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Wohnfläche bei Balkon: Mietvertrag, Hausgeldabrechnung, Teilungsplan, ...

| 18.08.2018 00:21 |
Preis: 45,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Wohnflächenberechnung bei Kauf einer vermieteten Immobilie und mögliche Auswirkungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu erwerben und an die aktuellen Mieter weiterhin zu vermieten.

Die Wohnfläche beträgt 66 m², wobei hier 4 m² tatsächliche (!) Balkonfläche eingerechnet sind.

Diese 66 m² Wohnfläche tauchen in allen Unterlagen auf...sei es in der Flächenbestimmung des Architekten, im Aufteilungsplan des Gebäudes, in der Hausgeldabrechnung zwecks Verteilung der Gemeinkosten und letzten Endes auch im Mietvertrag der aktuellen Mieter.
Dieser Mietvertrag wurde 2015 geschlossen, meinem Kenntnisstand nach gilt demnach die Wohnflächenverordnung, womit der Balkon nur zu 1/4 in die Wohnfläche eingerechnet werden kann und diese damit nur 62+(4*1/4)=63 m² beträgt.

Nun zu meinen Fragen:

1.: Ich würde den Mietvertrag der aktuellen Mieter ja übernehmen, welcher offenbar falsch ist (zwar um <10%, aber de facto ist die Wohnflächenverordnung nicht angewandt). Sollte ich die aktuellen Mieter auf den Fehler hinweisen, den bestehenden Vertrag im Einvernehmen auflösen und einen neuen Mietvertrag mit diesen abschließen? Wenn ich dies nicht tue, bin ich trotz der Tatsache, dass ich die Bedingungen des laufenden Vertrages nur nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" übernehme, ggf. "haftbar" für die falsch ausgewiesene Wohnfläche, die eig. nur 63 statt 66 m² beträgt?

2.: Gilt die 1/4-Regelung auch beim Verkauf, d.h.: Kann ich (kaufpreismindernd) einbringen, dass die Wohnung nur über 63 statt 66 m² Wohnfläche verfügt?

3.: Wenn 2. zutreffend ist, hat dies Auswirkungen auf den Verteilungsschlüssel beim Hausgeld und letztlich auf den Teilungsplan beim Grundbuchamt?

Evtl. sind die Punkte (2.) und (3.) auch ein Denkfehler, aber ich tue mich schwer mit der Vorstellung, eine Wohnung mit 66 m² zu kaufen, nur zu 63 m² vermieten zu können, aber wiederum Nebenkosten und Grundsteuer für eine 66 m²-Wohnung zu zahlen.

Besten Dank für eine fundierte Klärung hinsichtlich der Sachlage!


Einsatz editiert am 18.08.2018 11:26:00
18.08.2018 | 17:04

Antwort

von


(142)
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Sehr geehrte(r) Fragestellert(in),

vielen Dank für Ihre interessanten Fragen, die auf Basis der mitgeteilten Sachlage wie folgt rechtlich beantwortet werden können:

1. Haftung für falsche Wohnungsfläche
In der Tat übernehmen Sie im Falle des Wohnungskaufs den laufenden Mietvertrag mit allen daraus erwachsenden Rechten und Pflichten. Das haben Sie zutreffend erkannt.

Zwar ist eine Wohnflächenabweichung von unter 10 % nach derzeitiger Rechtsprechung wegen Nichterreichens der Erheblichkeitsschwelle noch kein Mangel, der zu einer rückwirkenden Rückforderung des Mieters wegen zuviel gezahlter Miete nach § 812 BGB führen könnte.

Jedoch ist gem. Urteil des BGH vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - nur die tatsächliche Wohnfläche bei einer etwaigen Mieterhöhung nach § 558 BGB zu berücksichtigen. Spätestens dann wirkt sich die Minderfläche also zu Ihren Ungunsten aus.

Vorsorglich empfehle ich zudem eine Haftungsfreistellung im notariellen Kaufvertrag, da die Minderfläche durchaus zu einer Inanspruchnahme durch den Mieter gem. § 536 BGB führen könnte und die Rechtsprechung des BGH sich bekanntlich ändern kann. Im Rahmen einer Prüfung des notariellen Vertragsentwurfs, die bei mir zu einem Festpreis von 149 EUR gebucht werden kann, könnte eine solche Klausel entworfen werden.

2. Kaufpreis der Wohnung
Wie die Wohnfläche berechnet wird, ist grundsätzlich Verhandlungssache. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) kann aber durchaus - neben anderen Berechnungsmethoden - auch im Rahmen des Wohnungserwerbs herangezogen werden, so dass § 4 WoFlV einschlägig ist. Diese Norm bestimmt, dass die Grundfläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Zitat:
in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

anzurechnen sind. Unter Umständen kommt also je nach örtlicher Praxis auch eine Anrechnung von mehr als 25 % bis maximal 50 % in Betracht, wofür Sie in einem Rechtsstreit mit dem Mieter aber beweispflichtig wären. Im Hinblick auf den daraus folgenden Minderwert der Wohnung sollte daher versucht werden, den Kaufpreis zu reduzieren. Der Verkäufer ist jedoch zu einem Verkauf zu einem niedrigeren Kaufpreis nicht verpflichtet und könnte Ihnen also bei einem solchen Verlangen auch wieder abspringen.

