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Wohne ich zur Untermiete?

| 31.07.2013 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Zusammenfassung: Es geht um die Frage, ob ein Unter- oder Hauptmietvertrag vorliegt und wer in diesen Fällen kündigen darf.

Ich habe einen Mietvertrag mit dem Vermieter und nicht mit dem Hauptmieter.
Das kam mir damals schon merkwürdg vor. Nun hat der "angebliche" Hauptmieter die Wohnung gekündigt und ich habe die Kündigung vom Vermieter bekommen.

Mein Mietvertrag wurde aber direkt mit dem Vermieter abgeschlossen.
Es gibt aber einige Hinweise im Vertrag, die auf ein Untermietverhältnis deuten:

1. Mietsache
Die übrigen Räume des Hauses dürfen mit benutzt werden, nach Absprache mit Herrn XXX als Hauptmieter

3. Miete-, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen
Die Nebenkosten zahlt Herr YYY direkt an Herrn XXX

Ansonsten ist es ein ganz normaler Mietvertrag mit dem Vermieter.
Mein Mitbewohner hat nirgends seine Unterschrift etc. gegeben.

Ich hab mal gelesen, dass ein Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter abgeschlossen wird.

Ist die Kündigung rechtens?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn Sie einen Vertrag mit dem Vermieter geschlossen haben, besteht das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter. Ein Untermietverhältnis bestünde nur dann, wenn der Hauptmieter zugleich Ihr Vermieter wäre. Dieses ist nach Ihrer Schilderung aber offensichtlich nicht der Fall. Vielmehr besteht ein reguläres Hauptmietverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter.

Davon unabhängig ist die Frage zu beurteilen, ob die Kündigung durch den Vermieter rechtens ist. Meiner Einschätzung nach hat jedenfalls die richtige Person die Kündigung ausgesprochen, da Ihr Vertragspartner der Vermieter ist. Dieser hat auch die Kündigung erklärt.

Es ist jedoch auch zu prüfen, ob die Kündigung zu recht erfolgt ist. So verhält es sich in der Regel so, dass der Vermieter für die Kündigung eines Mietverhältnisses ein so genanntes berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB (z.B. Eigenbedarf) vorweisen und in dem Kündigungsschreiben angeben muss. Ich kann Ihrer Schilderung nicht entnehmen, ob ein derartiges berechtigtes Interesse vorliegt und in dem Kündigungsschreiben benannt wurde. Sollte dieses nicht der Fall sein, erscheint die Rechtmäßigkeit der Kündigung jedenfalls zweifelhaft.

Etwas anderes würde gelten, wenn in dem Mietvertrag etwas anderes zur Beendigung des Mietverhältnisses geregelt ist, z.B. eine Befristung oder ähnliches. Dafür habe ich derzeit nach Ihrer Schilderung aber keine Anhaltspunkte.

Zusammenfassend kann ich nach Ihren Angaben feststellen, dass mutmaßlich die richtige Person die Kündigungserklärung abgegeben hat, die Kündigung aber dennoch rechtlich zweifelhaft erscheint, da offensichtlich kein berechtigtes Interesse vorliegt und/oder angegeben wurde.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2013 | 16:57

Hallo Frau Richter,

vielen Dank für ihre Antwort.
Ihre Annahmen scheinen alle richtig zu sein.
Um aber dies zu verifizieren möchte ich ihnen kurz dne Inhalt der Kündigung mitteilen:

Hallo Herr XXX,

Herr YYY hat sien Mietverhältnis zum 30.09.2013 gekündigt.
Ihr Untermietverhältnis endet somit auch am 30.09.2013
Hiermit kündige ich ihnen den Mietvertrag zum 30.09.2103, und bitte Sie das Objekt besenrein zu verlassen.

MfG

....

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.07.2013 | 18:10

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen zitierte Kündigung halte ich aus mehreren Gründen für nicht rechtmäßig:

So ist zum einen die dreimonatige Kündigungsfrist nicht eingehalten worden. Zum anderen ist kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB von dem Vermieter vorgetragen worden. Damit liegt meiner Einschätzung nach auch kein Kündigungsgrund vor. Da die Kündigung nach meiner Einschätzung unwirksam ist, besteht Ihr Mietverhältnis weiterhin.

Etwas anderes würde allenfalls dann gelten, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag eine Abhängigkeit zwischen Ihrem Mietvertrag und dem Mietvertrag zwischen Herrn YYY und dem Vermieter bestimmt hätten. Das scheint hier jedoch nicht der Fall zu sein, so dass die Kündigung nicht rechtens ist.

Mit freundlichen Grüßen

Richter
– Rechtsanwältin –

Bewertung des Fragestellers 31.07.2013 | 18:13

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