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Wohnfläche / Provision


30.11.2009 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke



Wir mieten seit einem Jahr eine Doppelhaushälfte.

Die Wohnfläche wurde im Immobilienscout mit 130 qm Wohnfläche angegeben. Wie sich nachher nach dem messen herausstellte beträgt diese aber nur 102 qm.

Die Wohnfläche ist im Mietvertrag nicht dargelegt. Kann man sich auf dem Eintrag im Immobilienscout berufen?

Wir haben die Miete mittels unserem Anwalt gekürzt. Nun fordert der Anwalt des Vermieters diese Kürzung von uns zurück. Wir haben es natürlich per Anwalt durchchecken lassen und auf die Kürzung hingewiesen. Unser Anwalt meinte wir hätten da überhaupt keine Chance auf Erfolg.

Wenn das so wäre könnte man ja ein Haus mit 140 qm Wohnfläche verkaufen obwohl das Haus nur 110 qm Wohnfläche hat.

Des weiteren hat die Immobilienmaklerin eine Provision kassiert. Und wahrscheinlich von Ihr so gedacht, 3 Monate später, die Hausverwaltung übernommen. Das Haus ist ein Erstbezug gewesen und sie hatte seit unserem Einzug 01/2009 die Haus- und Garagenschlüssel. Bei den anderen Doppelhaushälften ging sie mit gleicher Masche vor. Grenzt diese Hinterlistigkeit nicht an Betrug.

Haben wir nicht auch da Erfolg auf Rückzahlung der Provision?

Auch da haben wir von dem Anwalt der Immobilienfirma ein negativen Bescheid, da es ja erst 3 Monate später ein Schreiben gab über diese Hausverwaltungtätigkeit. Vorher gab es keine richtige Hausverwaltung. Mal spielte sie was vor mal war es der Bauleiter der Firma, welcher diese Häuser aus Polen hier hingesetzt hat. Ich denke mir die wußten auch warum. Stecken wahrscheinlich beide unter einer Decke.


Danke im Voraus für eine Antwort
Gruß Frank
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Zunächst stelle ich voran, dass es Ihnen im Wesentlichen um die Beantwortung von 2 Fragen geht.

1. Hinsichtlich dessen, ob Ihnen ein Mietminderungsanspruch wegen einer Wohnflächenabweichung zwischen Annonce und tatsächlicher Messung zusteht, und
2. ob die gezahlte Maklerprovision aufgrund der späteren Übernahme der Verwaltung durch den Makler zurück verlangt werden kann.

Frage 1:
Sie teilen mit, dass in Ihrem Mietvertrag keine Vereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche vorhanden ist. Dieses ist auch nicht zu beanstanden.

Darüber hinaus teilen Sie mit, dass Sie eine Abweichung von der tatsächlichen Ist-Fläche gegenüber der Angabe in der Annonce festgestellt haben. Insoweit ist zu beurteilen, inwieweit sich die Angabe in der Annonce für Ihr Mietminderungsrecht gegenüber der Ist-Abweichung darstellt.

Für diese Beurteilung liegen bereits Entscheidungen der Gerichte vor, die ich mir erlaube nachfolgend zu zitieren:

Es handelt sich nicht um eine wirksame Wohnflächen-Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, wenn in der Zeitungsanzeige zur Vermietung der Wohnung steht, dass die Wohnung ca. 90 qm groß sei und diese Quadratmeterzahl bei Nachfrage durch den Mieter vom Vermieter bestätigt worden ist.

Das Landgericht Mannheim hat dem Mieter jedoch die Mietminderung untersagt, weil im Mietvertrag keine Größenangabe stand, galten die 90 Quadratmeter auch nicht als zugesichert. Auch die Tatsache, dass vom Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung eine Wohnfläche von 90 Quadratmetern zugrunde gelegt worden war, führe zu keinem anderen Ergebnis. Es werde "weder durch die ungefähre Angabe der Quadratmeterzahl in der Annonce noch durch die Abrechnung der Betriebskosten unter Zugrundelegung dieser Fläche eine Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf die Wohnfläche getroffen", so das Landgericht Mannheim. (AZ: 4 S 96/06)
---
Die fehlerhafte Angabe der Wohnfläche in einer Zeitungsannonce berechtigt einen Mieter nicht automatisch zur Anfechtung eines später mit dem Inserenten geschlossenen Mietvertrages. Er kann sich allenfalls dann vom Vertrag lösen, wenn bei der Besichtigung über die Wohnungsgröße gesprochen bzw. im Vertrag eine Vereinbarung darüber getroffen wurde, entschied das Amtsgericht Frankfurt a.M..

Als die Frau später feststellte, dass die Wohnung nur 70 qm groß war, erklärte sie die Anfechtung des Mietvertrags. Der Vermieter wollte das nicht gelten lassen und bestand auf Zahlung der Miete. Zu Recht, wie das Amtsgericht Frankfurt a.M entschied (Urt. v. 5.5.2006; Az.: 33 C 582/06-50).

