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Wohneigentum nach Scheidung


13.08.2007 22:31 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht



Bin seit 04/05 geschieden. Meine Ex-Frau lebt alleine in gemeinsamer Eigentumswohnung, Verkehrswert ca. 220T€. Resthypothek rd. 100T€. Bei Scheidung wurde Zugewinnausgleich nicht beantragt. Hausstand verblieb in Wohnung. Auf gegens. Unterhalt wurde verzichtet. Trotz Wohnvorteil erhalte ich keine Nutzungsentschädigung, habe diese auch noch nicht eingefordert.
Hypothekenzinsen wurden bis 03/06 bedient. Hypobank rechnete die Hypothek ab, weil Wohnung notariell auf Sohn lastenfrei übertragen werden sollte, mit lebenl.Wohnrecht für die Ex. Die Zahlung der Resthypothek (s.o.) sicherte der Freund der Ex zu. Aber der zahlte trotz Versprechungen im Wochentakt bis heute keinen Cent an die Bank. Halte ich schon für Betrug, kostete eine günstige Hypothek und nun tägl. Zinsen 11€. Die Bank verlor nun die Geduld und machte von ihrem Pfandrecht auf die LV Gebrauch. Diese war gemeiname Kap.LV zur Tilgung der Hypothek in 2017. Wurde 03/06 auf mich überschrieben, weil ich auf Rechte an der Wohnung bei Übertragung auf Sohn verzichtete. Versicherung zahlte im Dez.06 34T€ an die Hypobank, bin die LV nun los. Wollte sie verkaufen +15% mit Todesfallschutz für Sohn, weil ich auf das Geld angewiesen war und bin.
Die Resthypothek beträgt nun 75T€.
Die Übertragung der Wohnung zum Sohn kam nicht zustande, steuerl. Unbedenklichkeitsbescheinigung geht nun durch Notar ans FA zurück. Urkunde zur Rückabwicklung der (nicht erfolgten) Übertragung wurde erstellt, die Ex weigert sich jedoch diese zu unterschreiben...
Die Bank gibt keine neue Hypothek und will versteigern..... Bonitätsprobleme bei mir und der Ex. Sohn (28) studiert noch + wird auch vom Freund der Ex unterhalten.
Meine Fragen:
Möchte die Wohnung vor der Zwansverteigerung retten und verkaufen. Die Ex (ohne Einkommen - wird vom angebl. vermögendem Freund ausgehalten) weigert sich darüber nachzudenken. Was muss ich veranlassen?
Kann ich (ggf. ab wann rückwirkend) eine Nutzungsentschädigung (Wohnvorteil) verlangen?
Welche Rechte kann ich geltend machen? Bin nun auch klamm, trotz selbst. Tätigkeit mit unregelm. kaum kostendeckenden Einkommen.
Wie lange habe ich Anspruch auf Möbel und Hausrat?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Angesichts der im Raum stehenden Ansprüche gegen Ihre Ex-Ehefrau insbesondere auf Nutzungsentschädigung, gegebenenfalls aber auch auf Ausgleich der nicht unbeträchtlichen gesamtschuldnerisch übernommenen und von Ihnen bezahlten Hypothekenzinsen, müsste auch sie ein Interesse daran haben, dass ein möglichst großer Erlös bei einer Veräußerung der gemeinsamen Immobilie erzielt wird.
Gerade dies wird aber bei einer Versteigerung des Anwesens in aller Regel verhindert, da der dort erzielbare Erlös meist weit hinter dem Marktwert zurückbleibt.

Ihre Ex-Ehefrau muss sich vor Augen halten, dass die geplante Überschreibung an den Sohn geplatzt ist, sie mithin gegenüber den Banken weiterhin gemäß § 421 Satz 2 BGB genau so wie Sie haftet, auch wenn sie zunächst nicht in Anspruch genommen wird.
Im Innenverhältnis können Sie Ausgleich nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, so dass der Teilungserlös sich entsprechend verringert.
Vielleicht kann man ihr dies klar machen.

