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Wohngemeinschaftszimmer wie zwangs räumen?

12.08.2011 20:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Wohngemeinschaft in München. Genau genommen ist das ein Haus mit einer Gartenanlage, wo 7 WG-Zimmer vorhanden sind.

Das Zimmer ist komplett mit Bett+Bettwäsche+Mobiliar+Internet ausgestattet, so dass hier keinerlei (!) Eigenmittel (weil Küchenausstattung + Waschkeller auch komplett v. mir sind) von ihm sind. Es hat eigentlich fast ein "Hotelcharakter". Einziehen mit Koffer + wohl fühlen.
,-)

Hierbei machen wir Mietverträge, wo die Nebenkosten mit 30Euro / Zimmer angesetzt werden.

2007 habe ich einen Mieter (Student) reinbekommen , mit dem ich ein Zeitmietvertrag abgeschossen hatte, dass bis Ende 2008 ging und nie verlängert wurde.

Da ich nachsichtig in der Vertragsverlängerung bin aber die Mietszahlungen immer erfolgt sind, habe ich es (also ohne Vertrag) weiter laufen lassen und der Mieter seine Mietzahlung weiter mit diversen Verzögerungszahlungen getätigt.

Bis dann die letzten 6Monate es mir zu bunt wurde. Dann hatte ich ein Gespräch, wo er mehr als nervös war, weil er Angst um seine Bleibe (scheinbar?) hatte.

Der Mieter versicherte mir vor etwa 3Monaten, dass er auf Jobsuche sich begeben wird, wenn seine Diplomarbeit (?) jetzt dann durch ist und dann sollten die Mietzahlungen flüssig folgen.

Ab dann folgte gar keine Zahlung mehr.
Heute Stand der Dinge, ist der Mieter mit den letzten 3Mietszahlungen im Rückstand.

Heute habe ich von einem WG-Bewohner erfahren, dass er 2Wochen zu sich nach Hause gefahren ist.

DA platzt mir der Kragen !


QUERGEDACHT:
Also, wenn ich das im Hotel machen würde, dann hätte ich ziemlich schnell die Polizei am Hals, richtig ? ? ?

JA, mir ist auch klar, dass hier private Verträge gemacht worden sind + kein Vertrag zwischen Kaufmann und Privat zustande gekommen ist.
Der Sachverhalt ist allerdings nicht besonders anders ODER... (über)sehe ich da etwas nicht/falsch?
Nach MEINEM Empfinden ist er ein Einbrecher, weil kein Mietvertrag + Zahlung mehr vorliegt.

Leider ist mir jeglicher Kontakt zu dem Menschen verloren gegangen, da er aufgrund seiner maroden finanziellen Situation (dass er immer wieder beteuerte) sein e-mail Zugang sogar mal gesperrt wurde.

Mittlerweile bekommt er scheinbar seine Mails allerdings habe ich das Gefühl, dass er Sie gar nicht öffnet/liest Respektive ignorriert.

Auch habe ich von seinem Zuhause (Neue Bundesländer?) keine Adresse, wo ich ihm Schriftliches zustellen könnte.

Dann weiss ich auch nicht, ob er nach den 2Wochen zurück kommt + eigentlich interessiert es mich nicht mehr. Ich will ihn nicht mehr als Mieter haben.
Was kann ich im juristischem Rahmen machen?

Am Liebsten würde ich das Zimmer heute aufmachen und sein Hab + Gut einlagern, um da wieder mit einem neuen Mieter Einnahmen (das Haus wird finanziert!)
erzielen zu können. Wie lang muss ich hierbei dann seine "Utensilien" eigentlich aufbewahren? Darf ich das? Und wenn ja... was muss ich hierbei beachten?

Wenn nein, was darf ich dann überhaupt, um ihn rauszuschmeissen?

---

Vielleicht denke ich aber auch viel zu kompliziert, denn irgendwo habe ich mal geselen, dass die Eltern, während ihre Kinder in der Ausbildung sind,
für ihr Unterhalt aufkommen. Wie kann ich diese dann erreichen / belangen, wenn keine Adresse vorhanden ist?

