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Wirksamer Ausschluss der Eigenbedarfskündigung?


17.02.2005 14:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir bewohnen als Familie ein Einfamilienhaus seit Anfang 2002. Bevor wir eingezogen sind, haben wir mit dem Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag mit einer zusätzlichen Klausel gemacht, die wörtlich lautet: Kündigung wegen Eigenbedarf wird für sieben Jahre ausgeschlossen. Im Falle einer Veräusserung muss der Erwerber diese Klausel übernehmen.

Da es bald zu einer Zwangsversteigerung kommen wird, lautet meine Frage, ob diese Klausel eine Wirkung hat oder ob ein neuer Vermieter sich darüber hinwegsetzen kann.
Vielen Dank für die Antwort
Sehr geehrte Ratsuchende,

ich kann Sie leider nur teilweise beruhigen. Die Vertragsklausel wird zwar auch nach einer Versteigerung des Hauses grundsätzlich weitergelten und den Ersteher des Hauses binden. Allerdings wird der Ersteher im Vergleich mit einem "normalen" Käufer des Hauses etwas besser gestellt, weil ihm durch Gesetz (§ 57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, ZVG) ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt wird: Er darf das Mietverhältnis mit Ihnen, sofern er ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) geltend machen kann, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum erstmöglichen Termin kündigen. Mit anderen Worten darf der Ersteher des Hauses Ihnen bis zum dritten Werktag des auf die Versteigerung folgenden Monats die Kündigung erklären und dabei als Grund seines berechtigten Interesses auch Eigenbedarf angeben - die gesetzliche Spezialregelung des § 57a ZVG verdrängt die Klausel in Ihrem Mietvertrag. Wenn der Ersteher des Hauses diese Kündigungsmöglichkeit zum erstmöglichen Termin aber ungenutzt verstreichen lässt, dann ist er für alle weiteren Kündigungsabsichten an die Klausel in Ihrem Mietvertrag gebunden und kann dann also keinen Eigenbedarf als Grund für eine Kündigung mehr geltend machen.

Der Ersteher Ihres Hauses wird vermutlich wissen, dass ihm das Sonderkündigungsrecht des § 57 ZVG zusteht und, wenn er Eigenbedarf geltend machen möchte, rechtzeitig kündigen. Sie sollten sich also mental darauf einstellen, dass Ihnen kurz nach der Versteigerung des Hauses wegen Eigenbedarfs gekündigt werden könnte. Dass dies nicht geschieht, dafür wünsche ich Ihnen Glück!

Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich gern zur Verfügung,

mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)
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