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Willkürlich Bewohner in die Wohnung gesetzt ohne Genehmigung

10.07.2018 11:45 |
Preis: 58,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Es geht um eine ETW, die vor ca. 1 Jahr und 2 Monaten an einen Herrn vermietet wurde. Der Mietvertrag wurde auf den Namen dieses Herrn ausgestellt. Die Miete kam von Anfang an unregelmäßig und nur nach diversen Mahnungen. Auch die Kaution wurde nicht, wie im Mietvertrag festgelegt, mit der ersten Miete überwiesen, auch diese musste ich anmahnen. Der Strom wurde nicht angemeldet, so das ich als Vermieterin die Rechnung bekam. Bis heute ist der Strom nicht umgemeldet.
Nach ein paar Monaten - mir ist es nicht sofort aufgefallen - kam die Miete von einem anderen Namen. Der Mieter hatte einfach die Wohnung verlassen und einen anderen Mieter reingesetzt.
Als ich das mitbekommen habe, habe ich den ersten Mieter darauf aufmerksam gemacht, dass der Mietvertrag auf ihn lautet und er nicht - ohne meine Genehmigung - einfach jemand anderem die Wohnung überlassen könne.

Da ich mich mit dem Verkauf der Wohnung beschäftigte, war ich bei Besichtigungen oft in der Wohnung und habe feststellen müssen, dass ständig andere Leute dort waren.

Der Mieter lt. Mietvertrag meinte, er habe die Wohnung als Geschäftsführer seines Restaurants gemietet und könne da reinsetzen, wen er wolle. Dem ist nicht so. Der Mietvertrag ist zum einen NUR auf seinen Namen lautend und zum anderen kein Gewerbemietvertrag.

Ich habe diesem Mieter dann gesagt, er möchte bitte rückwirkend zum Datum, als er auf einmal jemand anderem die Wohnung überlassen habe, (30.03.2018) kündigen. Das hat er bis heute nicht getan. Er schickte seinen Bruder vor 3 Wochen mit einer Kündigung, in der aber gleichzeitig stand, dass ich mit den neuen Bewohnern einverstanden bin und einen neuen Vertrag auf das Restaurant ausstellen soll. Das bin ich nicht. Ich wurde auch bereits aufgefordert eine Anmeldung für die Stadt für den Koch des Restaurants noch zusätzlich zu unterzeichnen. Man versucht also alles, um mich zu diesem neuen Mietverhältnis zu "gängeln".

Ich konnte die Wohnung zwischenzeitlich verkaufen und der Käufer möchte die Wohnung leer. Deshalb bin ich auf einen neuen Mietvertrag auch garnicht eingegangen und habe das allen Parteien auch gesagt, dass ich nicht bereit bin, einen Mietvertrag mit dem neuen Bewohner zu machen.
Bisher habe ich ihn aus Menschlichkeit darin wohnen lassen aber, da die Wohnung nun verkauft ist und der Käufer die Wohnung leer übernehmen möchte, werde ich etwas unternehmen müssen.
Was kann ich tun?
Selbst kündigen, rückwirkend?
Wie ist die Rechtslage?
Ich brauche dringend einen Rat hierzu.

Vielen Dank
10.07.2018 | 14:22

Antwort

von


(133)
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63667 Nidda
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Web: http://ra-krueckemeyer.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Ein Mieter darf nicht einfach seine Wohnung an einen Dritten weitergeben. Will er seine Wohnung untervermieten, bedarf es der Einwilligung des Vermieters. Dieser darf seine Einwilligung allerdings nur verweigern wenn ein Hinderungsgrund in der Person des Untermieters liegt oder eine Überbelegung der Wohnung droht.
In ihrem Fall scheint der Mieter der Ansicht zu sein, dass er die Wohnung für seine Angestellten nutzen darf. Dies ist nicht der Fall. Das scheint dem Mieter auch bewusst zu sein, den ansonsten würde er sich nicht eine solche Mühe geben Sie zur Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages zu bewegen.
Problematisch ist in Ihrem Fall, dass Sie den "Untermieter" über längere Zeit geduldet haben ohne eine "Kündigung" auszusprechen. Durch dieses Verhalten kann ein Mietvertrag entstanden sein (durch schlüssiges Verhalten). Eine rückwirkende Kündigung können Sie nicht aussprechen. Wenn Sie dem ursprünglichen Mieter kündigen (wegen unerlaubter Untervermietung) könnte sich der jetzige Bewohner auf den Standpunkt stellen, es sei durch schlüssiges Verhalten ein Mietverhältnis entstanden. Dann müssten Sie auch ihn kündigen. Die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen bedarf einer Begründung. Der Verkauf eines Objekts ist kein zulässiger Grund.

Sollten das Objekt bereits übergegangen sein, ist der Erwerber auch in das Mietverhältnis eingetreten (und hat jetzt das Problem). Etwas anderes gilt nur wenn Sie ausdrücklich vereinbart haben, dass die Wohnung leer übergeben wird oder Sie den Käufer vor Erwerb nicht auf die bestehende Problematik hingewiesen haben.

Fazit: Sollte die Wohnung noch in Ihrem Eigentum stehen, sollten Sie dem eigentlichen Mieter fristlos wegen unerlaubter Untervermietung könnte kündigen und dies auch dem aktuellen Bewohner mitteilen. Wie gesagt, wird diese Kündigung vor Gericht nicht durchdringen, möglicherweise ist die Gegenseite aber bereit der Kündigung Folge zu leisten. Sollte dies nicht der Fall sein, empfehle ich Ihnen dringend sich von einem Anwalt vor Ort beraten zu lassen. Dieses Forum kann nur eine erste Einschätzung abgeben und eine anwaltliche Beratung nicht ersetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2018 | 16:18

Sehr geehrter Herr Krueckemeyer,
vielen Dank für Ihre Einschätzung. Dass eine Kündigung wegen Verkauf nicht geht, dürfte nicht ganz richtig sein. Ich habe gelesen, dass eine Kündigung bei Verkauf geht, wenn man den Erlös für ein eigenes Objekt benötigt.
Können Sie mir das bitte noch beantworten. Dankeschön.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.07.2018 | 17:27

Sehr geehrter Fragesteller,

Gerne beantworte Ich Ihre Nachfrage.

Sie können nur kündigen wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Ein solches berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Immobilie anderweitig als durch Vermietung wirtschaftlich verwerten will. Die ernsthafte Verkaufsabsicht reicht nicht aus.

Die Verwertung muss angemessen sein.
Das Mietverhältnis muss der Verwertung entgegenstehen.
Es müssen erhebliche Nachteile entstehen wenn die Verwertung aufgrund des Mietverhältnisses gehindert wird.

Angemessenheit und Verwertungsabsicht werden in der Regel bejaht.

Problematisch ist die Hinderung des Verkaufs für den Bestand des Mietverhältnisses. Eine Erschwerung reicht nicht aus. Es wird dann bejaht wenn es schlicht unmöglich ist die Immobilie mit Mieter zu verkaufen oder nur unter erheblichen wirtschaftlichen Einbußen. Dies ist so gut wie nie der Fall.
Der Vermieter trägt hier auch die Beweislast.
Diese Kündigungsmöglichkeit ist daher aufgrund der hohen Anforderungen eher theoretischer Natur und wird so gut wie nie von den Gerichten akzeptiert.

Ich hoffe, damit Ihre Nachfrage beantwortet zu haben. Sollten weitere Fragen auftauchen, können Sie mich via E-Mail kontaktieren. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


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