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Wohnen im Außenbereich

11.11.2019 21:53 |
Preis: 70,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Außenbereich ("Splittersiedlung") nach dem Baugesetzbuch (BauGB) des Bundes und dem Ermessen der Baubehörden vor Ort.

Wir haben ein EFH zum kauf angeboten bekommen.
Das Haus wurde 1980 gebaut, in den 90'ern wurde das Haus um einen Anbau erweitert.
Die Wohnfläche beträgt ca. 120 m² und das zugehörige Grundstück ist ca. 3000 m² groß.
Die derzeitigen Eigentümer bewohnen das Haus seit den 80'ern ohne Unterbrechung dauerhaft.
Das Grundstück befindet sich im Außenbereich. In unmittelbarer Nähe liegen weitere Grundstücke die ebenfalls dauerhaft als Hauptwohnsitz dauerhaft bewohnt werden.
2015 wurden die Grundstücke mit vollautomatischen Kläranlagen ausgestattet, hierzu war eine Genehmigung der unteren Wasserbehörde nötig, hinsichtlich der Einleitung der gereinigten Abwässer. Dies war ohne Probleme möglich.
Es liegt sowohl Strom als auch Wasser an.
Wir wollen das Gebäude baulich nicht verändern. Uns ist bewusst, dass ein erlangen einer Baugenehmigung nicht bzw. nur schwer möglich ist.
Wir wollen das Gebäude im Bestand belassen, wir wollen ausschließlich im Inneren ein paar Renovierungsarbeiten durchführen..
Nun zu unserer Frage:
Könnte es Schwierigkeiten geben, wenn wir nach dem Kauf, das Haus auch wieder dauerhaft als Hauptwohnsitz bewohnen wollen?

Gerne zu Ihrer Frage:

"Könnte es Schwierigkeiten geben, wenn wir nach dem Kauf, das Haus auch wieder dauerhaft als Hauptwohnsitz bewohnen wollen?"

Die Frage um die wohnliche Nutzungsänderung und ggf. bauliche Veränderungen im Außenbereich ist ziemlich komplex, wie man schon an dem Umfang und der Redaktion des einschlägigen § 35 BauGB erkennen kann, wovon ich hier nur einen einschlägigen Passus zitieren möchte:

Zitat:
Sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1.
die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich,


Sie sollten deshalb eine unverfängliche und relativ kostengünstige Bauvoranfrage an die zuständige Baubehörde richten, weil es auch sehr auf die individuellen Verhältnisse vor Ort ankommen kann.
Z.B: die äußere Beschaffenheit und die beabsichtige Nutzung im Einzelnen. Zudem die "sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes IV Nr. 1 in der Regel kumulativ vorliegen müssten.

Mit einem solchen Bescheid hätten Sie eine verbindliche und verlässliche Planungsperspektive abseits jeglicher Spekulation aus der Ferne. Denn die Baubehörde hat auch ein pflichtgemäßes Ermessen auszuüben, das zwar justiziabel ist, im Nachhinein aber auch Verfahrens und ggf. Gerichtskosten generiert.








Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2019 | 06:03

Vielen Dank, für die Antwort, aber meine eigentliche Frage wurde nicht beantwortet.
Wir wollen kein Baurecht und auch keine Nutzungsänderung vornehmen.
Die derzeitigen Eigentümer bewohnen wie geschrieben das Haus seit mitte der 80er dauerhaft als Hauptwohnsitz.

Die Frage ist:
Kann uns versagt werden das Grundstück in dem bestehenden Objekt als Hauptwohnsitz dauerhaft zu bewohnen, nur weil es im sog. Außenbereich liegt? wie bereits geschrieben soll es keine bauliche Veränderung am Gebäude geben.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2019 | 12:23

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Sie hatten angefragt: Wir wollen das Gebäude im Bestand belassen, wir wollen ausschließlich im Inneren ein paar Renovierungsarbeiten durchführen..

und...

Könnte es Schwierigkeiten geben, wenn wir nach dem Kauf, das Haus auch wieder dauerhaft als Hauptwohnsitz bewohnen wollen?

Antwort: Ja, es könnte Schwierigkeiten geben, weil es

(a) auf Art und Umfang der Renovierungsarbeiten ankommt; es kommt da auf die Abgrenzung zur umfangreichen "Sanierung" an, die von den Kommunen erfahrungsgemäß argwöhnisch begleitet wird.
(b) das Haus nach der baulichen Maßnahme wieder bewohnt werden soll. Nach welcher Zeit?
(c) die Baubehörde - um ihr pflichtgemäßes Ermessen ausüben zu können - auch ein Zugangs- und Kontrollrecht hat

...und deshalb eine Bauvoranfrage zur beabsichtigten Renovierung ein verlässliches Mittel ist, späteren Ärger zu vermeiden. Denn § 35 BauGB enthält unter Absatz 5 neben kommunalen Satzungsermächtigungen unter Satz 2 weitere vorsorglich zu bedenkende Zulässigkeitsvoraussetzungen, weshalb auch die bisherige Nutzung und die damaligen baulichen Maßnahmen durch den Verkäufer eine Rolle spielen können.

Alles das äußerst vorsorglich angeraten, wozu ich anwaltlich verpflichtet bin.
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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