3. Hausgeld und Teilungserklärung
Der Verteilungsschlüssel für das Hausgeld ist in der Teilungserklärung verbindlich festgelegt. Diese müsste daher zur abschließenden Beantwortung Ihrer berechtigten Frage geprüft werden, was ebenfalls im Rahmen einer Vertragsprüfung geleistet werden kann.

Grundsätzlich gilt aber § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über die Nutzungen, Lasten und Kosten. Die ersten drei Absätze von § 16 WEG lauten (Hervorhebung von mir):

Zitat:
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Eine andere Frage ist, ob infolge der offensichtlichen Wohnflächenabweichungen möglicherweise von den anderen Miteigentümern eine entsprechende Anpassung der Teilungserklärung, also angemessene Korrektur der Miteigentumsanteile verlangt werden könnte. Dies wäre aber nur im Rahmen einer Nachtragsvereinbarung möglich und würde in jedem Falle zu hohen Kosten bei Notar und Grundbuchamt führen. Bei größeren Objekten ist ein solcher Nachtrag kaum zu realisieren, da sämtliche Miteigentümer mitmachen müssten.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Antworten weiterhelfen. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie in jedem Falle rundum zufrieden mit dieser Ersteinschätzung sind. Über die Erteilung eines Folgeauftrags an unsere Kanzlei - Port7 Rechtsanwälte im Stadthafen von Münster - würde ich mich freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2018 | 18:29

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

besten Dank für die ausführlichen, fundierten und dennoch gut nachvollziehbaren Erläuterungen.

Bitte gestatten Sie mir eine Rückfrage hinsichtlich des Mietvertrags:
Raten Sie mir nun, den existenten Mietvertrag stillschweigend zu übernehmen und mich nur über die Haftungsfreistellung im Kaufvertrag abzusichern oder auch "reinen Tisch" mit den Mietern zu machen und zu versuchen, bspw. einen Aufhebungsvertrag für den aktuellen und einen neuen, korrekten Mietvertrag mit einer Wohnfläche von 63 m² zu erreichen? Denn wie Sie schon schreiben, irgendwann wird den Mietern das Thema bewusst und spätestens bei der nächsten Mieterhöhung kommt der Boomerang zurück zu mir...

Hinsichtlich Hausgeld und Teilungserklärung stellt sich die Situation so dar, dass in der Tat eine sehr große Eigentümergemeinschaft vorliegt, sodass Beschlüsse zum Vorteil einzelner (in diesem Fall meinem Vorteil) und zum Nachteil vieler Miteigentümer vermutlich tatsächlich kaum durchsetzbar sind. Darüber hinaus verfügt ein Großteil der Wohnungen des Komplexes über identische Balkone und ich gehe davon aus, dass hier die Wohnflächen nach demselben Schema berechnet wurden und ebenfalls reduziert werden müssten, sodass sich letztlich die Verteilungsverhältnisse nur so geringfügig ändern würden, dass es den von Ihnen erwähnten notariellen Aufwand erst recht nicht rechtfertigen würde.
Besten Dank für die Klarstellung Ihrerseits!

Sollte ich unter Berücksichtigung der diskutierten Thematik zu einer Einigung mit dem momentanen Eigentümer kommen, werde ich gerne auf die Prüfung der Teilungserklärung und Vertragsunterlagen durch Sie zurückkommen.

Beste Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2018 | 19:26

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Eine Vertragsaufhebung ist sicherlich nicht erforderlich, es würde vielmehr ein klarstellender Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag bezüglich der Beschaffenheit der Wohnung völlig ausreichen. Die Wohnfläche ist kein notwendiger Bestandteil eines Mietvertrags. Steht sie aber drin, handelt es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung, so dass eine Abweichung einen Mangel darstellt. Siehe zum Begriff des Mangels auch meinen kleinen Artikel unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/mangel_127191.html

Im Rahmen dieses kurzen Nachtrags - dafür ist noch nicht einmal ein neues Dokument erforderlich, es reicht eine Klarstellung und erneute Unterschrift auf den bestehenden Vertragsdokumenten - könnte auch darauf hingewiesen werden, dass bei der damaligen Wohnflächenangabe die WoFlV versehentlich nicht berücksichtigt worden ist. Idealerweise sind die Mieter ja auch zum Verzicht auf etwa bestehende Ansprüche aus diesem Versehen bereit (Rückzahlung zuviel gezahlter Nebenkosten etc.).

Einen solchen Nachtrag können Sie mit dem Mieter abschließen, sobald Sie Besitzer der Wohnung sind. Im notariellen Kaufvertrag wird regelmäßig vereinbart, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit Besitzübergang auf den Käufer übergeht. Der Besitz geht dabei regelmäßig mit Kaufpreiszahlung über. Die Mieter sind zu solch einem Nachtrag jedoch nicht verpflichtet.

Wenn Sie bereits vor Kaufpreiszahlung klar Schiff machen wollen, sollten Sie sich im Notarvertrag hierzu vom derzeitigen Eigentümer bevollmächtigen lassen. Alternativ könnten Sie auch verlangen, dass der derzeitige Eigentümer dies noch vor Besitzübergabe regelt.

Ich hoffe, dass damit auch Ihre Nachfrrage umfassend beantwortet ist. Sollte dies nicht der Fall sein, so können Sie sich gerne unter den im Profil angegebenen Kontaktdaten bei mir melden.

Beste Grüße und schönes Wochenende

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.08.2018 | 09:01

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Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank und beste Grüße aus Münster in Westfalen, Andreas Neumann
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