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Wohngemeinschaft Kündigung


| 11.01.2018 05:59 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

Hiermit möchte ich folgende Frage an sie richten:


Ausgangssituation:
===============

Meine Tochter ist Eigentuemerin einer 4-Zi.-Wohnung in
Muenchen, die ich als Niessbraucher vermiete. Mieter ist
eine 4-Personen-WG mit 3 Personen als Hauptmieter. Alle
3 Mieter haben den Mietvertrag unterschrieben.

Im Jahr 2014 ist eine Hauptmieterin ausgezogen. Ich gab damals
mein muendliches Einverstaendnis zu dem Auszug. Inzwischen
habe ich erfahren, dass das rechtlich so nicht geht. Ich glaube,
dass die Mieterin, die ausgezogen ist, immer noch Mieterin der
Wohnung ist (mit allen Rechten und Pflichten aus dem noch gueltigen
Mietvertrag).

Im Nov. 2017 hat nun auch ein zweiter Hauptmieter angedeutet, dass er
ausziehen moechte. Ich hatte ihm damals gesagt, dass er dies mit den
anderen Mietern ausmachen muesse (da ich noch nicht auf dem heutigen
Kenntnisstand war).

Zudem ist es so, dass ich Eigenbedarf fuer die Wohnung habe, da meine
Tochter aus der gemeinsamen Wohnung mit ihrem frueheren Lebenspartner
ausgezogen ist und nun dringend eine Wohnung benoetigt. Zur Zeit
hat sie nur eine behelfsmaessige, zeitlich begrenzte, moeblierte Wohnung.
Sie hat mit ihrer Vermieterin vereinbart, dort bis zum 31.03.2018 auszuziehen.

Unser Ziel ist es, die unsere Wohnung so schnell wie moeglich freizubekommen.

Die Frage ist, w i e wir das am besten bewerkstelligen.
Grundsaetzlich gibt es folgende Moeglichkeiten:

1.) Kuendigung wegen Eigenbedarf (Frist: 9 Monate)

2.) Dem Mieter, der ausziehen will, klarmachen, dass dies nur moeglich
ist, wenn alle Mieter gemeinsam kuendigen.

3.) Der Mieterin, die schon ausgezogen ist, klarmachen, dass sie immer noch
zb. fuer eventuelle Schaeden in der Wohnung haftbar ist, solange der fruehere und
jetzige Mietvertrag besteht, dass sie aber, falls wir uns nicht einigen koennen,
Anspruch auf eine Kuendigung des gesamten Mitvertrages hat, den sie notfalls auch
gerichtlich durchsetzen kann.



Meine Fragen dazu:
==================

1.) Gibt es ausser den von mir genannten noch weitere Moeglichkeiten?

2.) Welche Strategie schlagen Sie angesichts der geschilderten Situation vor?


Mit freundlichen Gruessen,
Alexander Weicht


11.01.2018 | 06:41

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

1. Die aus dem Mietvertrag entlassene Hauptmieterin kann nicht mehr in die Pflicht genommen werden. Auch eine mündliche Vereinbarung kann zur Auflösung des Mietverhältnisses führen. Dies ist selbst dann der Fall wenn im Mietvertrag ausdrücklich Schriftform vorgesehen ist.

2. Die neunmonatige Kündigungsfrist besteht nur bei Mietverhältnissen die länger als 8 Jahre gedauert haben. Bei 5 - 8 Jahren gelten 6 Monate, bei weniger als 5 Jahren gilt eine 3 monatige Kündigungsfrist.

3. Die beste Lösung in Ihrem Fall dürfte eine Eigenbedarfskündigung sein der Sie einen Aufhebungsvertrag beifügen.

Die Eigenbedarfskündigung zunächst um klar zu machen, dass das Mietverhältnis definitiv enden wird zum XX.

Ein Aufhebungsvertrag enthält die Einigung der Parteien das Mietverhältnis zu einem früheren Zeitpunkt zu beenden als die Kündigungsfristen es fordern. In aller Regel sind die Mieter auch dazu zu bewegen bei entsprechender finanzieller Gegenleistung die Wohnung frühzeitig zu verlassen. Wichtig ist, dass Sie im Aufhebungsvertrag klarmachen, dass das Angebot nur gilt wenn alle Mieter zustimmen und die Wohnung räumen.

Den kündigungswilligen Mieter können Sie zusätzlich unter Druck setzen indem Sie ankündigen eine Kündigung nur aller Mieter annehmen zu wollen.

An der Eigenbedarfskündigung führt kein rechtlich zulässiger Weg vorbei (außer dem Aufhebungsvertrag). Es sind hier auch keine Härtefälle ersichtlich die eine schnellere Kündigung ermöglichen würden.
Die sinnvollste Variante ist mit den Mietern zu reden und sich einig zu werden. Das wird in aller Regel nicht billig, je mehr Sie zu zahlen bereit sind desto größer ist natürlich das Interesse für die Mieter die Wohnung schnellstmöglich zu verlassen.

Sollten Sie beim Aufsetzen des Aufhebungsvertrages oder der Eigenbedarfskündigung Hilfe benötigen, können Sie mich gerne via Email kontaktieren.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2018 | 10:33



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich danke Ihnen fuer die schnelle und praezise Antwort.

Mich erstaunt allerdings, dass die Situation meiner Tochter
keinen Haertefall darstellt. Immerhin droht ihr ab Anfg. April
die Obdachlosigkeit, falls sie bis dahin keine neue Wohnung
gefunden hat.

Welche Voraussetzungen messen eigentlich fuer einen Haertefall vorliegen?
Gibt es hierfuer Beispiele?

Mit freundlichen Gruessen
Alexander Weicht

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2018 | 11:52

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für Ihre Nachfrage.

Der Härtefall bei der Eigenbedarfskündigung betrifft die Möglichkeiten des Mieters der Kündigung zu widersprechen. (Schwangerschaft, soziale Verwurzelung bei hohem Alter etc.).

Für den Vermieter sind Härtefälle vorgesehen für die außerordentliche Kündigung (Gewalt oder Bedrohung des Mieters gegen den Vermieter etc.).

Es tut mir leid Ihnen keine für Sie bessere Auskunft geben zu können. Sollten Sie weitere Nachfragen haben, können Sie mich gerne via Email kontaktieren.

Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


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