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Wohnfläche


18.02.2005 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
Erstmals suchen wir hier als Vermieter Ihre Hilfe. Schön das es soetwas auch gibt.

Zum Sachverhalt: Seit 1990 sind wir Eigentümer eines Wohn und Geschäftshauses in einer Kleinstadt. Wir haben das Haus mit allen Rechten und Pflichten übernommen. In konkreten geht es hier um die Wohnfläche einer Mietwohnung im Dachgeschoß von 76qm
Grundfläche die auch korekt ist. Der Mieter der jetzt reklamiert aber bereits seit 2002 in dieser Wohnung wohnt beanstandet weil er nachgemessen hat, das die Dachschrägen ab einem Meter bis zwei Meter nicht zur hälfte berechnet wurden.
Die Grundfläche stimmt genau aber wie gesagt die Differenz zu 50% nicht. Dies würde monatlich ca.44 Euro ausmachen.Die Wohnung haben wir persönlich nie nachgemessen, sondern uns auf die Berechnung der vorherigen Hausbesitzer und den bestehenden Mietverträgen verlassen. Der Wohnraum wurde 1999 neu geschaffen.
Im Mietvertrag der behandelten Wohnung ist aber auch lediglich die Quadratmeterzahl benannt und ein Mietpreis für die Kaltmiete und ein Preis für die Nebenkosten. Auf Preise pro qm wird nicht ausschließlich hingewiesen. Der Mieter verweist nun auch über zu viel gezahlte Nebenkosten und verlangt diese zurück. Wie sollen wir uns verhalten. Da die Mieter Harz4 Empfänger sind und recht gereizt reagieren würden wir von uns aus die Miete um 20 Euro reduzieren, mehr geht aber nicht, da wir mit dem Haus selbst hoch belastet sind. Ich bitte Sie hiermit herzlichst uns eine Antwort zu schreiben die dem ein Ende setzt, da dieser Mieter nun auch versucht die anderen Mietparteien zu beeinflussen.

Familie Siuda
Sehr geehrte Familie Suda,

zunächst einmal sollten Sie berechnen, wie groß die Differenz zwischen der (bisher falsch) berechneten Wohnfläche und der unter Berücksichtuigung der Schrägen richtig berechneten Wohnfläche ist. Ergibt diese Berechnung, dass die Differenz nicht mehr als 10 % beträgt, so können Sie Ihrem Mieter siegessicher lächelnd mitteilen, dass er keinen Anspruch auf eine Mietminderung hat.
Denn eine Abweichung von bis zu 10 % gilt als nicht erheblich und ist vom Mieter hinzunehmen.

Übersteigt die Abweichung 10 %, so tritt allein von Gesetzes wegen eine Mietminderung ein. Sie müssten dann die Gesamtkaltmiete auf den Mietpreis pro Quqdratmeter herunterrechnen und dem Mieter eine Mietminderung um den errechneten Differenzbetrag zubilligen.

Das gleiche gilt auch für all diejenigen Betriebskosten, die flächenanteilig umgelegt werden. Ist danach tatsächlich eine Überzahlung eingetreten, hat der Mieter gute Chancen, mit der Forderung nach einer Neuberechnung durchzukommen.

Im Hinblick auf den Hausfrieden ist es eine gute Geste von Ihnen, freiwillig 20 EUR Nachlass anzubieten. Aber Sie sollten, wie gesagt, vorsichtshalber einmal durchkalkulieren, ob Sie nicht mehr nachlassen müssten. Ist das nicht der Fall, stellen Sie Ihren Mieter aber mit den 20 EUR wenigstens ruhig. Bleibt er stur und will mehr Minderung, als Sie gewähren müssen, würde ich ihm an Ihrer Stelle ausdrücklich anheim stellen, dass er ja ausziehen könne, wenn es ihm nicht passt, seine vertraglichen Pflichten erfüllen zu müssen.

Gestatten Sie mir noch eine kleine Randbemerkung: Sie deuten an, dass der Mieter gegen Sie bei anderen Mietern Front macht. Beobachten Sie dieses Verhalten und behalten Sie dabei folgenden Tip im Hinterkopf: Nachhaltige Störung des Hausfriedens kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2005 | 14:22

Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für die Antwort. Ist es aber nicht auch von absoluter Bedeutung das im Mitvertrag kein Preis pro qm verhandelt wurde sondern nur die Grundfläche und der Gesamtpreis der Mietsache zum Festpreis.
Kann der Mieter nach fast drei Jahren mit solchen Forderungen kommen und muß ich die Nebenkosten für alle Jahre zurückerstatten

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2005 | 14:32

Nein, dass kein Quadratmeterpreis vereinbart wurde ist völlig unerheblich. Dies wird üblicherweise nie getan. Außerdem ist es ja völlig unerheblich, ob man nun einen Preis pro qm vereinbart und das auf die Fläche hochrechnet oder umgekehrt. Ausschlaggebend ist nur die Tatsache, dass Miete und Fläche in einem untrennbaren Zusammenhang stehen.

Der Mieter kann seine Nachforderungen solange stellen, wie diese Ansprüche noch nicht verjährt sind, was hier noch nicht der Fall ist, soweit es um die letzten drei Kalenderjahre geht. Bei der Mietminderung brauchen Sie sich insoweit jedoch keine Gedanken zu machen: Der Mieter muss den Mangel anzeigen, erst ab diesem Zeitpunkt steht ihm das Minderungsrecht zu.

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