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Wirksamkeit der 'Hamburger Holzklausel'

| 04.01.2009 15:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

zu den erforderlichen Schönheitsreparaturen beim Auszug habe ich die unten stehenden Fragen.

Es bestehen folgende Voraussetzungen:

Der Mietvertrag wurde von mir nach ca. 2,5 Jahren Mietzeit fristgerecht gekündigt. Die Kündigung wurde vom Vermieter bestätigt.

Es handelt sich um einen „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“, Stand Juni 2005.
Zu Instandhaltung und Auszug sind im Mietvertrag folgende Regelungen enthalten:

§ 17 Instandhaltung der Mieträume
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
In Küchen, Bädern und Duschen: alle drei Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen: alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.
3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.
...
5. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der gemieteten Sache, so hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen.


§ 27 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens bei seinem Auszug, hat der Mieter die Mieträume gemäß § 17 Ziffer 2 dieses Vertrags, im Übrigen in sauberem Zustand zurückzugeben.
2. Vom Mieter entfernte Ausstattungen hat er in gebrauchsfähigem Zustand wiederherzustellen.
3. Sämtliche Schlüssel, auch die von ihm selbst beschafften, hat der Mieter dem Vermieter auszuhändigen.
4. Die Rückgabe der Räume hat an dem Werktag bis mittags 12 Uhr zu erfolgen, welcher dem Ablauf des Mietvertrags folgt.


Anlage zum Mietvertrag (fest eingeheftet)

11. ... Mindestens vier Wochen vor Auszug aus der Wohnung hat der Mieter mit dem Vermieter oder seinem Beauftragten eine Wohnungsbegehung durchzuführen, über die ein Protokoll gefertigt wird.
Am Auszugstag erfolgt eine Wohnungsabnahme durch den Vermieter oder seinen Beauftragten; es wird ein weiteres Protokoll erstellt. Der Mieter ist verpflichtet, die festgestellten Mängel und Schäden, für die er gemäß Mietvertrag haftet, auf seine Kosten unverzüglich und handwerksgerecht beheben zu lassen.

-----
Zustand der Wohnung bei Einzug
- Beim Einzug waren alle Wände weiß gestrichen.
- Da kurz nach Einzug an allen Türen und Türrahmen die vorhandene Farbe abblätterte, hat der Vermieter alle Türen und Türrahmen von seinem Handwerker abschleifen und weiß lackieren lassen.

Aktueller Zustand der Wohnung
- Beim Einzug habe ich in 2 Räumen jeweils 2 Wände hellgelb gestrichen (dabei wurde die Kante zu den angrenzenden Wänden ca. 3 cm breit weiß gelassen).

- Die Wohnung befindet sich insgesamt in einem gepflegten Zustand, die Abnutzung entspricht in etwa der Mietdauer von ca. 2,5 Jahren bzw. ist eher geringer.

- Es ist noch anzumerken, dass einige Räume vom Vormieter in sehr kräftigen Farben gestrichen waren und dass alle Wände von ihm beim Auszug weiß übergestrichen wurden. Allerdings wurde diese Renovierung nicht besonders sorgfältig und offenbar nur mit mäßig haltbarer Farbe ausgeführt, so dass an einigen Stellen in Küche und Bad die darunter liegende Farbe sichtbar ist bzw. durchscheint (insbesondere an Kanten zu gefliesten Flächen).

-----
Es ergeben sich folgende Fragen:
1. Bin ich beim Auszug zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet? Wenn ja, in welchem Umfang (Bohrlöcher verschließen / Wände streichen / tapezieren / lackieren?).

2. Kann der Vermieter (bzw. sein Hauswart) verlangen, dass Wände und Decken eines Raumes in der gleichen Farbe gestrichen sind?

Über eine baldige Antwort würde ich mich sehr freuen. Dafür besten Dank im Voraus.

Guten Abend,

Ob Sie verpflichtet sind Schönheitsreparaturen durchzuführen, hängt zunächst davon ab, ob die Klauseln wirksam ist. Ich gehe kurz durch:

- Die Renovierungsintervalle sind nicht starr, sondern hängen vom tatsächlichen Renovierungsbedarf ab. Die Formulierung »üblicherweise ... erforderlich« macht dies deutlich. Insoweit sind die Renovierungspflichten also wirksam auf Sie als Mieter übertragen.

- Auch die Intervalle von 3, 5, und 7 Jahren sind grundsätzlich in Ordnung, jedenfalls für Mietverträge, die - wie hier der Fall - vor Oktober 2007 geschlossen worden sind.

- Der Umfang der übertragenen Pflichten entspricht der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Auch insoweit gibt es also nichts zu beanstanden.

- Das Gebot, dass die Arbeiten »handwerksgerecht« auszuführen sind, wurde vom Bundesgerichtshof nicht beanstandet.