Jedenfalls sind Sie aber auf die Mitwirkung oder Zustimmung Ihrer Ex-Ehefrau beim freihändigen Verkauf angewiesen. Denn auch bei einer freiwilligen Auflösung der Miteigentümergemeinschaft ist die Teilungsversteigerung nach den Vorschriften der §§ 180 ff. ZVG gemäß § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB die Regel.

Parallel hierzu sollten Sie die Bank von Ihrem Vorhaben informieren und die Vorgehensweise absprechen, um keine Überraschungen zu erleben. Denn unter Umständen ist die Bank nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt zu einer fristlosen Kündigung des Darlehens berechtigt und könnte dann jederzeit die Zwangsvollstreckung betreiben. In Anbetracht des höheren zu erwartenden Erlöses ist es möglich, dass die Bank hier nicht dagegen spielt, allerdings kann diese ihrerseits an der günstigen Ersteigerung der Immobilie ein größeres Interesse haben.

2.
Ein Nutzungsentgelt (in der Regel den objektiven Mietwert) können Sie jedenfalls auf der Grundlage des § 745 Abs. 2 BGB verlangen, weil sich hieraus eine aufgrund der Trennung bzw. Scheidung zu beanspruchende Neuregelung des Miteigentums ergibt. Grundsätzlich können Sie dies allerdings nur mit Wirkung ab dem Zeitpunkt des Verlangens einfordern, anders verhält es sich, wenn Sie das Nutzungsentgelt nur als Einwendung gegenüber den Anspruch auf Beteiligung an den Grundstückslasten aus § 748 BGB geltend machen (OLG Celle, NJW-RR 1990, 265; OLG Schleswig NJW-RR 1993, 1029).

Rückwirkend können Sie aber noch Bereicherungsansprüche gemäß §§ 812 ff. BGB geltend machen, solange diese noch nicht verjährt sind. Es gilt insofern die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB.

3.
Die Ansprüche in Bezug auf Hausrat und Einrichtungsgegenstände unterliegen ebenfalls einer dreijährigen Verjährungsfrist, gerechnet von dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch jeweils entstanden ist (§ 199 BGB).


Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Rechtslage zu Ihren Fragen verständlich machen. Sollte noch Etwas unklar geblieben sein oder ich einen für Sie bedeutsamen Punkt übersehen haben, können Sie gerne Rückfragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2007 | 21:52

Danke, Herr Geyer, für die erst einmal hilfreichen Zeilen.

Das möchte ich noch wissen:
Zu 1: Die Hypozinsen und alle Nebenkosten wurden nach meinem Auszug Anf. 2000 bis ca. Mitte 2002 vom auf mich lautenden Sparbuch bezahlt, das während der Ehe erwirtschaftet wurde. Wichtig? Danach bezahlte sie, gesponsert vom Freund.
Einen Vorschlag, wie sich der Verkauf finanziell auswirken könnte hat sie gesichtet, und schaltete prompt auf stur, weil jeder rd. 80T€ übrig behalten könnte. „Dann lieber alles weg, als auch mir was gönnen.“ Weibliche Logic? Dagegen muß ich doch vorgehen können.(PS: Mein Fehltritt führte damals zur Trennung).
Welche Möglichkeiten habe ich? Innenverhältnis….. Ausgleich (worauf?) nach §426BGB: Teilungserlös verringert sich.. zu Lasten der Ex?
Ein Freund riet mir beim Grundbuchamt die Eigentümergemeinschaft aufheben zu lassen. Die Wohnung werde dann sozusagen beschlagnahmt und die Versteigerung in die Wege geleitet. Geht so was? Wäre ja harte Rille. Da ich das jederzeit zurückziehen könne, wird sie hoffentlich den Ernst der Lage erkennen und einlenken. Ich weiß zur Stunde nicht, ob die Bank schon einen Versteigerungsvermerk dort platziert hat. Angekündigt hat sie es aber schon. Hypothek muß nicht mehr gekündigt werden, Rest wurde 03/06 abgerechnet und fällig gestellt.

