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Wohnen und Arbeiten im Teileigentum

12.02.2008 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag.

Wir sind in Berlin am Erwerb einer Gewerbeeinheit interessiert.

1996 wurde das Gebäude in WEG aufgeteilt, hierbei entstanden u.a. 3 Teileigentums-Einheiten.

2 dieser 3 Einheiten werden schon seit längerer Zeit bewohnt und nicht als Gewerbe genutzt, unter anderem die für uns interessante Einheit.

Hier unsere Fragen:

1. Ich bin Fotografin und möchte im Teileigentum sowohl arbeiten (Atelier) als auch mit meiner Familie wohnen. Ist es legal, in einem Teileigentum zu arbeiten und zu wohnen?

2. Gibt es für Künstler eventuell Ausnahmeregelungen, wie das in den USA üblich ist?

3. Wie einfach wäre eine Nutzungsänderung zur abgeschlossenen Wohnung? Ist es überhaupt ratsam, eine Nutzungsänderung anzustreben? Laut WEG-Verwalter sind die anderen Eigentümer sehr daran interessiert, dass jemand in der Einheit wohnt statt ein Gewerbe zu eröffnen, wir möchten uns aber nicht alleine auf den “guten Willen” der anderen Eigentümer verlassen.

4. In der Teilungserklärung heisst es, es sei eine 2/3 Mehrheit der Eigentümer zur Änderung notwendig. In anderen Quellen lese ich, dass zur Nutzungsänderung eine Zustimmung aller Eigentümer notwendig ist. Was ist richtig? Wie sind Ihre Erfahrungen hinsichtlich der Zustimmung der übrigen Eigentümer (ist soetwas üblich)?

Vielen Dank, ich freue mich auf Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen aus der Hauptstadt – S.B.



12.02.2008 | 23:03

Antwort

von


(1135)
Kurfürstendamm 70
10709 Berlin
Tel: 03036445774
Web: http://www.rechtsanwalt-weber.eu
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

1.) Streng genommen ist es nicht legal, im Teileigentum zu wohnen. Allerdings bezieht sich die Unterscheidung Wohnungseigentum/Teileigentum nicht notwendigerweise auf eine ganze Einheit, sondern immer nur auf einzelne Räume. Daher sollte nur der Bereich des Fotoateliers in Teileigentum umgewandelt werden. Sie können durchaus im Teileigentum arbeiten.

2.) Ausnahmen bestehen für Freiberufler. Allerdings gelten nur Werbefotografen als Freiberufler. Fotografen und Fotoateliers sind Gewerbetreibende bzw. Gewerbe. Der Unterschied ist etwas haarspalterischer Natur und beruht darauf, daß nach Ansicht des Finanzgerichtes Hamburg nur der Werbefotograf als Künstler anzusehen ist.

3.) Eine Nutzungsänderung ist grundsätzlich problemlos möglich und lediglich eine Frage von Formalitäten. Wenn Sie tatsächlich ein Fotoatelier betreiben wollen, sollten Sie auf jeden Fall eine Nutzungsänderung anstreben, da Ihnen der Verwalter ansonsten die Ausübung des Gewerbes untersagen kann.
Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um einen formellen Vorgang, der die Zustimmung der Eigentümer und die Eintragung in ein Grundbuch umfaßt. Das größte Problem ist wohl die Zustimmung der Eigentümer.

4.) Sie benötigen die Zustimmung aller Eigentümer. Das mit den Erfahrungswerten ist etwas schwierig, da jede Gemeinschaft ein besonderer Fall ist. Grundsätzlich ist es aber auf jeden Fall ein Versuch wert.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Rückfrage vom Fragesteller 14.02.2008 | 18:10

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weber,

Vielen Dank für Ihre eloquente und schnelle Antwort.

Leider fürchte ich, dass es hinsichtlich einer grundlegenden Tatsache ein Missverständnis gab: Es handelt sich bei der Einheit, die wir erwerben möchten um eine offizielle Gewerbeeinheit (in der Teilungserklärung als Teileigentum, “nicht zu Wohnzwecken geeignet” bezeichnet) und keine Wohnung. Und zwar ist die gesamte Einheit als Gewerbe deklariert und nicht nur ein Teil der Einheit.

Wir möchten diese Einheit sowohl zum Arbeiten als auch zum Wohnen nutzen. Mir ging es darum zu klären, ob es legal ist, im Gewerbe/Teileigentum zu wohnen, wenn man dort gleichzeitig als Künstler tätig ist.

Aus den USA weiss ich, dass es Künstlern erlaubt ist, in ihrem Atelier zu wohnen, auch wenn dies ein eindeutiges Gewerbe ist. Gibt es diese Regelung auch in Deutschland?

Ändern sich die Umstände, wenn die Einheit derzeit als Wohnung genutzt wird und auch eine andere Gewerbeeinheit im selben Haus seit Jahren bewohnt ist (im Haus gibt es derzeit gar kein Gewerbe, worüber die anderen Bewohner angeblich sehr erfreut sind)?

Vielen Dank für Ihre Antwort, herzliche Grüße

Ihre S.B.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.02.2008 | 02:28

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn Sie Teileigentum zu Wohnzwecken verwenden, können die anderen Eigentümer Sie auf Unterlassung verklagen. Daher sollten Sie den Nutzungsänderungsbeschluß herbeiführen.

Wenn die Einheit als Teileigentum eingetragen ist, aber als Wohnung verwendet wird, wird es für die Eigentümer schwer bis unmöglich, die Unterlassungsklage zu begründen.

Bitte beachten Sie, daß es hier im Wesentlichen auf die zivilrechtlichen Vereinbarungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Teilungserklärungen ankommt.

Die von Ihnen erwähnte US-Vorschrift dürfte eine (ööfentlich-rechtliche) ordnungsrechtliche Vorschrift sein.
Ordnungsrechtlich müssen Sie bei der Baubehörde eine Nutzungsänderung beantragen, wenn Sie in einem Gewerbeobjekt (auch) wohnen wollen.
Wenn die Einheit alle technischen Voraussetzungen einer Wohnung aufweist (Kochnische, Bad etc.), ist ein solcher Nutzungsänderungsantrag eine Formsache.

Kurz:
Wenn Sie in einem Teileigentum, das offiziell als Gewerbeeinheit bezeichnet ist, (auch) wohnen wollen, benötigen Sie die Zustimmung der Eigentümer und der Baubehörde.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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