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Wintergartenumbau


18.04.2007 19:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beabsichtige die Wohnung in der wir derzeit leben direkt vom Eigentümer zu kaufen. Dieser hat vor 5 Jahren eine kleine Terrasse zum Wintergarten umbauen lassen. Das ganze ist von aussen gut sichtbar und beeinträchtigt in jedem Fall die Architektur des Objektes! Laut Teilungserklärung ist zu solch einem Umbau nur die Zustimmung der Verwaltung erforderlich, welche auch zugestimmt hat. Das Bauamt hat sich damals nicht zuständig gefühlt. Die Frage ist nun, da die damaligen Eigentümer nicht explizit befragt wurden, ob jemand den Rückbau jemals von mir als Eigentümer einklagen kann, wenn er mir nicht gesonnen ist (bisher hat sich niemals jemand beschwert). Oder gibt es hier eine Art Verjährungsfrist bzw. bei Eigentümerwechsel eine Art Anspruchsverzicht, damit niemand von mir theoretisch den Rückbau einfordern könnte??!

Auszug Teilungserklärung Paragraph 6:
...Umbauten am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich der einzelnen Wohnungs- u. Teileigentumeinheit sind dem Eigentümer nach vorheriger Unterrichtung des Verwalters gestattet, sofern ausgeschlossen werden kann, dass die Sondereigentumsrechte Dritter oder das gemeinschaftliche Eigentum mehr als nur vorübergehend und nur unerheblich beeinträchtigt werden...

Mit freundlichen Grüssen
18.04.2007 | 22:17

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

nach der Berliner Bauordnung ist eine überdachte Terrasse mit einer Fläche bis zu 30 qm und 3 m Tiefe genehmigungsfrei. Von daher dürften Ihnen also keine Probleme drohen, vorausgesetzt Ihr Terrassenüberbau efüllt diese Voraussetzungen.

Zivilrechtlich könnte sie die Eigentümergemeinschaft zwar möglicherweise auf Rückbau in Anspruch nehmen, wenn es sich tatsächlich um einen "störenden" Anbau handelt. Zwischenzeitlich spricht jedoch viel dafür, dass ein solcher Anspruch nicht mehr durchsetzbar ist. Ein solcher Anspruch wäre nämlich verjährt, wenigstens jedoch verwirkt. Ansprüche auf Unterlassung und Beseitigung unterliegen grundsätzlich einer dreijährigen Verjährungsfrist. Selbst wenn diese allerdings nicht zum Tragen käme, wäre ein Anspruch jedoch verwirkt, weil nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) niemand in Kenntnis einer Beeinträchtigung nach fünfjähriger Duldung "plötzlich" einen Beseitigungsanspruch erheben können dürfte.

Mit freundlichen Grüßen

Eckart Johlige, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 19.04.2007 | 00:41

Vielen Dank für die doch beruhigende Antwort, da wir diese Wohnung sehr gern käuflich erwerben möchten. Ich verstehe Ihre Antwort so, dass wir bedenkenlos die Wohneinheit erwerben können, ohne das wir besorgt sein müssen um etwaige Ansprüche?

Grundsätzlich: Ansprüche verfallen somit nicht bei Eigentümerwechsel?

Besten Dank und Gruss aus Berlin

Ergänzung vom Anwalt 19.04.2007 | 08:26

Bedenkenlos sollte man nie sein. Wenn ein missmutiger Nachbar eine Rechtsschutzversicherung hat, kann schon mal unversehens eine Klage kommen, auch wenn diese möglicherweise abgewiesen wird. Eine "Bedenkenloserklärung" könnte ich nur abgegeben, wenn ich den Vertrag und die Teilungserklärungen komplett geprüft hätte. Ich würde die Sache daher zur Sicherheit mit dem Verkäufer der Wohnung besprechen und mir von ihm im notariellen Kaufvertrag die Zusicherung geben lassen, dass der Terassenanbau mit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt ist. Für den Fall, dass Sie dennoch durch gerichtliche Entscheidung zum Rückbau verpflichtet werden, sollten sie einen entsprechenden Ersatzanspruch bzw. ein Minderungsrecht mit dem Verkäufer vereinbaren. Alternativ können Sie dem Eigentümer aber auch mitteilen, dass sie die Wohnung nur kaufen, wenn die Angelegenheit mit der Eigentümergemeinschaft geklärt ist.
Ergänzung vom Anwalt 19.04.2007 | 08:30

Ein denkbares Problem könnte z. B. dann auftauchen, wenn ein Miteigentümer behaupten sollte, er habe den Anbau erst jetzt bemerkt.
ANTWORT VON

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