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Wohneigentum: Instandsetzung, Neubau eines Gebäudeteils im Sondereigentum: Ge

| 24.05.2011 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Grundstück, aufgeteilt in 3*Wohneigentum mit drei Häusern.Auf unserem Grundstücksanteil habe wir vor 25 Jahren mit mündlicher Zustimmung der Miteigentümer auf unserem Sondereigentum einen Wintergarten errichtet.Dabei haben wir (unwissentlich) die GRZ entsprechend unserem Anteil überschritten. Den Wintergaten haben wir abgerissen, um einen neuen zu errichten. Dies lehnen die neuen Miteigentümer ab. Darf ich ohne erneute Zustimmung den alten Wintergarten sanierend wieder aufbauen? Die alte Stahlkonstruktion bleibt, die alten Fenster-und Dachelemente müssten ersetzt werden.
Weiterhin: Brauchten wir die Zustimmung einer Terrassenüberdachung? Dürften wir ohne Zustimmung ein Winterquartier(Gewächshaus, eventuell nicht ganzjährig) für unsere vielen Pflanzen auf unserer Trerasse errichten?

24.05.2011 | 14:08

Antwort

von


(1987)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Sanierung des Wintergartens stellt eine bauliche Veränderung dar, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG . Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG ist die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer baulichen Veränderung aber insoweit nicht erforderlich, als dessen Rechte dadurch nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Nach § 14 Nr. 1 und 3 WEG gilt dabei als Maßstab, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
Da in Ihrem Fall der Wintergarten aber sanierend aufgebaut wird, ohne dass sich an Größe, Optik und Nutzungsmöglichkeit grundlegende Änderungen ergeben, dürfte der Wiederaufbau keine nachteiligen Auswirkungen für die anderen Wohnungseigentümer haben und noch von der damals erteilten Zustimmung gedeckt sein (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22. Juli 2004 - Az. I-3 Wx 66/04 : Einbau einer Heizungsanlage in Wintergarten). Dies gilt zumindest, solange der Wiederaufbau keine schädigenden Auswirkungen auf weiteres Gemeinschaftseigentum hat und den anderen Eigentümern hierdurch keine Kosten entstehen.

Die Überdachung einer Terrasse stellt dagegen wegen der damit verbundenen Änderung der architektonischen Gestaltung der Wohnanlage grundsätzlich eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar, wobei zusätzlich zur Beeinträchtigung des optischen Gesamteindruckes je nach Einzelfall weitere Nachteile auftreten können, siehe OLG München, Beschluss vom 30.11.2005 - 34 Wx 56/05 . So liegt oftmals zusätzlich eine Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG durch Lärmbelästigung bei Regenfall auf das Dach (je nach Material) und durch Sichtbeeinträchtigung, vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 23.09.1969 - 8 W 147/69 ; zur unzulässigen Erweiterung einer Terrassenüberdachung bei gleichzeitiger Rundumverglasung vg. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.11.1988, 3 W 136/88 .

Auch bei dem geplanten Gewächshaus kommt es darauf an, ob daraus Nachteile für die anderen Eigentümer erwachsen, z.B. durch optische Beeinträchtigung. Wenn das Gewächshaus von öffentlich zugänglichen Flächen außerhalb des Grundstücks nicht einsehbar ist und auch einzelne Miteigentümer von ihrer Wohnung bzw. den Grundstücksbereichen, zu deren Mitbenutzung sie berechtigt sind, keinen Blick auf den Errichtungsort haben und auch keine anderen nachteiligen Auswirkungen (z.B. Immissionen) zu befürchten sind, dürfte die Errichtung auch ohne Zustimmung zulässig sein.

Es kommt allerdings immer auf den Einzelfall, insbesondere die konkreten örtlichen Begebenheiten an, so dass ich Ihnen nur anraten kann, einen spezialisierten Anwalt vor Ort mit der Angelegenheit zu betrauen. Dieser kann Ihnen dann unter Inaugenscheinnahme der Immobilie und aller Unterlagen (insbesondere der Teilungserklärung) eine rechtssichere Einschätzung geben. Bevor dies nicht geschehen ist, sollten Sie ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer keine baulichen Maßnahmen vornehmen, da ein gewisses Risiko besteht, dass Sie im Endeffekt zum Rückbau verpflichtet werden.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 24.05.2011 | 15:17

Vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Die Beeinträchtigungs- und Nachteilsfrage scheint hier von besonderer Bedeutung zu sein. Der Wintergarten ist von den anderen Grundstücken kaum zu sehen, unser Grundstück liegt und hat seinen Zugang an einer Privatstraße,hier sind die anderen keine Miteigentümer.
Ein Nachteil für die anderen Miteigentümer ist von daher ausgeschlossen.
Wie ist es aber mit der geschilderten Überbauung der erlaubten GRZ,die sich durch den Nichtwiederaufbau als Vorteil für die anderen darstellen könnte? Diese beträgt ca. 25 qm bei einer Gesamtgrundstücksgröße von 1800 qm(unser Grundstück hat 700qm)?
Vielen Dank,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.05.2011 | 16:12

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Es kommt zunächst nicht darauf an, ob durch die Nichtvornahme einer baulichen Veränderung ein Vorteil für die anderen Eigentümer eintritt, sondern ob durch die Vornahme ein Nachteil für diese eintritt. Da der Wintergarten mit Zustimmung der anderen Eigentümer errichtet wurde und der versehentliche Überbau von diesen 25 Jahre geduldet wurde, würde eine Beeinträchtigung durch den Wiederaufbau nur vorliegen, wenn der Wintergarten hierdurch zusätzlich erweitert werden würde. Da der Wiederaufbau aber unter Nutzung der alten Stahlkonstruktion stattfindet und lediglich Fenster und Dachelemente ersetzt werden, also keine Erweiterung des Überbaus erfolgt, kann ich hierdurch keine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer erkennen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 24.05.2011 | 15:01

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