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Wirtschaftliche Einheit Immobilienvermittlung

| 01.05.2020 12:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Zur Frage der Verflechtung beim Makler.

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

Ein Eigentümer mehrerer Immobilien kauft und verkauft diese auch gewerblich in seinem Einzelunternehmen. Seine Ehefrau ist 100 %-ige Gesellschafterin einer GmbH zur Vermittlung von Immobilien unter anderem auch die Immobilien des Ehemanns. Geschäftsführer dieser GmbH ist ein fremder Dritter.
Die Frau ist an den Immobilien nicht beteiligt. Ich lese in diesem Zusammenhang immer wieder den Begriff „wirtschaftliche Einheit". Ist dies hier der Fall oder nicht?
Besteht eine Verflechtung?
Besteht ein Provisionsanspruch?
Wie wäre der gleiche Fall, wenn die Mutter des Eigentümers 100% Gesellschafter der Vermittlungs-GmbH wäre.

Mit freundlichen Grüßen

02.05.2020 | 11:06

Antwort

von


(338)
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
Tel: 07127/349-1208
Web: http://www.rechtsanwalt-kromer.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei rein formaler Betrachtung würde zunächst unzweifelhaft ein Provisionsanspruch der GmbH bestehen können.

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst darauf ab, dass sogenannte Eigenschäfte, also wenn der Makler seinem Auftraggeber (hier = Interessenten) ein Geschäft mit sich selbst anbietet, vgl. z.B.
BGH, Urteil vom 01.04.1992, Az. IV ZR 154/91 . Ihr Einzelunternehmen ist nicht identisch mit der GmbH, es handelt sich um zwei verschiedene Rechtssubjekte.

Weitere Fallgruppe, in der ein Provisionsanspruch ausscheidet, ist die sogenannte echte Verflechtung. Es haben sich hier mehrere Fallgruppen herausgebildet:
- Beteiligungen des Maklers an der Verkäufer- oder Käufergesellschaft,
- verschiedene Gesellschaften, die von einer gemeinsamen Obergesellschaft gesteuert werden
- Gesellschaften mit demselben Organvertreter
Auch das ist bei Ihrer Gestaltung nicht der Fall.

Es bleibt die Fallgruppe der sogenannten unechten Verflechtung. Es geht hier grob umschrieben darum, dass der Provisionsanspruch zu versagen ist, wenn ein institutionalisierter Interessenkonflikt vorliegt und der Makler im Lager des Verkäufers steht. Hierbei kommen alle Arten rechtlicher oder wirtschaftlicher Bindung in Betracht.
Dabei ist allgemein anerkannt, vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.04.1988, Az. 1 BvR 1264/87 und BGH, Urteil vom 03.12.1986, Az. IV a ZR 87/85 , dass bei Ehepartnern von einer solchen Bindung auszugehen ist.

Da es sich um eine wertende Betrachtung und nicht um feststehende fixe Kriterien handelt, kommt es nicht auf die formale Gestaltung an, sondern auf die tatsächliche Situation nach wertender Betrachtung. Und bei dieser wertenden Betrachtung ist hier die typische Ehesituation gegeben, weshalb eine unechte Verflechtung vorliegt und der Provisionsanspruch entfiele.

Nicht ganz so eindeutig wäre dies, wenn die GmbH Ihrer Mutter hier vermittelnd auftreten würde. Hierzu fehlt noch eine Entscheidung des BGHs, allerdings hatte das OLG Düsseldorf durch Urteil vom 25.09.2015, Az. I-7 U 48/14 faktisch eine unechte Verflechtung im Verhältnis Kindern – Eltern angenommen.

Wichtig ist jedoch eins: es handelt sich hierbei nicht um ein gesetzliches Verbot oder ähnliches. Die sog entwickelte Rechtsprechung will den Maklerkunden schützen. Dieser Schutz ist aber nicht notwendig, wenn der Maklerkunde die Verflechtungsumstände kennt und in Kauf nimmt, vgl. beispielsweise BGH, Urteil vom 06.02.2003, Az. III ZR 287/02 . D.h. wenn der Kaufinteressent über die Situation informiert wird, entsteht auch der Provisionsanspruch.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Johannes Kromer

Rückfrage vom Fragesteller 05.05.2020 | 17:10

Sehr geehrter Herr Kromer,

vielen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort. Hier noch eine kurze Nachfrage.

Die Verflechtung besteht, obwohl der Geschäftsführer ein fremder Dritter ist und die Gesellschafterin die Mutter?

Ich hatte noch ein neueres Urteil mit folgendem Tenor gefunden:
Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass das Verwandtschaftsverhältnis zwischen einem Vater und einer als Maklerin auftretenden Tochter der Geltendmachung von Maklerlohn grundsätzlich nicht entgegensteht. Das gelte auch dann, wenn das Verwandtschaftsverhältnis nicht offengelegt wurde (AG Köln, Urteil vom 20.06.2018 – 123 C 50/18 ).

(siehe: https://openjur.de/u/2199883.html)

Mit freundlichen Grüßen und besten Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.05.2020 | 17:20

Guten Tag,

auf den Geschäftsführer kommt es hier nicht an, da der Geschäftsführer den Weisungen der Gesellschafter unterworfen ist, vgl. § 37 Abs. 1 GmbHG sowie § 46 Nr. 6 GmbHG .

Wie ursprünglich bereits geschrieben, fehlt es an einer klaren Rechtsprechung im Verhältnis Kind - Eltern. Soweit ersichtlich gibt es dazu derzeit nur zwei veröffentlichte Entscheidungen, das bereits angesprochene Urteil des OLG Düsseldorf und das von Ihnen gefundene Urteil des AG Kölns (welches auch in einschlägigen Kommentierungen ebenfalls zitiert ist, von mir aber ursprünglich nicht aufgeführt wurde, da - zwar nicht rechtlich aber doch tatsächlich - eine Entscheidung eines Oberlandesgerichts für vergleichbare Fälle eine wesentlich weitreichendere Bedeutung hat, als ein Urteil eines einzelnen Amtsgerichts.

Bewertung des Fragestellers 06.05.2020 | 09:27

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Vielen Dank Herr Kromer, klasse Arbeit!

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