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Wirksame Befristung meines Mietverhältnisses?

12.08.2016 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Wirksamkeit der zeitlichen Befristung eines Mietvertrages und Umdeutung eines unwirksamen Zeitmietvertrages in Kündigungsausschlussvereinbarung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor ca. 1,5 Jahren (2015) eine neue Wohnung bezogen (Erstbezug, Passivhaus mit mehreren Parteien).

Bei der Anbahnung des Mietverhältnisses habe ich vorab per Mail einen Standardmietvertrag der Fa. Haus & Grundeigentum Medien (Hannover) zur Durchsicht bekommen, der fast vollständig ausgefüllt war.

https://shop.haus-und-grundeigentum.de/contracts/eigentum_muster.pdf

Unter §2 findet sich in diesem Vordruck ein Abschnitt zur Mietzeit, der in dieser Vorabversion (wohlweislich) leer gelassen wurde.

Bei Übergabe der Wohnung hat die Wohnungsvermittlerin des Bauträgers diesen Standardmietvertrag mitgebracht und mir mündlich mitgeteilt, dass das Mietverhältnis zunächst auf 3 Jahre und ohne Fortsetzungsmöglichkeit befristet abgeschlossen werden soll, weil der Vermieter sich die Option offen halten möchten, die Wohnung in 3 Jahren als Alterswohnsitz zu nutzen. Das würde für mich als Mieter aber lediglich die Konsequenz haben, dass ich in 3 Jahren evtl. ausziehen müsste.

Deshalb ist unter § 27 im Mietvertrag unter "Sonstige Vereinbarungen" auch vermerkt:
"Sollte der Befristungsgrund gem §2 Nr 4. nicht bestehen, kann ein neuer Vertrag zwischen den Parteien geschlossen werden"

Nun steht bei mir aber eine berufliche Veränderung an, die mich evtl. zu einem Wohnsitzwechsel zwingt. Durch Recherche im Internet bin ich darauf Aufmerksam geworden, dass ein befristetes Mietverhältnis zusätzlich die Konsequenz hat, dass ich vorfristig nicht kündigen kann. Das hat mir die Wohnungsvermittlerin vom Bauträger wohl gerne verschwiegen.

Daher ist meine Hoffnung, dass der Befristungsgrund vielleicht nicht ausreichend detailliert ist und deshalb ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Laut meinen Recherchen reicht es nicht, den Gesetzestext aus § 575 Absatz 1 BGB lediglich zu übernehmen, vielmehr muss mir ein konkreter Lebensvorgang schriftlich mitgeteilt werden, daer mir eine Nachprüfung erlaubt, ob der Befristungsgrund tatsächlich eingetreten ist.

LG Hamburg v. 19.5.92 - 316 S 333/91 -, ZMR 92, 505 = WM 92, 375 = NJW-RR 93, 201

und AG München v. 23.6.94 - 423 C 2062/94 -, ZMR 94, XV

In meinem Mietvertrag ist lediglich der Gesetzestext einkopiert und der Name des Vermieters handschriftlich ergänzt worden:

======================

§ 2 Mietzeit

1. [ ] Der Mietvertrag beginnt am... Der Mieter versichert, seiner gesetzlichen Meldepflicht zu genügen.

2. [ ] Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit.

3. [ ] Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Eine ordentliche Kündigung ist aufgrund gegenseitigen Verzichtes
erstmalig mit Wirkung zum Ablauf des Monats zulässig.

4. [X] Zeitmietvertrag ohne Fortsetzungsmöglichkeit gemäß § 575 BGB:

Der Mietvertrag läuft auf bestimmte Dauer von Jahren und endet am
(Bitte zwingend einen der folgenden Gründe ergänzend ausfüllen!)
Der Mieter hat bei Vertragsabschluss davon Kenntnis genommen, dass der Mietvertrag über diesen Zeitpunkt hinaus nicht fortgesetzt werden kann, weil der Vermieter

– die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, nämlich für Herrn/Frau/Familie:

>>>HANDSCHRIFTLICH NUR NACHNAME DES VERMIETERS<<<

– in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert wird,
nämlich 3) …

– die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will:

Der Mieter kann vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen 1 Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

5. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, wird unter Ausschluss von § 545 BGB
das Mietverhältnis nicht verlängert. Eine Fortsetzung oder eine Erneuerung des Mietvertrages muss ausdrücklich
vereinbart werden.

===================

Außerdem plagt mich die Sorge, dass, falls eine unwirksame Befristung vorliegt, ein beidseitig gewollter Kündigungsverzeicht hineininterpretiert werden könnte. Dieser ist aber eigentlich un 3. explizit aufgeführt und nicht angekreuzt.