Zu 2.: Teil 2 mit dem Nutzungsentgelt als Einwendung…… habe ich nicht verstanden. Könnten Sie das bitte noch mal kurz erklären? Und: Bereicherungsanspruch wie berechnet sich das?

Zu 3: Verjährungsfristen 3 Jahre… Hab ich richtig verstanden: 3 volle Jahre ab Beginn des Jahres nach der Scheidung?

Herr Geyer, ich hoffe mein angebotenes Honorar mit dieser einmaligen Nachfrage nicht überstrapaziert zu haben und Danke im voraus.

Freundliche Grüße nach München.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2007 | 01:13

Sehr geehrter Ratsuchender,

leider war ich in den letzten Tagen verhindert, so dass ich Ihre Nachfragen erst jetzt beantworten kann:

1.1
Für die von Ihnen im Außenverhältnis übernommenen Hypothekenzinsen im Jahre 2000 können Sie von Ihrer Ex-Ehefrau im Innenverhältnis Ausgleich verlangen, diese wird aber mit Erfolg die Einrede der Verjährung erheben können, denn die Ausgleichungspflicht aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB entsteht bereits mit der Entstehung der Gesamtschuld. Somit ist Verjährung gemäß §§ § 195, 199 Abs. 1 BGB und Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB zum 31.12.2004 eingetreten.
Gleiches gilt für die Nebenkosten, da ein Anspruch aus § 748 BGB ebenfalls bereits 2000 entstanden ist.

Ihre ursprüngliche Schilderung legte die Annahme nahe, dass Sie den überwiegenden Teil der Finanzierung und der laufenden Kosten geleistet haben. Insofern hätte Ihnen ein zusätzliches „Druckmittel“ zur Verfügung gestanden, um Ihre Frau von einem wirtschaftlich vernünftigen freihändigen Verkauf zu überzeugen.
Nach Ihren zusätzlichen Angaben kann dagegen Ihre Ex-Ehefrau noch einen Ausgleich für die Zeit ab 01.01.2004 verlangen.
Insofern verschiebt sich der Erlös aus der Veräußerung der Immobilie zugunsten Ihrer Ehefrau.

1.2
Der Vorschlag Ihres Bekannten läuft auf die Einleitung einer Teilungsversteigerung nach den §§ 180 ff. ZVG hinaus.
Damit können Sie zwar die Einleitung einer Zwangsversteigerung durch die Bank zeitweilig verhindern, solange Sie den Antrag aufrecht erhalten. Dann kann aber wiederum kein freihändiger Verkauf stattfinden. Diese Möglichkeit kann jedenfalls dazu dienen, nötigenfalls etwas Zeit zu gewinnen.

2.
Ungeachtet der obigen Ausführungen können Sie das Nutzungsentgelt für die Zeit ab 01.01.2004 noch rückwirkend gegenüber Ihrer Ex-Ehefrau ins Spiel bringen, um Ihre Rechtsposition zu verbessern.

Das Nutzungsentgelt können Sie rückwirkend normalerweise nicht mehr als Entschädigung, sondern nur nach Bereicherungsrecht geltend machen.
Hiervon macht die Rechtsprechung eine Ausnahme, wenn Sie Ihren Anspruch nur deswegen (verspätet) verfolgen, um Gegenansprüchen aus dem gleichen Zeitraum entgegentreten zu können.

Der Bereicherungsanspruch ist schwächer als der eigentliche Entschädigungsanspruch, denn hier kann sich Ihre Ex-Ehefrau unter Umständen auf Entreicherung nach § 818 Abs. 3 BGB berufen.

3.
In der Tat beginnt die Verjährung bezüglich Möbel und Hausrat mit dem Schluss des Scheidungsjahres.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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