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Wohngeldrückstand: Löschung eines Nießbrauchs in der Zwangsversteigerung?

10.06.2011 11:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo, ich stelle die Frage hier für einen Freund, der kürzlich eine WEG-Verwaltung übernommen hat. Eine Wohnungseigentümerin, die ihre Wohnung zusammen mit ihren zwei Söhnen geerbt hat, zahlt seit vier Jahren kein Wohngeld (über EUR 10.000,00 Rückstand). Über das Wohngeld hatte der alte Verwalter selbst (ohne Anwalt) regelmäßig Vollstreckungsbescheide erwirkt. Die Frau und ihre Söhne sind pleite, es bleibt nur noch ihre Wohnung. Jetzt möchte mein Freund die Zwangsversteigerung der Wohnung wegen Wohngeldrückstand beantragen. Die Frau hat sich aber einen Nießbrauch an den Anteilen ihrer Söhne einräumen und im Grundbuch eintragen lassen. Nach Meinung meines Freundes müsste der Nießbrauch in der Zwangsversteigerung auf Antrag gelöscht und in Form einer Rentenzahlung an die Frau ausgeglichen werden, weil der Nießbrauch nur einen Anteil der Wohnung betrifft und die Zwangsversteigerung wegen Wohngeldrückständen in erheblicher Höhe erfolgt. Er ist sich aber nicht sicher, hat nur mit anderen WEG-Verwaltern gesprochen. Gibt es eine Vorschrift oder ein Urteil, das seine Auffassung bestätigt?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Für eine Zwangsvollstreckung in ein Grundstück, auf welchem ein Nießbrauchsrecht eingetragen ist, gilt:

Ist das eingetragene Nießbrauchsrecht rangbesser, als das Recht des betreibenden Gläubigers, bleibt es nach der Versteigerung bestehen (§§ 44, 52 ZVG), ist das Nießbrauchsrecht rangschlechter, erlischt es mit dem Zuschlag; an seine Stelle tritt ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlöse in Form einer Rente (§§ 121, 92II ZVG).

Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2011 | 20:37

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, danke für Ihre Antwort. Was bedeutet rangbesser/rangschlechter? Gibt es Besonderheiten bei Rückständen von Wohngeld? Mit einem Nießbrauch wird keiner in der Zwangsversteigerung auf die Wohnung bieten. Kann ich mir von einem Miteigentümer einen Nießbrauch einräumen lassen und dann die Wohngeldzahlung gelassen einstellen, weil ich die Zwangsversteigerung nicht zu fürchten brauche, wenn kein anderes Vermögen als die Wohnung da ist? Mit freundlichen Grüßen, Jacquibenzaki

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2011 | 16:57

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für Ihre Nachfrage. Bitte haben Sie Verständnis, dass in diesem Forum Nachfragen nur soweit erlaubt sind, als es sich um eine Verständnisfrage handelt. Dies ist in Ihrem Fall nicht bzw. nur teilweise erfüllt. Ungeachtet dessen möchte ich diese aber dennoch wie folgt beantworte:

Rangschlechter bedeutet, dass die Belastung im Rang danach (= zeitlich) eingetragen ist, rangbesser den umgekehrten Fall.

Massnahmen wie die Eintragung des Nießbrauchs sind in gewissen Situation anfechtbar bzw. unwirksam, Hier könnte ein solcher Fall vorliegen.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können und würde mich über eine gute Bewertung freuen, andernfalls müssten Sie sich einfach nochmals melden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

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