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Wirksamkeit eines befristeten Mietvertrages


20.03.2007 20:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Wir haben am 01.06.2005 einen Mietvertrag abgeschlossen. Als Formular wurde der "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" für unbefristete Mietverhältnisse genutzt. Allerdings wurde durch diverse Streichungen und Ergänzungen eine Befristung, oder genauer gesagt eine Mindestmietzeit eingebaut. Ein Grund für die vom Vermieter gewünschte Befristung wurde weder im Vertrag noch anderweitig mitgeteilt.

Im einzelnen lauten die Änderungen wie folgt:

§2 (1) 1a: Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2005 und endet am 31.07.2008. (siehe dazu Punkt 8 der Zusatzvereinbarung).

Der anschließende Absatz des Formulars (Kündigungsfristen) wurde nicht gestrichen.

Punkt 8 der Zusatzvereinbarung:

"Die Vertragsparteien vereinbaren ein auf 3 Jahre (bis zum 31.07.2008) angelegtes Mietverhältnis. Die Mieter können während dieser Zeit aus dem Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist nur ausscheiden, wenn nachweislich ein Umzug aus beruflichen Gründen nötig ist. Mindestens 3 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit teilen die Mieter dem Vermieter schriftlich mit, ob das Mietverhältnis weitergeführt wird.
Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit weiter und es gelten für beide Vertragsparteien wieder die gesetzlichen Kündigungsfristen."

Aus persönlichen Gründen möchten wir nun das Mietverhältnis vorzeitig beenden.

Frage: Ist es möglich, das Mietverhältnis vor dem 31.07.2008 zu beenden ?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt beantworten:

Nachdem im Mietvertrag (und unterstellt auch nicht in anderer Form schriftlich) nicht ein im § 575 BGB genannter Grund mitgeteilt wurde, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Nach der Rechtsprechung käme zwar eine Umdeutung dieser fehlerhaften Befristungen in einen gegenseitigen Kündigungsverzicht in Betracht. Dies dann, wenn beide Seiten das beabsichtigt haben..

Ob dies hier der Fall sein könnte, kann ohne weitere Prüfung und Klärung der Umstände nicht gesagt werden. Dafür spricht allerdings mE der Umstand, dass ausdrücklich vereinbart ist, dass das Mietverhältnis nach diesem Zeitpunkt weiterlaufen soll (also nicht automatisch enden soll). Auch der Bezug auf die berufliche Veränderung könnte als Indiz hierfür genannt werden. Weiterhin wir ausdrücklich von der vereinbarten "Mietzeit" gesprochen.
Dagegen spricht sicherlich, dass auf die gesetzlichen Kündigungsfristen (durch das Verzichten auf Streichung) Bezug genommen wird.

Sie sollten weiteren Rat durch einen Kollegen vor Ort in Anspruch nehmen.

Sicherlich können Sie sich auf die Unwirksamkeit der Befristung berufen und somit zumindest Verhandlungen mit dem Vermieter eröffnen.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

www.anwalt-for-you.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2007 | 22:08

Sehr geehrter Herr Steininger,
zunächst vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ein Verzicht auf das Kündigungsrecht war von unserer Seite sicherlich nicht gewollt. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages befanden wir uns berufsbedingt im Ausland. Bei den Vorhandlungen und der Besichtigung, für die wir eigens angereist waren, wurde uns durch die Maklerin versichert, dass hier ein unbefristetes Mietverhältnis angestrebt würde. Erst nachdem wir bereits wieder im Ausland waren, wurde uns mitgeteilt, dass der Vermieter nun auf einen befristeten Mietvertrag bestünde. Nachdem wir bereits alle anderen Optionen abgesagt hatten, stimmten wir notgedrungen zu; konnten jedoch den Passus "berufsbedingter Wohnortwechsel" installieren.

Sind Ihrer Meinung nach diese Umstände ausreichend, um im Falle eines Rechtsstreits unsere Nicht-Absicht zum Kündigungsverzicht zu belegen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2007 | 12:15

Wenn der Vermieter unbedingt einen befristeten Mietvertrag wollte (und Sie dies auch beweisen können) dürfte für eine Auslegung zum Kündigungsverzicht nur noch wenig Raum sein. Insoweit würde ich Ihre Chancen relativ gut einschätzen. Aber es kommt sicherlich auf den genauen vorvertraglichen SChriftwechsel an.

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