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Wohneigentum Rechtsstreit Fensteraustausch

07.02.2019 08:44 |
Preis: 53,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Sehr geehrte Damen und Herren,
Fenster ist zwingend Gemeinschaftseigentum lt WEGesetz §5 Abs2
,es gibt keine anderen Vereinbaung in unsere Teilungserklärung,
ich hatte vor 6 Jahren diese Wohnung gekauft, im Übergabeprotokoll wurde das Fenster nicht mit aufgenommen , ich ging davon aus, dass dieses zum Sondereigentum gehört.
Nun hat der Gegner das Protokoll das er vom früheren Eigentümer bekommen konnte, an das Gericht gesendet , und behauptet, dass die Schäden die ich an bringe , in 6 Jahren nicht entstaden sein können,
Ein Gutachter wurde bestellt, dieser kommt zu dem Schluss: "Daher indizieren Sie einen Wartungs Reparaturbedarf ." Die festgestellten altersbedingten Oberflächenrisse an den Fensterhölzern sind nicht reparierbar, sollten diese beseitigt werden , müssten die Fenstrelemente ausgetauscht werden Reparatur ca 2.500
Neues Giebelfenster lt, Angebot 8.000
Ich wollte das Fenster auch aus Energetischer sicht , da wir 2014 eine neue Heizung eingebaut haben, und das Dach nur mit einer schnee Regenschutzfolie gesichert ist lt. Baubeschreibung. Das Fenster ist nun 44 Jahre alt, hat einen U Wert von 2,7, ich zahle für 43 qm 1 Zimmer Wohnung 225 NK plus 60 Strom und lebe von 722 Eu Rente., Nachts lasse ich den Heizkamin laufen, damit die Dachwohnung nicht extrem auskühlt, Deckenhöhe 4 m . die Dachdämmung wurde auch von der Gemeinschaft abgelehnt, der Gesetzgeber schreibt aber Energetische Maßnahmen nach Heizungseinbau vor.
Schützende Rolladen habe ich auch keine. Die unteren Wohnungen schon. Der Energieausweis v. 2014 empfiehlt in allen Punkten Energetische Maßnahmen wie zb. Fensteraustausch. Der Balkon hatte keine Regentraufe auch unten am Fenstersockel sind die Unterlichter durch früheren Wasser eintritt beschädigt. Der Verwalter hatte das Fenster nach vorheriger besichtigung als irreparabel bezeichnet und gemeint das im Zuge der Balkonsanierung das Fenster ausgetausch werden müsste ,und auf den Tagepunkt der Eigentümerversammlung mit aufgenommen . Dort in der Versammlung hatte er das Fenster auch als irreparabel bezeichnet, Da der Fensteraustausch abgelehnt wurde , hatte er mir geraten , dies über Anwaltliche Hilfe zu klären. Der Baklon wurde im Mai/ Juni 2018 Saniert und mit Regentraufe ausgestattet. Wasser kann somit nicht mehr eindringen. Aber die Schäden sind dennoch am Glas Fenster zu sehen.
Das Fenster wurde vor ca 2 Jahre bereits ausgebessert und mit einer schiene Versehen damit oben in einer längsspalte von ca 3 m kein wasser mehr eintritt. Lt, Fensterbauer ist der Stahlträger nicht richtig verbaut und das obere Fenster lastet komplett auf dem unteren Fenster, (der Sachverständige meint das Fenster würde halten )

Meine Frage: was für eine Gewichtung/ Aussage hat hier das Eigentümer Übergabeprotokoll v. 2012 da das Fenster nicht im Protokoll aufgeführt worden ist?
Berechtigen die von mir aufgeführten Fakten nicht auch zum Austausch des Giebelfensters
(das Fenster könnte aus der Rücklage bezahlt werden , Sonderumlage ist keine notwendig, )
ich habe noch bis zum 18.02 die möglichkeit Einwendungen zu bringen,

Ps.
im Übergabeprotokoll wird mir auch ein TG Platz übergeben den ich gekauft habe , dieser existiert aber lt, Baubeschreibung nur als Aussenstellplatz, (habe Anwalt eingeschaltet da eine Eigentümerin keine Änderung der Teilung wünscht)








Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Zunächst einmal ist zu prüfen, was genau die WEG-Versammlung hier im Mai beschlossen hat. Dann muss der Beschluss von Ihnen angefochten werden. Ich gehe davon aus, dass Sie das (mit anwaltlicher Hilfe?) gemacht haben und es nun bereits ein Gerichtsverfahren gibt. Falls nicht, müsste man hier den Beschluss genau prüfen und auch die Frage der Fristen.
Es ist zutreffend, dass Fenster, gleichgültig, welche Beschlüsse oder Regelungen sonst getroffen sein mögen, gemäß § 5 WEG Gemeinschaftseigentum sind.
Ein vergleichbarer Fall, den der Bundesgerichtshof entschieden hat, kann hier herangezogen werden:
BGH, Urteil vom 22.11.2013, AZ: V ZR 46/13

In diesem war es zwar so, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung geregelt war, dass jeder Eigentümer die Gebäudeteile in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums liegen, auf eigene Kosten instand zu halten habe.
In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich die Instandsetzung einer Kellerausgangstür die Auswechslung einer Nebenausgangstür sowie der Austausch der Fenster in einer Wohnung - jeweils auf Kosten der Gemeinschaft - beschlossen. Eine Eigentümerin vertrat die Auffassung, dass die Beschlüsse nichtig seien, weil die Teilungserklärung die Instandsetzung insoweit den jeweiligen Sondereigentümern zugewiesen habe.
Dennoch dürfte es sich im Kern um das gleiche Problem handeln: Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss nach §§ 21 I, 22 WEG einen Beschluss über die Instandsetzung und auch den Austausch von Fenstern und Türen treffen. Die Kosten sind Kosten der WEG. Nach ständiger Rechtsprechung sind Fenster Gemeinschaftseigentum und zwar ganz gleich, was die Teilungserklärung hierzu regelt, wie auch gesetzlich wie Ihnen bekannt in § 5 WEG ; geregelt.

In dem entschiedenen Fall war der Bundesgerichtshof der Meinung, dass die Teilungserklärung keine eindeutige Regelung treffe. Da bei Ihnen gar keine solche Regelung vorhanden ist, dürften die Fälle vergleichbar sein.
Der BGH hat dann geurteilt, dass der Austausch der Fenster Aufgabe der WEG sei.

Maßgebend dürfte hier allein die gesetzliche Regelung des § 5 WEG sein, so dass der getroffene Beschluss anfechtbar sein dürfte. Wenn schon nach der Rechtsprechung des BGH eine Teilungserklärung keine Änderung der gesetzlichen Regelung herbeiführen kann und dieser Versuch vom BGH als unwirksam angesehen wird, so hat erst recht ein Eigentümerübergabeprotokoll nicht die Wirkung, die Änderung der klaren gesetzlichen Regelung herbei zu führen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.
Draudt, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2019 | 16:08

ich verstehe die Antwort nicht, natürlich wurde der Beschluss angefochten, mein RV.sollte die Gerichtskosten tragen und das Fenster sollte ausgetauscht werden , der RV hatt sich jedoch geweigert die Gerichtskosten zu tragen , sodass eine Gutachter bestellt wurde, der hatte die in der Frage bereits geschilderte Auffassung vertreten ,dazu kommt das mit dem Übergabeprotokoll in dem das Fenster keine Erwähnung findet, Welche Gewichtung hat hier das Übergabeprotokoll?
Bekomme ich hier eine Schuld zugewiesen ? kann es sein, dass das fenster dann nicht ausgetauscht wird, ? das war meine Frage , die Antwort von Ihnen verstehe ich nicht richtig,
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2019 | 10:31

Sehr geehrte Fragestellerin,

Sie sollten meine oben genannten Argumente in Ihre Stellungnahme schreiben, offenbar ist der Rechtsstreit ja noch am Laufen. Wichtig ist es hier, auf die genannte BGH- Entscheidung abzustellen und darauf zu pochen, dass hier allein die gesetzliche Regelung maßgebend ist. Die Sache ist sehr komplex, ich habe Ihnen oben die Argumente ausführlich genannt.
Sollten Sie noch nicht anwaltlich vertreten sein, so empfehle ich, da Sie ja offenbar eine Rechtschutzversicherung haben, dort Deckungsanfrage für eine anwaltiche Vertretung zu erbitten und sich besser in dem Rechtsstreit anwaltlich vertreten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Draudt, Rechtsanwältin

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