Das habe ich dazu gefunden:

http://bvi-verwalter.de/hp55612/BGH-Unwirksamer-Zeitmietvertrag-ist-nicht-vorzeitig-kuendbar.htm

Es fehle an einem Grund für die zeitliche Befristung des Mietverhältnisses. Das habe nach § 575 Absatz 2 Satz 2 BGB zur Folge, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und deshalb normal kündbar sei.
Vertragslücke entdeckt
Diese Auffassung erklärten die obersten Zivilrichter als "von Rechtsirrtum beeinflusst". Durch die Unwirksamkeit des von den Parteien gewollten Zeitmietvertrages sei eine "planwidrige Vertragslücke" entstanden. Diese Lücke sei in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Beiderseitiger Kündigungsverzicht gewollt
Diese Grundsätze übertrug das Gericht sodann auf den konkreten Fall: Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke redlicherweise dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt. Das bedeutet: Eine Kündigung sollte frühestens zum Ablauf der vereinbarten dreijährigen Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise werde das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht, befand der BGH.

============

Zusammenfassend meine beiden Fragen:

a) Liegt Ihrer Ansicht nach ein wirksam befristetes Mietverhältnis vor?

b) Muss ich damit rechnen, dass ein gegenseitiger Verzicht auf Kündigung angenommen wird, falls der Befristungsgrund sich als unzureichend heruastellt?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

a)
Die Befristung des Mietvertrages ist unwirksam. Der Vermieter muss schriftlich einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und dem Mieter die Prüfung, ob eine Befristung gerechtfertigt ist, ermöglicht. Die bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder die Bezugnahme darauf genügt nicht.

b)
Ob die unwirksame Befristung in einen Kündigungsverzicht umgedeutet wird, hängt vom konkreten Sachverhalt ab. Laut BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, Az. VIII ZR 388/12, ist für eine solche Umdeutung Voraussetzung, dass beide Parteien den Mietvertrag mit dem Willen abgeschlossen haben, sich längerfristig zu binden. So wie Sie Ihren Fall geschildert haben, wurden Sie ja erst kurz vor der Vertragsunterzeichnung mündlich davon unterrichtet, dass der Vertrag befristet sein soll. Insofern könnte man nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts dem Interesse der Vertragsparteien entspricht.
Die Landgerichtsrechtsprechung scheint aber eher in die Richtung zu gehen, dass auch in Ihrem Fall ein Kündigungsverzicht angenommen würde. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, besteht deshalb ein Restrisiko, dass das Gericht einen Kündigungsverzicht annimmt.

Ich rate Ihnen, mit Ihrem Vermieter einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Sollte das nicht möglich sein, würde ich an Ihrer Stelle das Risiko eingehen, dass das Gericht in Ihrem Fall nicht von einem Kündigungsverzicht ausgeht, da Ihr Fall anders gelagert ist als die Fälle, in denen ein Kündigungsverzicht angenommen wurde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Sollten Sie Unterstützung bei der Durchsetzung Ihrer Rechte gegenüber Ihrem Vermieter oder dem Gericht benötigen, können Sie mich gerne mit der Angelegenheit beauftragen. Meine Kontaktdaten finden Sie in meinem Profil. Die Beratungsgebühr würde im Falle der Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2016 | 20:09

Sehr geehrter Herr Hoffmann,

vielen Dank für Ihre zeitnahe Einschätzung.

Ich habe in meiner Anfrage versehentlich nicht erwähnt, dass offensichtlich alle Mieter im Haus von der Hausverwaltung / Wohnungsvermittlung zunächst befristete Mietverträge bekommen haben. Ergibt sich hier möglicherweise über "quasi-AGBs" noch ein weiteres Schlupfloch?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2016 | 21:25

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage verbindlich wie folgt:

Allein die Verwendung eines Formularmietvertrages eröffnet schon den Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB (AGB-Vorschriften) und macht eine Überprüfung der Vertragsklauseln nach diesen Vorschriften möglich. Dass für alle Mieter im Haus derselbe Vertrag genutzt wurde, ist deshalb für die Rechtslage nicht entscheidend.
Die Konsequenz wäre bei einem Verstoß gegen die AGB-Vorschriften, dass die betreffende Klausel unwirksam ist. In Ihrem Fall ist die Klausel des Mietvertrages, in der die Befristung geregelt ist, ja sowieso schon unwirksam. Deshalb wird ja auch im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts angenommen.
Über die AGB-Vorschriften lässt sich deshalb leider keine andere Lösung herbeiführen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Ansosnten können Sie gerne die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ruben Hoffmann
Rechtsanwalt

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