Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wochenendhaus auf Pachtgrundstück kaufen, Kündigungsprobleme mit Verpächter

| 23.05.2013 21:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Abend,
wir wollen ein Wochenendhaus auf einem Pachtgrundstück in Niedersachsen kaufen und sind mit dem Hausbesitzer, dem Pächter, einig geworden. Wir wurden dann beim Verpächter vorstellig, der uns offenkundig mochte und mündlich einen späteren Pachtvertrag in Aussicht stellte, nachdem der jetzige Pächter eine nicht genehmigte Umfriedung entfernt hätte. Ansonsten würde der Verpächter den ihm unliebsamen Pächter gern schnell loswerden. Der Pächter hat daraufhin seinen Pachtvertrag schriftlich gekündigt (1 Jahresfrist) und die Umzäunung entfernt. Daraufhin erhielt der Pächter ein offenbar notariell unterstütztes Schreiben, in dem der Verpächter trotz Wissen um uns, die Kauf- und Pachtinteressenten, a) jede vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses ablehnt, b) eine Verlängerung des Pachtvertrages auch nach der wirksamen Kündigung in einem Jahr ausdrücklich in Aussicht stellt und c) jede Unterverpachtung untersagt - obwohl er den Pächter ja eigentlich loswerden will.

Daher befürchten wir, dass der Verpächter versucht, kostenlos an das Haus zu gelangen, das vom Vorpächter errichtet wurde und eine Baugenehmigung besitzt. Laut Pachtvertrag muss der Verpächter "bei Beendigung des Pachtverhältnisses" (durch WEN bleibt ungenannt!) 2/3 des Zeitwertes des Hauses zahlen (außer bei Vertragsverstößen des Pächters). Solange der Verpächter eine Verlängerung des Vertrages anbietet, wird er jedoch "ausdrücklich von der Übernahmeverpflichtung befreit". Ungeregelt bleibt jedoch im Vertrag, was mit dem Haus passiert, wenn der Pächter fristgerecht kündigt. Falls der Verpächter eine Verlängerung anbietet und weder einem Unterpachtvertrag noch einer Neuverpachtung an Dritte (uns) zustimmt, fällt das Haus dann automatisch an ihn? Und wenn ja, mit welcher Kündigungsstrategie kann der Pächter dies verhindern? Sollte er die Kündigung zurücknehmen, damit wir als Käufer in den bestehenden Vertrag "einsteigen" können? Andererseits hätte dies der Verpächter dann von selbst anbieten können.

24.05.2013 | 01:09

Antwort

von


(1131)
Kurfürstendamm 70
10709 Berlin
Tel: 03036445774
Web: http://www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Das Haus ist rechtlich kein Bestandteil des Grundstückes und dementsprechend derzeit im Eigentum des Pächters. Wenn der Pachtvertrag endet, bleibt das Haus im Eigentum des Pächters, sofern die 2/3-Zeitwert-Klausel nicht greift und der Verpächter das Haus nicht übernehmen (=kaufen) muß.

Wenn dann der Verpächter die Verlängerung anbietet aber der Pachtvertrag endet, bleibt das Haus im Eigentum des Pächters und der Verpächter kann die Entfernung des Hauses verlangen, es fällt aber keinesfalls automatisch an ihn.

Am besten wäre es, wenn der Pächter die Kündigung zurücknimmt. Dadurch verlängert sich das Pachtverhältnis und das Haus kann problemlos auf dem Pachtgelände stehenbleiben. Es bleibt dann weiter im Eigentum des Pächters.

Inwieweit Sie dann als Käufer in den Pachtvertrag einsteigen können, hängt dann von Ihrer Einigung mit dem Verpächter ab.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Rückfrage vom Fragesteller 24.05.2013 | 10:22

Sehr geehrter Herr Weber,
vielen Dank für Ihre hilfreiche Einschätzung. Mir bleibt noch unklar, ob der Pächter in so einem Fall nur nicht kündigen sollte, BEVOR nicht die Pachtnachfolge verbindlich mit dem Verpächter geregelt ist ODER ob man (wenn es um Häuser geht) Pachtverträge generell NIE kündigen sollte, sondern stets auf einen neuen Pächter umschreiben, weil man sonst riskiert, sein Haus zu verlieren? Seltsamerweise sprach der Verpächter zunächst selbst von „kündigen", will aber nun davon nichts mehr wissen, obwohl er ja, wie Sie schreiben, bei Kündigung durch den Pächter nicht entschädigen muss, richtig?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.05.2013 | 13:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

welche der beiden Lösungen besser ist, hängt von der rechtlichen Ausgestaltung des Vertrages ab, daher ist eine allgemeingültige Empfehlung für eine der beiden Alternativen schwierig. Grundsätzlich wäre die letztere Alternative (Nur umschreiben, nicht kündigen) vorzuziehen. Dies hauptsächlich, weil man da weniger mit dem Verpächter verhandeln muß.

Die Meinungsänderung des Verpächters ist in der Tat interessant. Vermutlich hat er zwischenzeitlich den Vertrag genauer studiert. Es sit richtig, dass er den Pächter bei dessen Kündigung nicht entschädigen muß.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.05.2013 | 13:50

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

schnelle, spätabendliche und kompetente Beratung!

"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Robert Weber »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 24.05.2013
5/5,0

schnelle, spätabendliche und kompetente Beratung!


ANTWORT VON

(1131)

Kurfürstendamm 70
10709 Berlin
Tel: 03036445774
Web: http://www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Kaufrecht, Mietrecht, Urheberrecht, Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Grundstücksrecht, Medienrecht