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Wirksamkeit der Übernahme von Renovierungsverpflichtungen der Vormieter: Beschädigung


| 13.02.2006 19:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Die kurze Version meiner Frage:

Ist eine mietvertragliche Klausel, nach der die Mieter sämtliche Renovierungsverpflichtungen der Vormieter übernehmen, rechtens, insbesondere wenn dabei an ein veraltetes Übergabeprotokoll angeknüpft wird?

Der Mietvertrag datiert vom 26.01.2006. Die fragliche Klausel lautet "Das Übergabeprotokoll als Anlage zum Mietvertrag vom 15.12.2002 ist für alle Mietparteien bindend.
Sie übernehmen sämtliche Renovierungsverpflichtungen der Vormieter."

(eventuell lässt sich der Fall schon über diese kurze Frage lösen, darum der niedrige Einsatz)

Die lange Version:

Ich bin vor kurzem in eine Wohngemeinschaft (WG) eingezogen. Mein Ärger über die Hausverwaltung häuft sich seitdem immer mehr: Es geht dabei in erster Linie um die Frage der Kostentragung für die Behebung eines Schadens an meiner Zimmertür.
Die Schwierigkeit in meinem Fall ergibt sich aus dem Umstand, dass alle Bewohner der WG gemeinsamer Hauptmieter sind (?).

Vor meinem Einzug bestand die WG aus insgesamt drei Personen. Alle drei Personen waren im damaligen Mietvertrag als (Haupt-)Mieter aufgeführt. Mit dem Einverständnis des Vermieters, vertreten durch die Hausverwaltung (und natürlich mit Einwilligung der anderen zwei Bewohner) ist nun mein Vorbewohner (S.) aus der WG aus- und ich dafür eingezogen.

Um Kosten zu sparen, wickelten wir mit vereinten Kräften seinen Aus- und meinen Einzug am selben Tag (29.01.2006) ab. Weil mein Mietverhältnis erst zum 01.02. beginnen sollte, holten wir hierfür das telefonische Einverständnis der Hausverwaltung ein: Telefonisch wurde mir erklärt, dass mein früherer Einzug kein Problem sei, aber dass "das halt noch auf die Versicherung vom Herrn S. läuft" und dass ich "halt die Verpflichtungen vom Herrn S. übernehme". In meinen Augen ging es dabei um die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen. S. konnte dieser Verpflichtung aufgrund des eng aufeinanderfolgenden Aus- und Einzugs natürlich nicht nachkommmen. Meine entsprechende Antwort, dass ich mir von S. dann einfach für die Malerarbeiten anteilig etwas von dessen Kaution behalten würde und wir das intern klären würden, wurde von der Hausverwaltung positiv aufgenommen.

Mir und den in der Wohnung verbliebenen zwei Personen (R. und X.)wurde ein (auf den 26.01.2006 datierter, von der Hausverwaltung aber noch nicht unterschriebener) neuer Mietvertrag zugesendet, um ihn zu unterschreiben (alle als Hauptmieter) und an die Hausverwaltung zurückzusenden.

Aus dem Vertrag:
"(...)
§ 2. Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 01. Februar 2006.
(...)
§ 15. Personenmehrheit als Mieter
(1) Sind mehrere Personen (z.B. Ehegatten) Mieter, so haften diese für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner.
(...)
§ 20. Besondere Vereinbarungen
(1) Die umseitig abgedruckte Hausordnung gilt als Bestandteil des Mietvertrages.
(2) Wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist das Übergabeprotokoll (Beiblatt).
(3) [Untervermietung]
(4) [Hinterlegung von Wohnungsschlüsseln]
(5) Das Übergabeprotokoll als Anlage zum Mietvertrag vom 15.12.2002 ist für alle Mietparteien bindend.
Sie übernehmen sämtliche Renovierungsverpflichtungen der Vormieter."

Es handelt sich um den gleichen Vertrag, der schon mit den Bewohnern der alten WG (R., X. und Y.) abgeschlossen wurde. Neu hinzugefügt wurde lediglich § 20 (5): Diesen Paragraphen sah ich fälschlicherweise (?) als schriftliche Fixierung der (telefonisch besprochenen) Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen, zu denen S. verpflichtet war. Tatsächlich war im damaligen Telefonat weder ausdrücklich von der Art der übernommenen Verpflichtungen, noch von der Einbeziehung des alten Übernahmeprotokolls die Rede gewesen.

Die Hausordnung, vgl. § 20 (1), ist nicht umseitig abgedruckt.
Ein aktuelles (!) Übergabeprotokoll, vgl. § 20 (2) wurde nicht erstellt.
Angehängt ist lediglich das Übergabeprotokoll vom 15.12.2002, vgl. § 20 (5). Dort wiederum heißt es:
"(...) Vermieter und Mieter haben die Wohnung einschließlich aller Anlagen und Einrichtungen gemeinsam besichtigt. Folgende Mängel wurden festgestellt: Kratzer im Paket in allen Zimmern [handschriftl., so geschrieben] (...)"
Unterzeichnet ist dieses damalige Übergabeprotokoll von R. und S.; R. ist jetzt immer noch Bewohner der WG.

