäude hin, im Bereich des letzten Meters abzuschrägen. Diesem Interesse ist er im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens nicht nachgekommen. In dem Wohngebiet gilt § 34 BauGB.
Ich möchte das Bauvorhanben in der geplanten Art und Weise verhindern.
- Welche Möglichkeiten ergeben sich hierzu aus dem BauGB, LBO BW
und den einschlägigen Verordnungen und andererseits aus dem
NachbarrechtsG. Im Internet habe ich auch den Begriff
Fensterrrecht gefunden; was bedeutet dies?
- Gibt es eine verlässliche Möglichkeit, das Vorhaben tatsächlich
zu verhindern?
- Welche Auswirkungen entstehen bei einem Widerspruch im Rahmen
der Angrenzerbenachrichtigung nach § 55 LBO. Wie sieht der
Verfahrens ablauf aus.
- Kann es sein, dass der Nachbar vorbehaltlich einer
gerichtlichen Entscheidung bauen kann?
- In dem Antrag zum Bauvorhaben wird die "Errichtung eines
verglasten Balkons" angegeben. Ist das ein Unterschied zu einem
ganzjährig nutzbaren Wintergarten?
- Welche Möglichkeiten habe ich, falls hier versucht wird die
Genehmigungsbehörde zu täuschen?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre online-Anfrage möchte ich aufgrund Ihrer Informationen wie folgt beantworten:

Bevor Ihrem Nachbarn die beantragte Baugenehmigung ggf. erteilt wird, können Sie gem. § 55 LBO innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung der Benachrichtigung schriftliche Einwendungen erheben. Diese Frist müssen Sie unbedingt einhalten, da innerhalb dieser Frist nicht vorgebrachte Einwände später nicht mehr berücksichtigt werden können. Nachdem Einwände erhoben wurden, leitet die Gemeinde diese an die Baurechtsbehörde (Baugenehmigungebehörde) weiter. Diese hat nunmehr zu prüfen, ob die baurechtlichen Vorschriften für die Erteilung der Baugenehmigung vorliegen. Insofern kommt es insbesondere darauf an, ob sich der Wintergarten
im Sinne von § 34 BauGB in die bestehende Bebauung einfügt. Ob dies der Fall ist, kann erst nach Kenntnis der umliegenden Bebauung abschließend beurteilt werden. Da es sich jedoch „nur“ um einen Anbau handelt, ist eher nicht damit zu rechnen, dass die Baugenehmigungsbehörde ein Einfügen in die bestehende Bebauung bejahen wird. Wenn die von Ihnen vorgebrachten Einwände nicht die Verletzung baurechtlicher Vorschriften (wie insbesondere Abstandsregelungen ) begründen, wird die Baugenehmigung erteilt werden. Nach § 58 LBO wird die Baugenehmigung insbesondere unbeschadet der Rechte privater Dritter erteilt. Das landesrechtlich vorgeschriebene Benachrichtigungsverfahren kann somit im Ergebnis dazu führen, dass die Baugenehmigung trotz der Erhebung von Einwänden erteilt werden wird.

Wird die Baugenehmigung erteilt, bleibt noch die Möglichkeit hiergegen Widerspruch gem. § 80 VwGO einzulegen. Der Widerspruch hat gem. § 80 a VwGO aufschiebende Wirkung, d.h. Ihr Nachbar darf nicht bauen. Auf Antrag des Nachbarn kann jedoch die sofortige Vollziehung angeordnet werden. Hiergegen können Sie einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung beantragen.

In dem Verfahren über den Widerspruch kann die Baugenehmigung aufgehoben werden, wenn festzustellen ist, dass drittschützende Normen verletzt wurden. Drittschützende Vorschriften in diesem Sinne sind insbesondere die Regelungen über den Grenzanstand. Die Abstandsflächen dürften bei der DHH nach Ihrer Schilderung bei der Bauausführung wohl eingehalten werden. Sollte Ihrem Widerspruch nicht abgeholfen werden, könnte bei dem zuständigen Verwaltungsgericht Anfechtungsklage erhoben werden.

Bei der Frage, ob ein verglaster Balkon mit einem ganzjährig nutzbaren Wintergarten gleichzusetzen ist, wird es darauf ankommen, ob auch der verglaste Balkon ganzjährig nutzbar ist, was m.A. nach der Fall sein dürfte. Gerne prüfe ich dies anhand evtl. vorhandener Rechtsprechung nochmals nach.

Das Fensterrecht bzw. Lichtschutzrecht ist in dem Landesnachbarschaftsgesetz (die für BW maßgebliche Norm teile ich Ihnen per email mit) geregelt und hat zur Voraussetzung, dass Ihr Nachbar schriftlich eine Einwilligung zum Einbau der betroffenen Fenster erteilt hat. Folge eines evtl. bestehenden Fensterrechts ist, dass es Ihrem Nachbarn verwehrt ist, diesen Fenstern nunmehr durch den Bau des Wintergartens das Licht zu nehmen.



