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Wohnraum/Nutzungsuntersagung


02.03.2006 14:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wir haben ein Haus von einem Bauträger erworben. In den vorgelegeten Unterlagen ist das Dachgeschoss als Dachstudio ausgegeben, welches optional als Wohnraum nutzbar ist. Als Verbindung zum Dachstudio ist eine Leiterkonstruktion vorgegeben, die wir allerdings nie gesehen haben.

Dem Bauträger war bekannt, dass wir das Dachstudio als Büro nutzen wollen. Er hat uns sogar ein Angebot vorgelegt für eine Fortsetzung der Treppe bis zum Dachstudio. Aufgrund des hohen Preises haben wir diese aber durch eine andere Firma herstellen lassen.

Nunmehr erhalten wir eine Nutzungsuntersagung von der Stadt, weil das Dachgeschoss nicht den notwendigen 2. Rettungsweg aufweist. Der Bescheid der Stadt sieht vor, dass das Dachgeschoss nur noch speicherähnlich genutzt werden kann. Zur Info: wir sind derzeit noch nicht Eigentümer, da wir einen Teil des Kaufpreises einbehalten haben.

Der zweite Rettungsweg ist problemlos herstellbar, allerdings fragen wir uns, ob wir hier alleine für die Kosten aufkommen müssen, oder ob wir mit entsprechenden Ansprüchen an den Bauträger herantreten können.

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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Bei der rechtlichen Beurteilung Ihrer Frage ist es wichtig, den genauen Zeitpunkt des Kaufes zu wissen. Nach altem Schuldrecht (vor der Schuldrechtsreform bis zum 31.12.2001) gab es eine lange Diskussion darüber, ob die Nichtnutzbarkeit eines Gebäudes oder Gebäudeteiles aufgrund behördlicher Auflagen einen Sachmangel oder einen Rechtsmangel darstellte. Nach neuem Recht (also ab 01.01.2002) sind Sachmangel und Rechtsmangel in § 453 BGB einander gleich gestellt. Da Sie schreiben, dass noch ein Teil des Kaufpreises einbehalten sei, gehe ich davon aus, dass Sie das Haus nach dem 01.01.2002 erworben haben. Sollte dies nicht der Fall sein, so weisen Sie mich bitte im Anschluss an die Beantwortung dieser Frage darauf hin.

Der Bundesgerichtshof hat öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die auf bauordnungs- oder planungsrechtlichen Bestimmungen beruhen, in mehreren Entscheidungen als Sachmängel angesehen (vgl. BGH NJW 1986, 1605). Daher spricht viel dafür, die eingeschränkte Nutzbarkeit des Dachgeschosses als Sachmangel anzusehen. Sie hätten dann die Sachmängelgewährleistungsrechte aus den §§ 434ff. BGB. Insbesondere könnten Sie den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Die beiden letzten Möglichkeiten sehen vor, dass der Mangel dabei nicht unerheblich sein darf (hier sehe ich aber keine Probleme). Alle Möglichkeiten sehen vor, dass der Käufer dem Verkäufer zuvor eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben muss.

Notarielle Grundstückskaufverträge enthalten - insbesondere wenn sie von Bauträgern benutzt werden - meist einen umfassenden Gewährleistungsausschluss. Dann können Gewährleistungsrechte nur noch geltend gemacht werden, wenn der Verkäufer einen Sachmangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat, § 444 BGB. Sie müssten dem Bauträger dann nachweisen, dass er von der Notwendigkeit eines zweiten Rettungsweges wusste und Ihnen diesen Umstand arglistig verschwiegen hat. Hierbei kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an.

Es wäre daher sicherlich sinnvoll, die Ihnen vorliegenden Unterlagen einer genaueren Prüfung zu unterziehen, um feststellen zu können, inwieweit der Bauträger von einer geplanten Nutzung als Dachstudio gewusst hat. Gerne bin ich bereit, mir die Unterlagen näher anzuschauen. Sie können sich gerne mit meinem Büro in Verbindung setzen und wir besprechen die Angelegenheit in Ruhe.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.

Gerne bin ich auch bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Sie können mich gerne für eine weitere Beauftragung kontaktieren.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 03.03.2006 | 10:38

Sehr geehrter Herr Hein,

vielen Dank für Ihre Anwort. Habe hierzu noch eine kurze Nachfrage, was ist unter der Formulierung "optional als Wohnraum nutzbar" zu verstehen. Heißt dies, dass alle Voraussetzungen, auch öffentlich rechtlich, für die Nutzung als Wohnraum grundsätzlich vorliegen und es nur von mir abhängt wie ich den Raum tatsächlich nutze oder bedeutet dies lediglich, dass ich hier unter bestimmten Umständen, z.B. Einholung einer Nutzungsgenehmigung, nachträglich Wohnraum schaffen kann?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.03.2006 | 10:51

Sehr geehrte Fragestellerin,


Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Hier kommt es wohl darauf an, wie ein Gericht diesen Zusatz auslegen wird. Ich selbst neige der Ansicht zu, dass das Wort „nutzbar“ bereits einen Zustand beschreibt, in dem eine tatsächliche Nutzung auch erfolgen kann (also alle Voraussetzungen bereits vorliegen). Andernfalls hätte es nahe gelegen, „optionale Nutzung als Wohnraum möglich“ zu schreiben oder anderweitig kenntlich zu machen, dass weitere Schritte von Käuferseite unternommen werden müssen, um das Dachgeschoss auch tatsächlich als Wohnraum nutzen zu können.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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