Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wohnen im Außenbereich: Umnutzung eines Gewerbebtriebes auf Wohnen

| 09.09.2014 00:06 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Zu den Voraussetzungen einer Bebauung im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Sehr geehrte Anwälte,

ich möchte in Niedersachsen eine alte Tischlerei (ca. 300 Qm Raumfläche) mit Grundstück (ca. 7000 Qm) im Außenbereich (außerhalb des Bebauungsplans) einer Ortschaft erwerben um dort zu wohnen und zu arbeiten. Alle Anschlüsse sind vorhanden und das Gebäude würde von außen baulich nicht verändert.

Eine bereits gestellte Bauvoranfrage (Umnutzung von Gewerbe auf Wohnen) wurde abgelehnt mit der Begründung auf "Splittersiedlung" und abweichende Vorgaben aus dem "Flächennutzungsplan" (der Flächennutzungsplan weist Landwirtschaft für den Bereich aus).

Da ich bisher nur eine Bauvoranfrage auf Umnutzung auf reines Wohnes gestellt habe, hoffe ich, dass ich in einem zweiten Anlauf (Anhörung steht auch noch aus) bessere Chancen habe, wenn ich die zusätzliche gewerbliche Nutzung mit einbringe. Dafür sehe ich zwei unterschiedliche Ansätze:

1.) Siebruckwerkstatt und Wohnen
Mein neuer gedanklicher Ansatz ist es, das Gewerbe meiner Partnerin dort anzusiedeln (Umnutzung von Tischlerei auf Siebdruckwerkstatt mit Wohnen). Ich denke, das Amt könnte eine Siebdruckwerkstatt dort genehmigen. Allerdings bringt mir diese Umnutzung nur dann etwas, wenn ich dort auch zusätzliches wohnen beantragen würde (genügend Fläche ist vorhanden um dort zu arbeiten und zu wohnen). Ist eine gewerbliche Umnutzung mit einhergehender Wohnnutzung denkbar, oder schließt der "Außenbereich" das "Wohnen" kategorisch aus. Müsste ich den Wunsch des Wohnens dort gesondert mit Bezug zum Arbeiten begründen (z.B. Siebdrucke müssen alle 4 Stunden gewendet werden).

2.) Landwirtschaftliches Gewerbe und Wohnen
Ein zweiter Ansatz wäre eine Umnutzung zu beantragen (von Tischlereich auf Landwirtschaftlichen Betrieb). Zum Grundstück der Tischlerei gehören 5000 Qm angrenzendes Grünland, dass man mit Obstbäumen oder Energieholzbaumarten (Pappel, Weide) bepflanzen könnte. Die Bewirtschaftung würde ich im Nebenerwerb ausführen. Da ich studierter Forstwirt bin, könnte man das sicher dem Amt verargumentieren. Auch hier ist meine Kernfrage: Wenn die Umnutzung von Tischlerei auf Landwirtschaft möglich ist, ist eine einhergehende Wohnnutzung dann ebenfalls realistisch zu erzielen?

Falls Sie meine Ideen nicht zielführend finden. Welche Möglichkeiten sehen Sie noch?

Für Ihre Einschätzungen danke ich Ihnen im Voraus. Falls Sie zusätzliche Informationen benötigen, können Sie diese gerne bei mir erfragen.

Besten Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Im Außenbereich sind Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB grundsätzlich nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

1.
einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
2.
einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient (...).

Ihr unter Nummer 2 genanntes Vorhaben kann unter § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zu subsumieren sein.

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist (§ 35 Abs. 2 BauGB).

Allerdings hat die Baubehörde hier Ermessen ("können zugelassen werden"). Wenn die Verwaltung insoweit Ihren Bauantrag (Bauvoranfrage) ablehnt, haben Sie lediglich einen gerichtlich überprüfbaren Anspruch auf Überprüfung, dass die Verwaltung ohne Ermessensfehler entschieden hat und falls dies nicht der Fall gewesen sein sollte, auf ermessensfehlerfreie Neubescheidung. Einen klagbaren Anspruch auf Bewilligung Ihres Vorhabens haben Sie nur im Fall einer sog. "Ermessensreduktion auf Null" d.h. wenn die Bewilligung die einzig ermessensrichtige Entscheidung durch die Verwaltung ist.

Nach § 35 Abs. 3 BauGB sind die (entgegenstehenden) Festsetzungen eines Flächennutzungsplans (Nr. 1) oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung (Nr. 7) grundsätzlich eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Sinne von Absatz 2.

Nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB kann einem Vorhaben die Beeinträchtigung öffentlicher Belange im oben genannten Sinn (Abs. 3 Nrn. 1 und 7) jedoch nicht entgegen gehalten werden die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient. (Die anderen im Katalog von § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB aufgezählten Alternativen kommen in Ihrem Fall nicht in Betracht.)

