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Wohng.kündigen weg.Renovierung durch Vermieter? EILT


06.03.2007 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Tag,
meine Mutter (78 Jahre, chronisch krank) wohnt seit 43 Jahren in einer Genossenschaftswohnung in einem von drei identischen Häusern mit identischer Raumaufteilung, früher finanziert durch soz. Wohn.bau. Jetzt werden die Häuser erstmalig (!) renoviert (Fahrstuhl, Parkett, Einbauküche, auf dem Boden Errichtung von zwei Penthaus-Wohnungen etc.) Diese Renovierung wird ein Jahr dauern und soll im Mai 07 beginnen. Dazu müssen alle Mieter ausziehen, Rückumzug wird angeboten, ist für meine Mutter aufgrund ihres Alters und ihrer Krankheit aber zuviel. Sie muss also ins Nachbarhaus ziehen, welches gerade fertig revoviert wird. Dort hat man ihr eine Wohnung angeboten. Die Genossenschaft besteht nun darauf, dass meine Mutter ihren bisherigen Mietvertrag mit einer Miete von ca. 220,-- € kündigt und dann einen neuen Vertrag mit einer Miete von 480,00 € unterschreibt. Dies müsse sie auf jeden Fall, auch, wenn sie wieder in ihre alte Wohnung zurückziehen würde. Der Umzug wird von der Genossenschaft bezahlt, eine Miete in Höhe von 220,00 € wird erlassen, danach ist dann die höhere Miete von 480,00 € fällig. Die Genossenschaft begründet die Mieterhöhung mit "gehobener" Ausstattung der Wohnungen und damit, dass der bisherige Mietpreis ja unter der ortsüblichen Miete läge, man habe "vergessen", diese zu erhöhen...
Muss meine Mutter nun die Kündigung unterschreiben, obwohl sie das nicht will? Sie hat nur eine kleine Rente, die neue Miete ist für sie recht hoch. Was droht ihr schlimmstenfalls, wenn sie nicht unterschreibt?
Sehr geehrte Fragestellerin,

herzlichen Dank für Ihre Frage, die ich anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten darf.

Grds. besteht kein Kündigungsrecht des Vermieters aufgrund einer Modernisierung einer Wohnung. Dies gilt auch bei Genossenschaften. Ihre Mutter müßte die Wohnung nur räumen (t.w. jedoch auch nicht einmal dies), das Mietverhältnis über die alte Wohnung bleibt bestehen.

Vielmehr muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass Ihre Mutter in der Zwischenzeit Ersatzwohnraum angeboten bekommt. Ansonsten stehen Ihrer Mutter Minderungsrechte zu. Zur Nutzung des Ersatzwohnraums muss Ihre Mutter keinen neuen Mietvertrag schließen.

Sofern ein RÜckumzug ausgeschlossen sein soll, müßte man hier zusammen mit dem Vermieter eine Lösung versuchen zu finden, nachdem das Mietverhältnis zu einem angemessenen Mietpreis in einer anderen Wohnung fortgesetzt, nicht neu begründet wird.

Eine Mieterhöhung darf nur in gesetzlichen Grenzen vorgenommen werden, die § 559 darstellt:

Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der
Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder
hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht
zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind
die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Vermieter darf nur nach folgenden Kriterien das Meitverhältnis kündigen, worunter nicht die Modernisierung fällt. Für die Moderniesierung entstehen lediglich Mitwirkungspflichten für die Mieter.

BGB § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der
Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist
ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses
liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich
verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen
oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer
angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und
dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine
anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibtaußer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er
die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach
Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum
veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem
Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie
nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Sie sollten daher auf keinen Fall selbst kündigen, da Ihre Mutter dann im Zweifel "auf der Starße stehen" könnte. Vielmehr ist das Gespräch mit dem Vermieter unter den o.g. Kriterien zu suchen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Situation gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.03.2007 | 08:13

Vielen Dank für Ihre Antwort. Die Genossenschaft hat uns jetzt mitgeteilt, dass die Häuser nach dem Umbau (Modernisierung und Instandhaltung) des Status "Neubau" hätten. Da die Genossenschaft nur 4 % Gewinn erzielen dürfe, würden noch nicht einmal die möglichen 11 % der Kosten auf die Miete umgelegt, die tatsächlichen Umbaukosten seien weit höher. Darf ein Vermieter unbegrenzt modernisieren und instandhalten? Jedenfalls sieht es so aus, als müsse meine Mutter auch bei Rückzug (wird aber nicht erwogen) die nun sehr hohe Miete zahlen. Ist das richtig?
Freundliche Grüße
Birgitt Zuther

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2007 | 13:21

Sehr geehrte Fragestellerin,

grds. kann der Vermieter so viel modernisieren wie er will. Hinsichtlich der Instandhaltung gelten andere Regelungen, soweit die Instandhaltung notwendig ist, muss sie durchgeführt werden. Beides hat aber keinen Ausfluss auf die Umlagehöhe für die Mieter. Diese darf grds. nicht vollständig und nach § 3 MHG nur in Höhe von 11% jährlich umgelegt werden.

Anders sieht es aus, wenn komplett neue Verträge geschlossen werden würden.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

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