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Wohnend im Ausland und untervermietend - Risiken einer Kündigung?


21.11.2016 11:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



ich bin seit 2 Jahren in der Schweiz lebend und arbeitend und habe meine Wohnung in München unbefristet untervermietet. In meinem Vertrag habe ich die schriftliche Erlaubnis unter zu vermieten.

Meine Eigentümerin möchte, dass ich kündige, da ich ja nicht mehr in München lebe und meinen Hauptwohnsitz dort nicht habe.

Ich möchte mir aber die Option offen halten, nach einiger Zeit wieder nach München zurück zu kommen. Bin jedoch offen, die Wohnung an meine derzeitigen Untermieter zu übergeben, welchem die Eigentümerin zustimmt.

Frage1: Kann mir die Eigentümerin kündigen, da ich im Ausland lebe und nicht gemeldet bin, obwohl ich das vertragliche Recht habe, unter zu vermieten? Gibt es hier eine Beschränkung wie lange ich untervermieten darf? Kann Sie mir nicht mehr kündigen, wenn ich München als 2. Wohnsitz anmelde?

Frage2: Die Eigentümerin würde den Untermietern einen Hauptmietervertrag anbieten zum 1.1.2017. Kann ich überhaupt zum 1.1.2017 den Vertrag verlassen oder muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist wahren, auch gegenüber meinen Untermietern? (welche mich ggf. verklagen könnten, falls sie auf den 1.1.2017 keinen Vertrag bekämen und die Wohnung sofort räumen müssten da der HauptVertrag erlischt ist).

Frage3: Die Eigentümerin will meinen Untermietern einen neuen Vertrag anbieten, allerdings mit Mieterhöhung von 14% Kaltmiete und resp 12% der Warmmiete. Ist dies erlaubt in München? Wohnung 105qm, derzeitige Miete 1690 kalt, 1980 warm.

Frage4: wenn ich ausserterminlich kündige zum 1.1.2017 kann ich dies tun mit der Bedingung, dass meine Untermieter meinen Vertrag übernehmen zu den gleichen Bedingungen? (Nachmieterverfahren wie in der Schweiz)
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Sofern Sie per Mietvertrag dazu befugt worden sind, die Wohnung unterzuvermieten, kann die Vermieterin deshalb nicht kündigen, da es an einem Grund im Sinne von § 573 BGB fehlt. Auch gibt es insofern keine zeitliche Beschränkung, weiter stellt es auch keinen Kündigungsgrund dar, wenn Sie einen Zweitwohnsitz in München begründen, da Sie theoretisch unzählige Wohnungen an beliebigen anmieten dürfen, was ohne Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis wäre.

2)
Grundsätzlich gilt die Ihnen bekannte Kündigungsfrist des § 573c BGB, weshalb Sie eine ordentliche Kündigung aktuell nur zum 28.02.2017 aussprechen könnten. Allerdings können die Parteien des Mietvertrages (und natürlich auch des Untermietvertrages) diesen jederzeit per Aufhebungsvertrag beenden. Aus diesem Grund kann die gewünschte „Wohnungsübernahme" bei Einverständnis aller Beteiligungen ohne weiteres zum 01.01.2017 vonstatten gehen.

3)
Um die Frage hinsichtlich der sog. Mietpreisbremse beurteilen zu können, muss die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden, also in der Regel der Mietspiegel. Da diese Vergleichsmiete von zahlreichen Indikatoren in Bezug auf Zustand und Lage der Wohnung abhängt, kann im Rahmen dieser Plattform keine abschließende Beurteilung erfolgen.

4)
In Deutschland gibt es kein dem Nachmieterverfahren in der Schweiz ähnliches System, vielmehr kann der Mieter jeweils nur sein eigenes Mietverhältnis beenden, aber den Vermieter nicht dahingehend binden, seine Untermieter zu identischen Konditionen zu „übernehmen". Ein verbreiteter Rechtsirrtum ist auch, dass nur „drei potentielle Nachmieter" genannt werden müssen, um aus dem Vertrag entlassen werden zu können. Nein, der Vermieter ist nicht dazu gezwungen, an die bisherigen Untermieter weiterzuvermieten. Zudem ist die Kündigung wie bereits ausgeführt nicht außerterminlich möglich.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt mit der weiteren Detailprüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen; aufgrund der Nähe zur Schweiz stehe ich Ihnen in diesem Zusammenhang gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.11.2016 | 01:49

Nachfrage 1: leider bin ich in München abgemeldet und habe dort keinen Wohnsitz. Die Eigentümerin argumentiert daher, dass der Wohnsitz nicht gegeben sei und ich somit nicht das Recht hätte auf die Wohnung, oder diese unter zu vermieten. Im Vertrag steht allerdings: "Die Eigentümer gestatten Untervermietung" - eine Einschraenkung dass ich gemeldet sein muss ist nicht definiert. Kann die Eigentümerin mir nun kündigen, da ich KEINEN Wohnsitz angemeldet habe?

Nachfrage2: der Mieterverein sagte mir, die Lage sei leider doch komplizierter. Die Wohnung hat 3 Zimmer und wurde immer als WG bewohnt. Daher konnte ich auch im Vertrag durchsetzen, das Recht zur Untervermietung zu erhalten. Nun habe ich alle 3 Zimmer untervermietet, meine Möbel und Kücheneinrichtung sind noch vorhanden, ich habe durch Schlüssel jederzeit Zutritt zur Wohnung. Im Mietvertrag wurde aber keine WG definiert oder eine WG ausgeschlossen. Ist diese Art der Untervermietung weiterhin unangreifbar?

Nachfrage3: Ich wollte mich wieder anmelden in München, allerdings möchte mir die Verwaltung keine Wohnungsgeberbescheinigung ausstellen obwohl ich ja Hauptmieter bin. Somit kann ich mich nicht anmelden. Dies ist natürlich bewusst gewollt, um mich dann zu kündigen mit dem Argument kein Wohnsitz. Kann die Verwaltung mir die Bescheinigung verweigern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.11.2016 | 13:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Die Tatsache, dass Sie im Ausland wohnen, hindert sie grundsätzlich nicht daran, die Wohnung unterzuvermieten, auch ist der Umzug kein Kündigungsgrund, ebenso wenig die Nichtanmeldung in München. Inwieweit die Zustimmung im Sinne von § 553 BGB sich aber auf die Nutzung als WG bezieht, hängt davon ab, ob die Wohnung schon immer in Kenntnis der Vermieterin als WG genutzt worden ist. Dies deshalb, weil die Zustimmungserklärung im Sinne von §§ 133, 157 BGB auslegungsbedürftig ist. Eine abschließende Beurteilung ist im Rahmen dieser Plattform leider nicht möglich.

Der Anspruch auf die Erteilung der Wohnungsgeberbescheinigung besteht gegenüber der Vermieterin, gegenüber dieser kann dieser ggf. auch gerichtlich durchgesetzt werden. Die Verwaltung handelt insofern nur als Gehilfin, gegenüber der kein direkter Anspruch besteht.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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