Diese Entscheidungen gehen m.E. nicht zu Unrecht davon aus, dass es sich bei dem Inserat um ein schlichtes Angebot handelt, welches jedoch nicht verbindlich ist und lediglich eine Vertragsanbahnung provozieren soll. Nicht indes werden damit so die Auffassungen der Gericht verbindliche Erklärungen im Sinne einer besonderen Beschaffenheitsvereinbarung abgeben.
Derartiges obliegt den Vertragsparteien dann konkret im Gespräche beim Abschluss des Mietvertrages, d.h. es müssen weitere Umstände hinzutreten.

So müsste der Vermieter eine ausdrückliche Zusicherung abgeben haben, was schwerlich zu beweisen wäre, oder eine konkrete Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dem Mieter steht es insoweit frei eine solche Vereinbarung bezugnehmend auf das Inserat in den Mietvertrag bei den Vertragsverhandlungen aufnehmen zu lassen. Sofern der Vermieter dem nicht zustimmen würde, kann der Mieter seine notwendigen Schlüsse daraus ziehen und vom Vertrag abstand nehmen, wenn es ihm auf die Grundfläche primär ankommt.

Insoweit sind die Einschätzungen Ihres vorherigen Rechtsbeistandes nicht unzutreffend.

Zwar haben Sie in Ihrer Auffassung nicht Unrecht, aber diese Auffassung hat sich bedauerlicherweise im Sinne des Mieterschutzes noch nicht durchgesetzt, sodass Ihre Chancen auf einer rechtskräftigen Mietminderung eher als gering zu beurteilen sind, sofern nicht besondere Umstände des Einzelfalles die Annahme einer besonderen Beschaffenheitsvereinbarung (außerhalb des schlichten Inserats) rechtfertigen.

Frage 2:
Ebenso verhält es sich auch mit der Maklerprovision.

Insoweit erlaube ich mir § 2 Abs. 2 WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz) zu zitieren:

(2) Ein Anspruch nach Absatz 1 (Provision) steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn
1. durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird,
2. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
3. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. 2Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

Diese Voraussetzungen müssen vorliegen, damit ein Wegfall des Provisionsanspruches begründet werden kann. Jedoch muss zunächst aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts angenommen werden, dass keine Voraussetzungen hinreichend zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses erfüllt war und der Makler auch eigenständig und nicht als Verwalter operierte.

Deshalb stellt sich die Frage wie der Umstand der späteren Übernahme der Verwaltungstätigkeit zu beurteilen ist.

Grundsätzlich ist zunächst festzustellen, dass ein späterer Verwaltungsauftrag unschädlich für die Begründung des Provisionsanspruches ist, da maßgeblich die Voraussetzungen des § 2 WoVermittG zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorliegen müssen, daher gilt:

Übernimmt der Makler erst später die Hausverwaltung, kann er für den vorher abgeschlossenen Mietvertrag Provision verlangen.

Eine Abweichung von diesem Grundsatz gebietet sich aber dann, wenn er zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits als Verwalter vorgesehen war.

Verwalter ist nicht ohne weiteres, wer den Mieter das Mietvertragsformular unterschreiben lässt und die Mietkaution sowie die erste Monatsmiete entgegennimmt. Auch andere Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags stehen, sind nicht als Verwalteraufgaben anzusehen. Dazu gehören Absprachen über durchzuführende Reparaturen und die Wohnungs- oder Schlüsselübergabe.

Insoweit müssten Sie nachweisen können, dass die Maklerin bereits zuvor zumindest als Verwalter der Wohnanlage vorgesehen war, und auch bereits als solche dazu bestimmt worden wäre, sodass faktisch im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits eine fiktive Verwalterstellung und damit die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Wo VermittG vorgelegen hätten. Diese Nachweis erbringen zu können, halte ich für äußerst schwierig.

Auch das Indiz für die Nachbarwohnungen ist nicht unbedingt geeignet die Verwalterstellung begründen zu können. Außer man könnte nachweisen, dass in der Vermakelung und der späteren Verwalterstellung ein bestimmtes Muster zu erkennen ist, dergestalt erst vermittelt die Maklerin und bekommt kurz darauf die Verwaltung zugeteilt und dies auch mit abweichenden Intervallen der Vermietung.

Aber auch in einem solchen nachgewiesenen Fall müsste man konkret Beweisen können, dass dies eine fingierte Masche darstellt um § 2 Abs. 2 WoVermittG zu umgehen. Insoweit haben Sie die nicht unschwere Beweislast. Die schlichte Indizwirkung eines Vermittlungsmusters darf dabei jedoch nicht überbewertet werden, da der Vermieter grundsätzlich frei in der Wahl seiner Vertragspartner ist und damit auch den Zeitpunkt der Übergabe der Verwaltung an einen Makler selbst bestimmen kann.

Insoweit sind die Ausführungen Ihres vorherigen Rechtsbeistandes auch nicht unzutreffend, wenn das Erfolgsrisiko als gering eingestuft wird.

Insoweit müssen für die Fragen 1 und 2 und zur Erhöhung der Erfolgschancen zur Durchsetzbarkeit der Ansprüche besondere Umstände und Nachweise dargelegt und erbracht werden, um die bloßen Indizien mit Beweisen zu bekräftigen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben Ihnen einen rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit zu gewähren, wenngleich sie das Ergebnis Ihres vorherigen Rechtsbeistandes bestätigen.
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