Schließlich ist zu prüfen ob Ihnen aufgrund der Beeinträchtigungen durch die Errichtung des Wintergartens ein Unterlassungsanspruch nach §§ 906, 1004 BGB zusteht. Die Erfolgsaussichten für eine klageweise Durchsetzung dieses Anspruchs vor den Zivilgerichten beurteile ich als eher negativ. Denn nach einer Entscheidung des BGH vom 11.7.2003, - V ZR 199/02, der gleichfalls die Errichtung eines Wintergartens auf einem Nachbargrundstück zum Gegenstand hatte, wurde ein Unterlassungsanspruch trotz der festgestellten negativen Auswirkungen (Entziehung von Licht, ästhetische Beeinträchtigungen, Versperren der Aussicht) verneint. Voraussetzung für den Unterlassungsanspruch nach §§ 906, 1004 BGB ist hiernach, dass die beabsichtigte Bauausführung zu einer Substanzverletzung (bauphysikalischer oder bautechnischer Art) des betroffenen Nachbarn führt. Diese Beeinträchtigungen scheiden aufgrund Ihrer Informationen aus.

In der vorgenannten Entscheidung hat der BGH allerdings dem betroffenen Nachbarn einen Unterlassungsanspruch nach den Grundsätzen des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses zugebilligt. Hiernach hat der Nachbar die Pflicht, zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Dies bedeutet, dass auch in Ihrem Fall, insbesondere dann wenn wirtschaftlich nicht unzumutbare Alternativplanungen denkbar sind, es geboten sein kann, einen billigen Ausgleich der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Eine Rolle wird hierbei auch die durch den Wintergarten entstehende Wertminderung Ihres Grundstückes sein.


Ich hoffe, Ihre Antwort ausreichend beantwortet zu haben, stehe Ihnen für weitere Nachfragen jedoch selbstverständlich unter der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2005 | 22:21

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ergeben sich aus dem BauGB, LBO und Nachbarschaftsrecht kaum Möglichkeiten das Bauvorhaben zu verhindern oder zu beeinflussen; ein Widerspruch und die folgenden verwaltungsrechtlichen Maßnahmen erlauben allenfalls eine Verzögerung des Bauvorhabens?
Ich denke, dass eine Beurteilung auf der Basis von §34 BauGB eher subjektiv und von den jeweiligen Interessen leicht beeinflussbar ist.

Hat der Nachbar bereits durch Zustimmung zu meinem Baugesuch sein Einverständnis zu diesen Fenstern gegeben oder ist es erforderlich, dass er ausdrücklich, auf die Fenster bezogen eine Einverständniserklärung unterzeichnet?

Mit freundlichen Grüßen


Gert Baur

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2005 | 23:11


Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihrer Nachfrage sowie ergänzend hinsichtlich der landesrechtlichen Vorschriften teile ich Ihnen Folgendes mit:

Zunächst weise ich zwecks Klarstellung darauf hin, dass in dem Kenntnisgabeverfahren - anders wie im Baugenehmigungsverfahren - keine förmliche Baugenehmigung erteilt wird. Wie im Baugenehmigungsverfahren wird von der Baubehörde jedoch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften unter Berücksichtigung Ihrer Einwendungen geprüft. Bei Zulässigkeit des Vorhabens kann der Bauherr bereits nach einem Monat mit dem Bau beginnen ! (§ 59 Abs. 4 LBO BW). Da es sich um ein Verfahren mit Genehmigungsfiktion handelt, besteht für den Nachbarn die Möglichkeit Widerspruch einzulegen. Insofern ist RICHTIGZUSTELLEN, dass der Widerspruch gem. § 80 VwGO nach § 212 a BauGB, den ich versehentlich nicht beachtet hatte, keine aufschiebende Wirkung hat. Dies bedeutet, dass SIE einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung bei dem Verwaltungsgericht stellen müssten.

Im Übrigen würde nach § 50 Nr. 12 LBO BW bereits ein verfahrensfreies Bauvorhaben vorliegen, wenn es sich um eine Balkonverglasungen oder Balkonüberdachungen bis 30 qm Grundfläche handeln würde, d.h. es bedürfte keiner Baugenehmigung.