Prinzipiell können Ihre Vorschläge zu Nummer 1.) und Nr. 2.) unter diese Vorschrift subsumiert werden, unter Vorbehalt einer Detailprüfung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2014 | 08:19

Hallo Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre Ausführungen, die mir aber nur einen Teil meiner Fragestellung beantwortet hat.

Sie gehen nicht auf meine Frage ein, ob ein Wohnen mit meinen beiden skizzierten Vorschlägen möglich sein könnte:

Mir ist klar, dass ich dort einen "gartenbaulichen Betrieb" gründen kann, aber mir ist nicht klar, wie dieser gestaltet sein müsste, damit ich dort auch wohnen dürfte. Oder ist das irrelevant und man darf auf jedem "gartenbaulichen Betrieb" als Betriebsleiter wohnen?

Mir ist auch klar, dass ich unter Umständen auch das Siebdruck Gewerbe dort zur Umnutzung beantragen kann. Mir ist jedoch nicht klar, ob ich dann mit dieser gewerblichen Nutzung dort auch automatisch wohnen darf. Muss ich davon ausgehen, dass jeder Betriebsleiter mit seiner Familie am Betriebsort auch wohnen darf, selbst wenn dieser im Außenbereich liegt?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2014 | 15:57

Sehr geehrter Fragesteller,

Eine Wohnnutzung im Außenbereich, die lediglich zum Zweck der Gesetzesumgehung als gewerbliche Nutzung "getarnt" wird, ist unzulässig.

Eine Betriebsleiterwohnung ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nur dann genehmigungsfähig, wenn sie dem Zweck des gartenbaulichen Betriebs dient.

Ein Wohnhaus dient einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, wenn der sich aus den spezifischen Abläufen dieses Betriebes ergebende Zweck ständiger Anwesenheit und Bereitschaft auf der Hofstelle im Vordergrund steht, was vor allem bei Nebenerwerbsbetrieben besonderer Prüfung bedarf (BVerwG vom 23.12.1983 Az. 4 B 175.83; BayVGH vom 11.7.1996 Az. 1 B 943480). Der insoweit anzulegende Maßstab darf dabei nicht überzogen werden, etwa im Sinne einer erforderlichen Vorortpräsenz rund um die Uhr. Denn zum einen ist Unentbehrlichkeit des Vorhabens nicht zu verlangen (vgl. VGH BW vom 15.2.1996 Az. 3 S 233/95). Zum anderen wird gerade der Betrieb eines im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB privilegierten, im Nebenerwerb geführten Betriebes der gartenbaulichen Erzeugung unter den heutigen Lebensverhältnissen zunehmend zwangsläufig mit gewissen hauptberuflich bedingten Zeiten der Ortsabwesenheit des Betriebsinhabers einhergehen, ohne dass allein schon dadurch aus der Sicht eines vernünftigen Betreibers die betriebsdienliche Funktion seines Wohnhauses von vorneherein in Frage gestellt sein muss. Ausreichend ist deshalb, wenn die individuelle Wirtschaftsweise oder objektive Eigenart des Betriebes eine Vorortpräsenz des Betriebsinhabers in so erheblichem zeitlichen Umfang nahelegen, dass das Wohnen im Außenbereich für den Betrieb in besonderer Weise dienlich und für den Betriebserfolg im Allgemeinen von Bedeutung ist. Denn schon das rechtfertigt die Annahme, dass das Vorhaben tatsächlich dem Betrieb gewidmet ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Entscheidung vom 15.12.2010 AS 2517/09 zum Begriff des Dienens eines im Nebenerwerb geführten landwirtschaftlichen Betriebes im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; VG Augsburg, Urtreil vom 05.04.2012 - Az.: Au 5 K 11.80, juris).

Das Vorliegen der von der Rechtsprechung geforderten o.a. Voraussetzungen müssten Sie in einem Antrag an die Baubehörde substantiiert darlegen.

Ein Siebdruck-Gewerbe gehört nicht zu den privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB.

Eine diesbezügliche Nutzungsänderung ist nur nach Maßgabe der Vorschriften des § 35 Abs. 2 und 4 BauGB genehmigungsfähig.

Auch hier müssten Sie in einem Nutzunsänderungsantrag darlegen, dass und inwiefern eine Betriebsleiterwohnung mit Zusammenleben der Familie für die geplante gewerbliche Nutzung im Sinne der obigern Ausführungen erforderlich ist.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.09.2014 | 09:10

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

FRAGESTELLER 11.09.2014 4,4/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70465 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Schnelle, kompetente und ausführliche Beratung! Dankeschön!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Habe etwas gewartet auf die Antwort, aber mein Angebot von € 25 war ja auch das Minimum, das man bieten kann, da stürzt sich nicht jeder Anwalt sofort darauf. Alles OK, ganz gutes System. Wer es sehr eilig hat, muss halt etwas ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank, Sie haben mir sehr geholfen! ...
FRAGESTELLER