- Zu der sog. »Hamburger Holzklausel« (§ 17 Ziff. 2 letzter Satz des Mietvertrags) hat der Bundesgerichtshof kürzlich Stellung genommen und sie für wirksam erklärt.

- Der Vertrag enthält eine sog. unechte Rückgabeklausel (§ 27 Ziff. 1 des Mietvertrags), die ebenfalls wirksam ist. Das heißt, Sie müssen die Räume nur in dem Zustand zurückgeben, in dem sie nach Erfüllung der Renovierungspflichten wären. Weitergehende Renovierungspflichten werden nicht begründet.

Das Ergebnis lautet also zunächst, dass Sie grundsätzlich zur Renovierung verpflichtet sind.

Ob Sie tatsächlich renovieren müssen, hängt nun davon ab, ob auch Renovierungsbedarf besteht. Nach 2½ Jahren sind die als üblich zugrunde gelegten Fristen noch nicht erreicht. Es müsste also der Vermieter begründen, warum eine Renovierungspflicht schon früher fällig geworden sein soll.

Für die Malerarbeiten des Vormieters brauchen Sie grundsätzlich nicht einzustehen. Dass dessen Renovierung unprofessionell durchgeführt wurde, liegt nicht in Ihrer Verantwortung. Sie müssen nur solche Abnutzung renovieren, die während Ihrer eigenen Mietzeit entstanden sind.

Bohrlöcher gehöhren grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Wenn es nicht unüblich viele sind, brauchen Sie sie nicht zu verschließen. Eine Pflicht dazu ergibt sich auch nicht aus dem Katalog der übertragenen Renovierungspflichten im Mietvertrag.

Hinsichtlich der gelb gestrichenen Wände würde ich allerdings davon ausgehen, dass Sie diese wieder weiß streichen müssen. Denn in dem teilweisen Gelbanstrich einiger Wände dürfte eine Verschlechterung der Mietsache zu sehen sein, für deren Rückgängigmachung Sie verantwortlich sind. Zwar durften Sie die Wände während der Mietzeit nach Ihrem Geschmack streichen, dies musste aber - was auch im Mietvertrag wirksam vereinbart ist - handwerksgerecht geschehen. Angesichts Ihrer Schilderung würde ich eher davon ausgehen, dass dies nicht der Fall war.

Mehr Renovierungsarbeiten als diesen Anstrich brauchen Sie aber nicht durchzuführen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.01.2009 | 18:18

Sehr geehrter Herr Juhre,

zunächst einmal besten Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage.

Ich verstehe Ihre Ausführungen dahin gehend,
- dass die Mietvertragsklauseln gültig sind
- und dass ich beim Auszug nur dann renovieren müsste, wenn die Abnutzung stärker wäre, als sie üblicherweise nach den angegebenen Fristen ist.

Zu den gelb gestrichenen Wänden ist mir noch nicht klar, was Ihre Aussage in meinem Fall bedeutet.

Die genaue Ausführung ist textlich schwierig zu beschreiben, ich würde aber davon ausgehen, dass sie handwerksgerecht ist, da durch Abkleben ein gerader, sauberer Abschluss der farbigen Fläche hergestellt wurde (mit einem gleichmäßigen, 3cm breiten, weißen „Rahmen“ zu den angrenzenden weißen Wänden und der weißen Decke). Oder wird eine Wand, die nicht komplett in einem Farbton ist, grundsätzlich als „nicht handwerksgerecht“ angesehen?

Unabhängig von dieser Frage bitte ich aber noch einmal um Beantwortung der ursprünglichen Frage, ob der Vermieter verlangen kann, dass Wände und Decken eines Raumes in der gleichen Farbe gestrichen sind.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.01.2009 | 19:08

Zu Ihrer Nachfrage:

Abschließend lässt sich die Frage, ob handwerksgerecht oder nicht, an dieser Stelle wohl nicht beantworten. Dazu fehlt mir das handwerkliche Know-how.

Grundsätzlich ist zu sagen, dass der Anstrich in besonders grellen Farbtönen schon für sich genommen eine Verschlechterung der Mietsache darstellen kann, die Sie - unabhängig von der Frage der Schönheitsreparaturen -beseitigen müssten. Für die Beurteilung kommt es zunächst auf den Farbton und den optischen Eindruck an.

Zweitens wird es auch eine Rolle spielen, dass einige Räume nicht mehr einheitlich in einer Farbe gestrichen sind. Dies allein dürfte schon als Verschlechterung der Mietsache anzusehen sein. Grundsätzlich wird es schon so sein, dass einheitlich gestrichene Räume vom Mieter üblicherweise erwartet werden, so dass ein Abweichen davon einen Mangel darstellt.

Insgesamt würde ich also davon ausgehen, dass Sie die gelb gestrichenen Wände wieder weiß streichen müssen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.01.2009 | 18:15

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