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Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag


| 18.11.2012 14:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Grüß Gott,

seit dem 15.12.2004 bewohnen wir eine 3 Zimmer Wohnung im Münchner Umland. Es handelt sich hierbei um Erstbezug, wir waren die ersten Mieter nach der Errichtung der Wohnung. Folgende Klauseln für Schönheitsreparaturen und Renovierungen sind in unserem Mietvertrag festgehalten:

"
....
§9. Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu lüften.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bädern und Duschräumen im Allgemeinen alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräumen, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räumen im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschliesslich Heizrohre sind im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endet das Mietverhältniss vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt.

(3) Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie der Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur EUR 125,00 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6% der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen.

(4) Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für Instandsetzungen, die -ausgenommen bei Gefahr im Verzug - vorgenommen werden, ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

(5) Für Beschädigungen der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- oder Sorgfaltspflicht von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, von seinen Untermietern oder Dritten, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragen Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden.
Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Schadenursache im Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Dem Mieter obliegt sodann der Beweis, dass der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.

....
Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 30.Oktober 2004

Zu §9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
Der Mieter übernimmt die Wohnung im Erstbezug im neu erbauten Zustand. Entsprechend ist die gesamte Wohnung bzw. das gesamte Haus einschliesslich der Nebenräume neu gestrichen, mit neuen Einrichtungen und Bodenbelägen (Steingutbeläge, Fliesen, Parkett) ausgestattet und wird mängelfrei übergeben. Es handelt sich um einen Neubau in bester Ausstattung.

Der Mieter hat aufgrund der erforderlichen Austrocknung des Gebäudes für ausreichende Belüftung und Beheizung zu sorgen und darauf zu achten. Evtl. auftretende Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildung, die auf unzureichende Belüftung oder Beheizung durch den Mieter zurückzuführen sind, gehen zu Lasten des Mieters.

In Bezug auf §9, Absatz 2 bleibt es dem Mieter vorbehalten, statt der Erfüllung der Zahlungsverpflichtung aufgrund des prozentualen Anteils an den Renovierungskosten die fachgerechte Renovierung selbst vorzunehmen.

Sollte sich die Wohnung aufgrund abnormaler Abnutzung wegen starken Rauchens etc. jedoch in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden, kann der Vermieter die volle Höhe der Renovierungskosten vom Mieter verlangen.
"

Sind diese Klauseln rechtlich in Ordnung?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Es ist zunächst entscheidend, ob es sich um einen individuell vereinbarten Mietvertrag oder um ein Formularmietvertrag handelt. Bei letzterem handelt es sich bei den einzelnen Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) des Verwenders.

Nur in diesem Fall, sind diese am § 307 BGB zu messen und sind dann unwirksam, wenn sie einen Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Sollte Ihr Vertrag individuell ausgehandelt worden sein und die Klauseln keine AGB darstellen, sind sie in jedem Fall wirksam. Die allermeisten Mietverträge sind jedoch Formular-Mietverträge.

In AGB sind solche Formulierungen unzulässig, die einen Vertragspartner unangemessen benachteiligen, dies ist bei Schönheitsreparaturklauseln dann der Fall, wenn es einen starren Fristenplan zur Reparatur gibt, unabhängig vom Grad der Abnutzung und der Erforderlichkeit der Reparatur.

Auf Ihren Mietvertrag bezogen ist also zu prüfen, ob § 9 Absatz 2 eine Klausel darstellt, die Sie wegen starrer Reparaturfristen unangemessen benachteiligt. Dies hängt von der Formulierung ab und wird von den Gerichten unterschiedlich ausgelegt.

Gerade die Wortwahl "Im Allgemeinen" wird
unterschiedlich beurteilt.

Die Wortwahl "im Allgemeinen alle 3 Jahre" könnte man so auslegen, dass es nur eine Grundregel vorgeben soll, aber Ausnahmen zulässt und dass nur eine Renovierung geschuldet ist, wenn sie notwendig ist (ohne dass dies dort steht), so z.B. BGH 5.4.2006, VIII ZR 178/05

Man kann jedoch auch die Klausel dahingehend auslegen, dass unabhängig von dem Grad der Abnutzung alle 3 Jahre eine Reparatur geschuldet ist, weil kein einschränkender Zusatz vorhanden ist, wie z.b. "wenn dies erforderlich ist, alle 3 Jahre ".

In Ihrem Fall braucht man jedoch allein auf die Wortwahl "im Allgemeinen" nicht entscheidend einzugehen. Denn durch den nachfolgenden Satz "Endet das Mietverhältniss vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt.", wird zusätzlich noch eine Abgeltungsklausel bei Auszug statuiert, welche in jedem Fall starr ist, weil sie keinerlei Anhaltspunkt für eine Anwendung nur bei Erforderlichkeit bietet.

Eine solche Klausel ist eine unangemessene Benachteiligung und verstößt gegen § 307 I und II Nr. 1 BGB, dies hat der BGH am 18.10.2006 Az. VII ZR 52/06 entschieden. Danach sind nur Abgeltungsklauseln zulässig, die sich am Abnutzungsgrad der Wohnung und nicht an starren Fristen alleine orientieren.

Die Auswirkungen dieser Unwirksamkeit sind unklar, man könnte argumentieren weil Schönheitsreparaturen und Abgeltungsklauseln in einem Absatz stehen sind sie im Zusammenhang zu sehen und damit wegen des Verbots geltungserhaltender Reduktion von AGB als gesamte Klausel des § 9 (2) unwirksam, und es wären keinerlei Schönheitsreparaturen geschuldet. Möglich wäre aber auch dass ein Gericht die Unwirksamkeit auf den 2.Satz beschränkt und die generellen Schönheitsreparaturen nach Satz 1 bei Abnutzung geschuldet sind. Hier besteht ein Prozessrisiko.

Die anderen Klauseln außer § 9 (2) stellen keine Schönheitsreparaturen dar, sie sind dem ersten Anschein nach wohl wirksam. Eine tiefergehende Prüfung all dieser einzelnen Klauseln ist jedoch im Rahmen dieser Frage nicht möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Sebastian Schecker, Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 22.11.2012 | 19:52


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