VIELLEICHT ABER AUCH...
Generell wäre auch die Frage zu klären, ob hier ein Vertrag noch vorhanden ist/war? Denn im Mietvertrag stand keine Option zur Verlängerung.
Es ist ein ZEITLIMITIERTER (!) Mietvertrag mit bestimmtem Ausgang gewesen!
Wenn dem so, dann kann ich ja das Zimmer anfangen zu räumen und könnte dann sein "Utensilien" als Müll (ähnlich wie im Hotel) betrachten, richtig?

DAZU AUCH QUERGEDACHT:
Wenn ich in einem Hotel die Räumlichkeiten verlasse nach der Mietzeit, dann ist es auch nicht verpflichtet meine Sachen zu lagern geschweige denn zuzusenden !

Freundliche Grüsse aus München-Ost,


ST

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie vorab, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

Zu Ihren Fragen:

Auch wenn das Mietverhältnis zunächst bis Ende 2008 begrenzt war, hat es jedenfalls stillschweigend verlängert, weil Sie beide Einigkeit darüber erzielt haben, dass er gegen Zahlung der Miete dort weiter wohnen durfte. Somit liegt derzeit ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Dies hat zur Folge, dass Sie Ihren Mieter nicht einfach rauswerfen dürfen, sondern ihm zunächst kündigen müssen. Da er mit drei Mieten im Rückstand ist, ist eine fristlose Kündigung zulässig. Sie können ihm diese an seine gemeldete Adresse zukommen lassen - wenn er verreist, muss er dafür Sorge tragen, dass ihm die Post nachgesendet wird.

Sie sollten ihn auffordern, das Zimmer umgehend zu räumen.

Kommt er dem nicht nach, können Sie Räumungsklage einreichen - müssen dies sogar, wenn Sie das Zimmer räumen möchten.

Denn nur mit Vorlage eines Räumungsurteils dürfen Sie mittels Gerichtsvollzieher das Zimmer von seinem Hab und Gut räumen lassen.

Warten Sie das nicht ab und legen selbst Hand, ist das verbotene Eigenmacht und der Mieter könnte mittels einstweiliger Verfügung die Wiedereinräumung des Besitzes an dem Zimmer erwirken - das werden Sie nicht wollen, also sollten Sie den Rechtsweg beachten.

Zusammen mit der Räumungsklage können Sie dann auch die offenen Mieten einklagen.

Seine Eltern haften für den Mietrückstand nur, wenn sie sich im Mietvertrag dafür verbürgt haben.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen stehe ich zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.



Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 12.08.2011 | 23:08

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

danke für die schnelle Antwort.

Der Prozess der Kündigung (bzw. der komplette Weg bis zur Räumung, wo ich ja den Mieter raus habe-n will) ist mir nicht detailliert genug beantwortet worden. Daher für mein besseres Verständnis ist mir schon noch Einiges unklar. Also...

Wenn ich meine kündigung mit Einwurfeinschreiben zugestellt habe:

1.) Wo muss die Räumungs-Klage einreichen? Amtsgericht etc?
2.) Kann ich so eine Klage selber einleiten oder ist da ein Anwalt fast "Pflichtkür"?
3.) Wie lange dauert es, bis da ein Räumungsurteil vorliegt... besser ein Gerichtsvollzieher vor dem WG-Zimmer "auftaucht"? Was sind ihre Erfahrungswerte?

Ich will das Wissen, da man Horrorstories schon gehört hat und ggf. kaufe ich mir den Mieter raus, was nur ökonomischer wäre.

Freundliche Grüsse,


ST

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.08.2011 | 23:21

1. Die Räumungsklage wäre beim Amtsgericht einzureichen, in dessen Bezirk die Mietsache liegt.

2. Dies können Sie theoretisch selbst, aber es empfiehlt sich, einen Anwalt zu beauftragen, weil Sie zuviel falsch machen können. Auch einen eiternden Zahn kann man sich theoretisch selbst ziehen, aber ein Zahnarzt macht das wesentlich effektiver.

3. Ein Räumungsklageverfahren kann, wenn der Mieter sich wehrt, durchaus ein dreiviertel Jahr oder länger dauern. Wehrt er sich nicht, sollten Sie den Mieter nach einem halben Jahr draußen haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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