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Wohngeldschulden bei ETW


07.11.2007 13:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Ich bin Käuferin einer Eigentumswohnung, wo der Vertrag gerade
durchgeführt wird. Der Vertrag datiert aus dem Jahre 2004. Nach dem Verkauf wurde die Verkäuferin unter Betreuungsrecht, in finanziellen Dingen mit Einwilligungsvorbehalt gestellt. In der Folgezeit hat die eingesetzte Betreuerin mehrfach erfolglos versucht, den Vertrag anzufechten. Nachdem sich abzeichnete, daß sie die Rechtsstreitigkeiten endgültig verlieren würde, hat sie sämtliche Wohngeld-Vorausleistungen an den Verwalter seit Januar 2007 eingestellt, d.h. nicht mehr bezahlt, mit dem Argument, die Betreute würde seit Januar im betreuten Wohnen leben und das Einkommen wäre vollständig an den Kostenträger (Landschaftsverband)übergeleitet worden. Die Wohnung selbst wurde bis heute von der Betreuerin nicht übergeben. Wer haftet für das Wohngeld
für die Zeit vor dem kommenden Rechtsübergang? Wenn ich das sein sollte, verhält sich die Betreuerin rechtlich korrekt? Ich fühle
mich hier vorsätzlich geschädigt durch die Betreuerin.
Meiner Meinung nach, muß die Betreuerin das Wohngeld bis zum wirtschaftlichen Übergang weiterzahlen und kann sich nicht darauf berufen, daß das Einkommen ja für das betreute Wohnen
benötigt wird und im übrigen vom Landschaftsverband als Kostenträger beansprucht wird.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Es ist üblich, dass über die von Ihnen gestellte Frage im Vertrag selbst bereits eine Regelung getroffen wird.

Dies erfolgt zumeist in der Weise, dass mit dem Übergabetag im Innenverhältnis alle Nutzungen und Lasten (einschließlich der Benutzungsgebühren und Bewirtschaftungskosten) auf den Käufer übergehen.
Der Käufer tritt insoweit anstelle des Verkäufers mit dem Übergabetag in die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Verpflichtungen ein. Dies betrifft insbesondere die Rechte an der Instandhaltungsrücklage, der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Eigentümerbeschlüsse, die Hausordnung und den bestehenden Verwaltungsvertrag.

Insoweit ist die Verkäuferin für die Wohngeld-Vorausleistungen, die vor dem Übergabetag fällig geworden sind, auch zahlungspflichtig.
Die Begründung der gesetzlichen Betreuerin, die Zahlungen einzustellen, weil die von ihr Betreute im Betreuten Wohnen domiziliere, ist rechtlich ohne Belang.

Um die Angelegenheit für Sie abschließend beurteilen zu können, müsste jedoch der Kaufvertrag eingesehen werden.
Ich schlage Ihnen daher vor, mir das Vertragswerk per E-Mail zur Verfügung zu stellen, ohne dass für Sie hierfür weitere Kosten aufliefen.

Ich werde dann einen Blick darauf werfen und mich mit Ihnen wieder in Verbindung setzen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2007 | 15:05

Danke für Ihre Antwort, Herr Roth. Hafte ich als neue Eigentümerin der Eigentümergemeinschaft gegenüber auch für das nichtgezahlte Wohngeld der Vorbesitzerin vor dem wirtschaftlichen
Übergang, wenn diese zwar zahlen müßte, aber trotzdem nicht zahlt oder nicht zahlen kann? Die Betreuerin argumentiert ja, daß sie nicht zahlen kann und will, weil sämtliche Einkünfte an den Sozialkostenträger fließen müßten.Im Vertrag ist die angesprochene Klausel wie folgt enthalten:
"Sonstige das Kaufobjekt betreffende Kosten und Abgaben...werden
zum Stichtag (Übergabetag) zeitanteilig abgerechnet und ggf. untereinander ausgeglichen. Die Verkäuferin versichert, mit fälligen Beiträgen, Abgaben und Kosten nicht im Rückstand zu sein".

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2007 | 15:21

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet nach h.M. nicht für Hausgeldrückstände des Veräußerers (vgl. BGH NJW 1987, 1638; OLG Hamm NJW-RR 1996, 911).
Der Veräußerer bleibt Schuldner für nach dem Wirtschaftsplan nicht geleistete Wohngeldvorauszahlungen.

Die Wohnungeigentümergemeinschaften haben allerdings ein Interesse daran, den jeweils aktuellen Wohnungseigentümer wegen der auf seine Einheit entfallenden Wohngeldschulden in Anspruch nehmen zu können.
Insoweit ermöglicht dies eine Erwerberhaftungsklausel in der Gemeinschaftsordnung.
Soweit sich die Gemeinschaftsordnung in Ihrem Fall zu diesem Punkt ausschweigt, haftet die Veräußerin für die rückständigen Wohngeldvorauszahlungen.


Mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg

K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

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