Für Ihre öffentlich-rechtlichen Rechtsschutzmöglichkeiten (Widerspruch, Anfechtungsklage oder einstweilige Anordnung (§ 123 VwGO ) bei genehmigungsfreien Vorhaben) kommt es - wie bereits ausgeführt – auf die Verletzung nachbarschützender Vorschriften an. Ob Abstandsregelungen verletzt werden beurteilt sich gem. § 5 Abs. 6 Nr. 2 LBO BW. Hiernach bleiben Vorbauten, wie Erker, Balkone Tür- und Fenstervorbauten bei der Bemessung von Abstandsflächen außer Betracht, wenn sie nicht breiter als 5 m sind und nicht mehr als 1,5 m bei Wänden und Dächern aus lichtdurchlässigen Baustoffen (Wintergärten) vortreten und von den Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleiben. Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt allgemein 0,6 der Wandhöhe und der nachbarschützende Teil der Abstandtiefe 0,4 der Wandhöhe. Nach § 6 LBO BW können geringere Tiefen der Abstandsflächen zuzulassen sein, wenn Beleuchtung und Tageslicht gewährleistet bleiben und die nachbarlichen Belange nicht erheblich beeinträchtigt werden. Sind die Abstandsflächenvorschriften eingehalten worden und ist das Vorhaben auch sonst bauordnungsrechtlich zulässig, wird für eine Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme regelmäßig bezüglich der nachbarlichen Interessen auf Belichtung, Belüftung und Besonnung regelmäßig kein Raum bleiben (vgl. BVerwG NVwZ 1986, 468), was auch für das in § 34 BauGB enthaltenen Rücksichtnahmegebots gilt (vgl. BVerwG NVwZ 1999, 879). Maßgeblich ist weiterhin, ob die Hausflucht des Hauptgebäudes überschritten wurde und ob Baulinien eingehalten wurden. Allein das Verbauen einer besonderen Aussicht stellt keine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes dar (VGH Mannheim BRS 35, Nr. 35). Die vorgenannten Verletzungen lassen sich zuverlässig nur anhand einer Bauplanskizze nachvollziehen, weshalb ich hier keine konkreten Feststellungen treffen kann. Wurden keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften verletzt, beurteile ich Ihre öffentlich-rechtlichen Abwehransprüche in der Tat als wenig aussichtsreich, so dass hierin im Ergebnis nur eine Zeitverzögerung läge.

Schließlich weise ich ergänzend darauf hin, dass Ihr Abwehranspruch überdies dann Aussicht auf Erfolg hätte, wenn der Bauantrag Ihres Nachbarn ungenau und unbestimmt ist und daher eine Verletzung von Nachbarrechten nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. VGH Mannheim BauR 1996, 373). Dies würde erst recht dann gelten, wenn er über bestimmte Umstände getäuscht hätte.

Im Rahmen des privatrechtlichen Nachbarschutzes, der im Übrigen auch die Möglichkeit eines außergerichtlichen Schlichtungsverfahrens vorsieht, sind in Ihrem Fall folgende Vorschriften des NRG BW maßgeblich:

§ 3 NRG BW bestimmt, dass der Eigentümer eines Grundstücks verlangen kann, dass vor Lichtöffnungen in der Außenwand eines Nachbargrundstücks , die einen Ausblick auf sein Grundstück gewähren, Abstandsflächen einzuhalten sind. Diese müssen rechtwinklig zur Außenwand und in Höhe der Lichtöffnung gemessen eine Tiefe von mind. 1,80 m über die Vorderkante und in der Breite auf jeder Seite mindestens 0,60 m über die Seitenkante der genannten Gebäudeteile haben. Dies gilt nicht, wenn keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen zu erwarten sind oder das Vorhaben nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbes. nach §§ 5 und 6 LBO BW zulässig ist. Die Beschränkungen nach § 3 gelten nicht für Lichtöffnungen, die einen Ausblick auf eine öff. Straße gewähren (§ 5 NRW BW).

§ 31 des BW NRG mit der Überschrift „Durch Zeitablauf entstandenes Fensterschutzrecht“ lautet: Hat im Geltungsbereich des badischen Ausführungsgesetzes zum BGB der Eigentümer eines Gebäudes vor dem Inkrafttreten des BGB durch Zeitablauf das Recht erlangt, dass zum Schutz seiner Fenster Anlagen auf einem Nachbarschaftsgrundstück einen bestimmten Abstand erhalten müssen, so gilt dieses Recht auch weiterhin als Grunddienstbarkeit. Nach § 34 Abs. 2 LNRG genügt für die Einwilligung des Nachbarn zum Anbringen der Fenster nicht die Unterzeichnung der Bauunterlagen für die Einwilligung des Fensters durch den Nachbarn.

Um beurteilen zu können, ob die Vorschriften NRG BW verletzt wurden, ist die Vorlage einer genauen Planzkizze erforderlich, die Sie mir auch gerne übersenden können. Ob darüber hinaus ein Unterlassungsanspruch nach den Grundsätzen des Gemeinschaftsverhältnisses als Ausprägung von § 242 BGB nach der genannten BGH Entscheidung gegeben ist, obliegt der tatrichterlichen Würdigung unter Berücksichtigung der Gesamtumstände. Nicht zuletzt im Hinblick auf die bislang nicht bezifferte Wertminderung Ihres Grundstücks, ist eine sichere Aussage über den Ausgang einer entsprechenden Klage nicht möglich.


Mit freundlichen Grüßen

Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

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