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Wirtschaftliches Eigentum geschenkte Wohnung

| 30.07.2014 11:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mir wurde 2006 eine Wohnung von meinen Eltern geschenkt. Diese habe ich seit Schenkung ununterbrochen selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im Schenkungsvertrag haben meine Eltern ein Veräußerungsverbot und Verbot der Belastung mit Rechten Dritter (abgesichert im Grundbuch an nächstfreier - also an zweiter Stelle) eintragen lassen. Dieses Jahr wurde mit elterlichem Einverständnis die Wohnung verkauft. Sind die Rückforderunsrechte schädlich für die Steuerfreiheit selbstgenutzten Wohneigentums bzgl. "Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte" ? Ich habe gelesen, der Steuerpflichtige, also wirtschaftliche Eigentümer die Wohnung genutzt haben muss. Gilt das in genanntem Fall für mich? Ergänzung - Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr sind am Tag der notariellen Beurkundung auf mich übergegangen und der Verkaufspreis ist mir zugeflossen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist die private Veräußerung von Immobilien als sontiges Einkommen gemäß § 23 Abs.1 Nr.1, S.1 EStG steuerpflichtig. Allerdings gibt es in § 23 Abs.1 Nr. 1 S.3 EStG eine Ausnahme für die Veräußerung selbstgenutzten Wohnraums. Diese gilt jedoch nur, wenn der wirtschaftliche Eigentümer im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren die veräußerte Immobilie selbst genutzt hat.

Nach Ihrer Schilderung haben Sie die Wohnung seit 2006 ununterbrochen selbst bewohnt. Die Mindestwohnzeit von 2 Jahren haben Sie damit problemlos erfüllt.

Sie sind auch wirtschaftlicher Eigentümer gewesen. Wirtschaftlicher Eigentümer einer Immobilie ist, wer die tatsächliche Herrschaft über das Grundstück ausübt und andere Personen wirtschaftlich von der Einwirkung auf diesen Besitz ausschließen kann, § 39 Abs.2 AO.

Durch die vollzogene Schenkung sind Sie Eigentümerin der Wohnung geworden und konnten andere von der Einwirkung ausschließen. Auch sind Besitz, Nutzung, Lasten und Gefahr am Tag der notariellen Beurkundung auf Sie übergegangen.

Der Verkauf Ihrer Wohnung ist damit im Sinne des § 23 Abs.1 Nr.1 S.3 EStG erfolgt. Der Verkaufserlös bleibt steuerfrei.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2014 | 12:19

Vielen Dank für die verständliche Antwort. Nun habe ich trotzdem noch eine Nachfrage hierzu. Konnte ich denn wirklich andere wirtschaftlich ausschließen, wenn ich für alle wirtschaftlichen Entscheidungen die Erlaubnis meiner Eltern benötigte (Belastung, Verkauf wie beschrieben)? Ich gehe davon aus dass Belastung auch Vermietung bedeutet richtig? Oder geht es darum, wer die eventuellen Erträge eingenommen hätte - also ich.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2014 | 09:32

Durch die vollzogene Schenkung 2006 sind Sie Eigentümerin der Wohnung geworden. Dass Ihre Eltern Ihnen gegenüber ein Veräußerungsverbot sowie ein Belastungsverbot mit Rechten Dritter haben eintragen lassen, ist unschädlich.

Diese Verbote gelten nur zwischen Ihnen und Ihren Eltern. Dritte konnten Sie als Eigentümerin auch ohne Einverständnis Ihrer Eltern wirtschaftlich ausschließen, zumal das ja ohnehin im Interesse Ihrer Eltern lag.

Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung geht hervor, dass nur die Belastung der Wohnung mit Rechten Dritter verboten sein soll. Damit sind Hypotheken, Grundschulden und sonstige grundbuchfähige Forderungen Dritter gemeint. Durch die bloße Vermietung wird die Wohnung nicht mit dem Recht eines Dritten belastet.

Ich hoffe Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Bewertung des Fragestellers 30.07.2014 | 20:56

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