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Wohneigentum

25.09.2018 08:12 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Im Mai diesen Jahres wurde auf der Eigentümerversammlung eine Sonderumlage für die Sanierung des Hauses beschlossen.
Fälligkeit der Umlage (€ 3.000) war im Juli. Die Arbeiten sollten im September beginnen. Bis jetzt ist nichts passiert.
Seit Juli zahle ich Zinsen, da ich einen Kredit aufnehmen musste.
Wie ist hier die Rechtslage? Es sieht nicht so aus, als wenn hier in nächster Zukunft etwas passiert und die Hausverwaltung ist nicht zu erreichen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider sind sie verpflichtet die Umlage zu zahlen, § 16 Abs. 2 WEG. Insofern ist die Kostentragung - die sie ja auch übernommen haben- zunächst nicht zu beanstanden.
Dass BGH, Urteil vom 17.10.2014, Az: V ZR 9/14 besagt z.B. Einzelne Wohnungseigentümer können, wenn dies erforderlich und zeitnah geschehen muss, die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, § 21 Abs. 4 WEG. Daher ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.)

Sie sehen also, sie sind zur Zahlung verpflichtet, auch wenn sie einen Kredit aufnehmen müssen, der Zinsen kostet.

Nun zum zweiten Bereich, der Verzögerung der Arbeiten:

Werden die erforderlichen Arbeiten schuldhaft verzögert und der von den Miteigentümern getroffene Beschluss nicht umgesetzt sondern verzögert, so kann die Hausverwaltung sich schadensersatzpflichtig machen. Hierzu führt das LG Hamburg im Urteil v. 8.6.2016, Az: 318 S 18/15 wie folgt aus: Der (Haus-) Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Es stellt eine zum Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 24 ff. WEG verpflichtende Pflichtverletzung des Verwalters dar, wenn er beschlossene Sanierungsmaßnahmen verzögert.

Fraglich ist aber , ob der Zinsschaden überhaupt einen Schaden i.S. der § 280, 249 ff. BGB darstellt. Denn die Zinsen zahlen sie auch bei regulärem Arbeitsbeginn, bis das Darlehen abgezahlt ist. Problematisch wird daher sein, einen kausalen Beitrag der Verwaltung für den Zinsschaden darzulegen und zu beweisen. Ein Schaden kann sich meines Erachtens nur aus den ( genau zu berechnenden und zu beweisenden) Zinsen ergeben, wenn diese gerade aufgrund der verspäteten Bauausführung anfallen. Dies sehe ich nicht. Folglich halte ich derzeit einen Schadenersatzanspruch nicht für gegeben.

Dennoch empfehle ich ihnen, die Verwaltung schriftlich anzuschreiben und unter Fristsetzung aufzufordern, den Beschluss über die Sanierungsarbeiten, welche im September 2018 beginnen sollten umzusetzen und ihnen ein Datum für den beginn und das Ende der auszuführenden Arbeiten zu benennen.

So setzen sie die Verwaltung in Verzug und zwingen sie zu handeln. Sollte die Verzögerung weiter bestehen, so hat die Hausverwaltung hieraus entstanden Schäden am Gemeinschaftseigentum ( z.B. eine Vertiefung der Defekte, die Saniert werden sollten und damit eventuell verteuerte Kosten) gegenüber der WEG zu tragen. Dies kann ein von der WEG ermächtigter Eigentümer im Namen der Gemeinschaft geltend machen. Treten deswegen Schäden am Sondereigentum auf, so kann der Schadenausgleich des einzelnen Wohnungseigentümers an sich verlangt werden.

Hier sollte der - eventuell eintretende- Schaden zunächst außergerichtlich und schriftlich beim Verwalter eingefordert werden. Reagiert dieser nicht oder nicht zufriedenstellend kann Klage zum Amtsgericht erhoben werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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