In der Zwischenzeit hatte ich festgestellt, dass die Tür meines Zimmers (erheblich) beschädigt ist. Ob die Beschädigung ausschließlich auf übermäßige Krafteinwirkung oder mitursächlich auf das hohe Alter der Tür zurückzuführen ist, ist unklar. Mein Vorbewohner versicherte mir jedoch, dass die Tür schon bei seinem Einzug beschädigt war. Wer tatsächlich für die Beschädigung verantwortlich ist, lässt sich aufgrund des langen Bestandes der WG und des häufigen Ein- und Auszugs der Mitbewohner nicht mehr klären. Zwar wohnt R. schon seit ca. 7 Jahren in der Wohnung, anfangs als Untermieter, später als Hauptmieter mit immer neu unterzeichneten (ich schreibe absichtlich nicht neuen) Mietverträgen; jedoch konnte auch er nichts zur Aufklärung beitragen.

Der Schaden an der Tür störte mich an sich nicht. Da ich aber nicht im Nachhinein für den Schaden an der Zimmertür verantwortlich gemacht werden wollte, habe ich dem Vermieter mit Schreiben vom 31.01.2006 die Beschädigung angezeigt. Ich habe dort ausdrücklich geschrieben, dass ich nicht auf eine Behebung des Schadens dränge, sondern dass es mir nur darum geht, nicht im Nachhinein für den Schaden an der Zimmertür verantwortlich gemacht zu werden.
Zusammen mit diesem Schreiben haben wir dann den von uns unterschriebenen Mietvertrag an die Hausverwaltung zurückgesendet.

Die Antwort der Hausverwaltung an alle drei Bewohner der WG fiel lapidar aus:
"(...) anbei senden wir Ihnen den Mietvertrag unterschrieben zurück. Wegen dem Schaden an der Türe und der damit verbundenen Reparatur und Kosten sind wir nicht verantwortlich. Laut Mietvertrag, §20 (5), übernehmen Sie sämtliche Renovierungsarbeiten der Vormieter. Da es im Übergabeprotokoll nicht erwähnt ist, müssen Sie die Reparaturkosten selber übernehmen. Ist der Schaden behoben (...)"

Bin ich / sind wir tatsächlich zur Behebung des Schadens bzw. zur Zahlung der Reparaturkosten verpflichtet?
Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Frage möchte ich in Anbetracht Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten.
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass Renovierungsarbeiten vom Mieter übernommen werden. Diese Verpflichtung kann auch auf Nachmieter übertragen werden.


Der Schaden an der Tür fällt jedoch nicht unter Schönheitsreparaturen (Streichen der Wände etc.). Hier handelt es sich eventuell um eine Kleinreparatur. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Reparaturen auszuführen und zu bezahlen. Eine Ausnahme besteht nur hinsichtlich von Kleinreparaturen. Gemäß der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter nur zahlen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Wirksam ist die Klausel nur dann, wenn eine Obergrenze für einzelne Kleinreparaturen genannt ist (75 €) und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres (150 € Mark bzw. 8 Prozent der Jahresmiete) und nur Reparaturen an Gegenständen erfasst werden, die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Außerdem darf der Mieter nur zur Bezahlung der Kleinreparatur per Mietvertrag verpflichtet werden - nicht zur Durchführung der Arbeit oder zur Beauftragung der Handwerker. Erfüllt die Kleinreparaturklausel nicht all diese Voraussetzungen, ist sie unwirksam. Dann muss der Vermieter auch für kleinere Reparaturen bezahlen.

Sie sollten von daher Ihren Mietvertrag auf eine wirksame Kleinreparaturklausel untersuchen.

Ich hoffe, die Antwort war Ihnen soweit behilflich.



Mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2006 | 20:51

Danke für die schnelle Antwort, ich hätte noch eine Frage zur Konkretisierung:

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag (sowohl in meinem, als auch in dem meines Vorbewohners) ist mangels Deckelung unwirksam.
Jedoch gibt es folgende Klausel:
"§ 20 (5) Für Beschädigungen der Mieträume (...) ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm (...) schuldhaft verursacht werden."
Es ist wohl davon auszugehen, dass irgendeiner der Vorbewohner den Schaden schuldhaft verursacht hat. Führt nun die Übernahme "sämtlicher Renovierungsverpflichtungen der Vormieter" und die Einbeziehung des alten Übernahmeprotokolls (in dem schließlich keine Beschädigung protokolliert ist!) dazu, dass ich für die Beschädigung an der Tür gerade stehen muss?

Vielen Dank für die Mühe!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2006 | 12:27

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage. Der Schaden hat nichts mit der Renovierungspflicht zu tun. Sofern es sich eindeutig um eine schuldhafte Beschädigung handelt, muss grundsätzlich derjenige den Schaden bezahlen, der Ihn auch verursacht hat. Da der Schaden bisher jedoch nicht in den Protokollen erwähnt wurde, wird es Ihnen schwer gelingen, zu beweisen, dass Sie diesen Schaden nicht verursacht haben. Von daher fürchte ich, dass Sie den Schaden bezahlen müssen.

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