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Wirksame Renovierungsklausel?

17.05.2009 22:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage bzgl. der Rechtssprechung zur Wirksamkeit von pauschalen Mietvertragsklauseln zur Renovierung.

Im Mietvertrag der Wohnung meiner Mutter gibt es zwei Klauseln zum Thema Schönheitsreparaturen:

1) Als Teil des vorgedruckten Formularvertrages ist festgelegt:

§11 Instandhaltung der Mieträume
4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (durchgestrichen: Vermieter).

(Die Absätze 1-3 regeln Kleinreparaturen)

2) Zusätzlich ist handschriftlich eingetragen:
"Die Wohnung muss beim Auszug vom Mieter fachgerecht neu renoviert werden (in weiß)."

Weitere Regelungen zum Thema Schönheitsreparaturen sind nicht getroffen.

Frage: Ich habe in einigen Beiträgen im Internet gelesen, dass die Vereinbarung starrer Fristen in Formularverträgen unwirksam ist. Was ist mit der Regelung unter 2) insbesondere im Hinblick auf die handschriftliche Eintragung? Ist sie wirksam? Falls nein, auf welches Urteil kann man sich gegenüber dem Vermieter berufen?

Schönen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Sie haben Recht, dass die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Renovierung bei Auszug unwirksam ist (vgl. BGH 12.9.2007 VIII ZR 316/06 ). In dieser Entscheidung hat der BGH sich ausdrücklich nur zu vorformulierten Klauseln geäußert. Allerdings kann auch eine handschriftliche Klausel eine AGB-Klausel sein, wenn Sie nicht ausgehandelt wurde, sondern einseitig vom Vermieter dem Mieter auferlegt wurde. Sie könnten also argumentieren, dass es sich um eine vorformulierte Klausel handelt, die nach der genannten Entscheidung unwirksam ist.

Die Klausel ist nach meiner Sicht aber auch aus einem anderen Grund unwirksam. Es liegt ein sog. "Summierungseffekt" vor. Die Schönheitsreparaturen sind ohnehin Ihrer Mutter auferlegt. Durch die Verpflichtung zur Endrenovierung in weiß wird dem Mieter eine doppelte Last aufgebürdet. Auf den Summierungseffekt hat der BGH in der Entscheidung vom 12.9.07 hingewiesen und zuvor in der Entscheidung vom 5.4.06 VIII ZR 163/05 . Die Rechtsprechung hat weiter entschieden, dass eine Verpflichtung zu weisser Farbe nicht gegeben ist. Auch dies spricht gegen die Wirksamkeit.

Im Ergebnis halte ich die Klausel für unwirksam. Dies heißt natürlich nicht automatisch, dass keine Renovierung erfolgen muss, denn die "normale" Renovierungsverpflichtung ist trotzdem wirksam. Da keine weiteren Regelungen getroffen sind, gilt aber, dass eine Renovierung nur erforderlich ist, wenn die Räume entsprechend abgenutzt sind. Wenn die Räume noch in Ordnung sind, dann muss auch keine Renovierung erfolgen.


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